文章来源：嘉和家业物业服务研究院
作者：唐卓&魏丽琴
行业首家
由权威研究团队
专业研究过程
客观研究模型打造的
《2020中国上市物业企业百强TOP50》研究工作
全面启动！！！
引 言
回顾2019年物企发展之路，“上市”可谓是行业热点话题。
2019年全年，共10家物业企业成功对接资本，首次超越地产企业上市数量（5家），成为上市物企数量最多的一年。
2020年伊始便有多家物业企业提交招股书、另有3家物业企业成功登录资本市场，其中，兴业物联、烨星集团（鸿坤物业）更是一度刷新港交所上市超额认购记录。
根据我们监测，2019年，超6成上市物企营收取得超30%的增长，行业平均利润率12.3%。
上市物企用数据告诉我们，行业资源正在快速向头部企业聚集！
我们对25家上市物业企业的年报进行分析，总结出了4大关键词。透过这4个关键词，让我们来看看物企是如何“捕获”资本的“芳心”？
一
增速快
行业发展是否向好，经营数据是“晴雨表”。2019年上市物企的多项数据表现出较高的增速，被业界和资本所称道。
1、营收最高涨幅超100%
25家上市物企2019年的总营收达到625亿元，较2018年同期增长36.2%。
碧桂园服务2019年营收达到96.45亿元，同比涨幅达到106.3%，营收和营收增速均为行业内最高；绿城服务和招商积余分别以85.82亿元和60.78亿元，位居第二和第三。
虽然行业整体大势向好，但可以看出25家上市物企营收的离散程度仍然较大，营收最高与最低之间相差50倍之多，行业分化仍然较大。
●主要原因：
一方面是由于有地产母公司支撑的上市物企能在获得新项目上占据优势；
另一方面这类企业在增值服务运营以及经营能力上相对来说更强。
2、赚钱能力更强了
25家上市物企2019年的总净利润达到77.13亿元，较2018年同比增长25.9%；行业平均净利润率为12.3%，较2018年回落1.2个百分点。
碧桂园服务净利润最高，达到17.18亿元，远高于行业均值3.12亿元，净利润率达17.8%；
雅生活的净利润率为行业最高，达到25.2%，这与雅生活在增值服务上的投入有较大关系；
兴业物联作为非规模性上市物企，虽净利润仅为0.35亿元，在行业内位居下游水平，但观其净利润率则高达19.1%，高于碧桂园服务、中海物业以及保利物业等规模性物企，这主要由于企业专攻毛利润率较高的商业管理业态。
3、新上市物企规模增速大爆发
上市物企2019年总在管面积达到22.65亿平方米，较2018年同比增长29.9%，上市物企的平均在管面积达到9436万平方米。
彩生活的在管面积最高，超3.5亿平方米收费面积，同比下滑1%，为上市板块中唯一一家收费面积下降的企业；另企业顾问面积、合作面积等超10亿平方米，规模基数较大，但不能有效转换成有收费面积，后期有被超越的风险；保利物业作为2019年新上市物企，在管面积位居行业第二，达到约2.9亿平方米，同比增长50.6%，成长性较高；碧桂园服务在管面积达到2.8亿平方米，同比增长52.1%，其中收购港联不动产以及嘉凯城物业两大优质物业公司，助力其在管面积大增；时代邻里在上市元年，通过收并购，在管面积实现接近1.5倍的增长，在上市物企中在管面积增速最高；同时，在上市物企阵营中出现了史上最小的“蚊型物企”兴业物联，在管面积仅为240万平方米。
二
坪效升
资本市场看中企业的盈利能力，投射到各个上市物企，除了上文中提到的营收和净利润等业绩数据外，还聚焦在物企的人均效能和单位坪效上。我们对25家物企年报的数据进行分析观察到，2019年伴随着上市物企在运营手段、多元业态布局以及增值服务占比提升的基础上，企业的人均效能和单位创收能力也不断提升，也一定程度增强资本市场对物业行业未来发展的信心。
