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序言
有人说房地产已经进入了“镀金时代”
房地产行业争相蜕变
期翼能镀金成为王者......
《关于加快建设国际消费中心城市的实施意见》、《关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见》《中共中央国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》等政策发布，重庆市场迈进新一轮调整期。
(来源：网络）
重庆被认为是拉动西部经济增长的核心，金融产业格局重塑、科技产业成为新驱动，最新出台的川渝两地公积金互通等多项政策和战略导向在未来将为重庆吸引更多的人才。“世界看重庆，重庆看江北嘴”， 自从2003年《重庆中央商务区规划》推出，确定重庆中央商务区由江北城商务中心区、解放碑商贸中心区和南岸弹子石功能配套区共同组成。2015年，以IFS、东方国际广场、财信广场等为代表的江北嘴商圈开始崛起。
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财信广场的“格格不入”
根据规划，2020年，江北嘴中央商务区将基本建成。届时，这里将容纳常住人口13万，办公人口20万；全国性、区域性金融总部机构突破60家，金融机构总数达300家。人流的增加自然会给商业带来机遇和挑战。
(来源：文章《江北嘴，年复一年商圈梦》）
2015年，财信广场在江北嘴落成开业迎客，定位为“生活中心”。亲民业态如迪卡侬、影院、餐饮占据整体项目的90%面积， “低租金”业态占据大量面积，可想而知收益并不会十分理想。在江北嘴CBD地区，周边环立着总部大楼、高端住宅，汇集了一批现代产业和高收入人群，与他们的消费水平和购物品牌定位来看财信广场CBD气质显得格格不入。
在江北嘴高端的实体零售项目不断崛起的同时，财信广场继续走生活购物中心的较为低端路线能否在群雄崛起的江北嘴健康发展在未来是一个谜题。步子迈的小家碧玉的背后，不禁让人对财信地产的经济实力和品牌运营能力产生疑惑。
2017年开始，财信地产“高管离职”、“流标”、“反复质押”、“拆东墙补西墙”、“资金爆雷”的负面消息频出，这个重庆本土房企中“最靓的仔”，到底“靓不靓”，使人频频生疑。2019年提出“立足重庆，深耕西南，拓展环渤海和珠三角，全面布局大湾区”的多维布局战略，年底就爆出财信地产质押100%股权的消息。财信地产身陷囹圄，分身乏术的种种迹象浮出水面，消极的财务情况令人们有理由对其未来外拓蓝图能否顺利推盘捏一把汗。
(来源：文章《江北嘴，年复一年商圈梦》）
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“缺钱”历史，玩火大户
2016年，财信集团股权共被质押十次，其中董事长卢生举质押六次，质押率超过60%;重庆桓宜质押四次，质押率接近70%。财信地产在报告期内处于质押状态的股份为59337.3万股，占其所持公司股份总数的90.40%。
2017年，年报显示高达78.18%的资产负债率为财信发展的资金流状况亮起了红灯。1.55的流动比率和0.21的速动比率反映出其偿债能力严重不足，整体财务风险很高。
2019年，财信地产发展集团股份有限公司发布再次宣布质押股份，本次质押股份8810万股，质押期限至2022年11月24日。其中，财信地产共持有公司股份数量为6.78亿股，占公司总股本比例为61.63%，占其所持有股份比例为100%。
股权质押本是获得企业获得融资的常用手段，但高比例的股权质押便就像是一个不确定的地雷，随时都可能引发危机。轻车熟路的多次质押，财信地产这种豪赌“爆仓”危机的勇气十分可嘉。反复高比例质押，“差东墙补西墙”的操作手法不得不说财务状况捉襟见肘。
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“非核心地区”土储
从2019和2020年5月以前的土拍情况来看，与同是重庆起家迎势布局一二线的渝派地产金科、龙湖等房企相比，财信地产已经错失布局全国的良机。
对内，大批头部房企也早已进入重庆市场，争抢最具投资价值的“两江四岸”核心区域。从其近来获得的土拍情况来看，财信地产欲挤进核心城市但能力不足，多拓展三、四线城市，新增土储面积也是寥寥可数。
（来源：企业年报，亿翰智库整理）
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“固态流动”资金
根据2017-2019年披露的偿债能力来看，流动比率极低，短期偿债能力差。与融创、万科、世茂、蓝光等企业速动比率平均在0.4-0.5，足以见得财信短期负债偿债能力十分薄弱。
（来源：企业年报，亿翰智库整理）
从销售营业收入看方面，2016年开始，销售营业收入增长速度明显下降，2018年为-2.87%增长，虽然2019年回升至13.22%，但主要是江苏三、四线地区的销售营业收入增长，重庆、北京、陕西皆为负增长。可以说，财信地产在布局城市库存去化艰难，竞争力表现差强人意。
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结语：道阻且长
虽然起家早，没有前瞻性的布局与扩张，使其并没有积累良好的品牌效果。即使是上市企业，品牌形象也未能走向全国，寄希望于在全国市场上分一杯羹，幻想一路向好发展，恐怕难上加难。
财信地产确实有想成为“房地企业中的金融战斗机”的野心，但是青铜玩家想要攀登到王者级别，还是要经过千锤百炼的。如果说财信当初审时度势入市是顺应了时事，但从今天的发展和项目布局看来，财信无疑错过了黄金时期的机遇。房地产行业下一轮将是产业品牌的巩固和升级之旅。未看到升级动向的财信地产，应当好好研习一下达尔文的“物竞天择，适者生存”的进化论了。
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