1、聚焦非住宅类业态的物企单位坪效普遍高
25家上市物企2019年的单位坪效均值为26.91元/平方米，较2018年同期增长5.1%，超64%上市物企单位坪效实现上升。
兴业物联的单位创收能力最高，达到76.72元/平方米，兴业物联通过聚焦商办服务业态以及智能化设备运用，大幅度提升人均产值，其高毛利率也成为企业的上市卖点；
浦江中国位居第二，为73.03元/平，浦江中国在公众物业、办公大楼及酒店和商业综合体等非住宅项目的占比较高，而这类业态的收费标准相较于住宅物业更高，助力其单位坪效较高；
奥园健康排在第三，单位坪效达到59.66元/平，企业的商业运营业务也占据一定份额。
2、员工管控影响上市物企人均效能
25家上市物企的人均效能均值为18.05万元/人，较2018年上升4.6%，超6成物企的人均效能实现上升。
祈福生活服务的人均效能最高，达到61.77万元/人，为行业均值的3.5倍，主要由于企业大比例从事零售、资讯科技服务以配套生活服务等增值服务有关，同时企业在2019年雇员人数仅为642人，使得其人均效能高于行业；
兴业物联位居人均效能第二，达到56.13万元/人，较2018年同期大涨207.6%，在25家上市物企中，人均效能增速最快，2019年兴业物联将基础物业服务人员进行外包，同时通过焦智能科技的运用，大大提升企业人均效能；
招商积余人均效能仅为15.49万元/人，较2018年同比大降50.7%，主要由于2019年企业完成和中航善达的资产重组，员工数量大增，而年报只对12月经营数据进行合并， 导致人均效能的下降。
三
走出去
2019年，上市物企积极走出去，重点关注第三方外拓以及收并购的机会，“买买买”绝不手软，通过一系列的行业布局，快速延伸管理规模，为公司拓展业务奠定基础。
外拓力度强劲，新上市物企任性“买买买”
从已经公布第三方外拓面积的12家物企情况来看，2019年上市物企均在加大第三方外拓力度，增速相当迅猛。
雅生活服务在2019年的第三方面积达1.72亿平方米，在已披露第三方面积的上市物企中最高，同比大涨101.4%；
保利物业在2019年的第三方面积为1.58亿平方米，同比增速高达94.9%，足以可见上市后的物业企业在项目外拓上的强劲力度。
此外，2019年物企加大收并购力度，根据我们监测，全年上市物企共发起19起收并购，而全行业收并购事件为22起，超80%收并购事件为上市物企完成。
其中，碧桂园服务和雅生活在2019年均发起4起收并购，为行业最高；此外，2019年上市物企鑫苑服务、和泓服务以及蓝光嘉宝服务均完成上市后首项收并购，依托资本力量实现版图扩张。
四
引进来
在走出去的基础上，2019年上市物企积极吸纳外部的多方资源，从多元业务、高新科技以及高素质人才三个方面，构建多元发展生态圈，促进行业良性循环发展。
1、把多元服务引进来
增值服务由于利润率高于基础物业管理服务，同时伴随着消费升级，其在增强物企与业主之间的黏性上更有优势，已经成为多数上市物企的全新发力点。
25家上市物企公布2019年的业主增值服务收入中，业主增值服务收入总额达到92.4亿元，较2018年同比上涨96.3%。
绿城服务的增值服务收入最高，达到19.13亿元，同比上升46.0%；
中海物业的增值服务收入为13.48亿元，较2018年大涨229.1%，为行业内业主增值服务收入增速最快。
2、把高新技术引进来
全社会正在步入智能时代，物业行业也在不断尝试5G、物联网以及人工智能等智能科技赋能服务体验和企业运营管理，实现企业长久高效发展。2019年，上市物企利用资金优势，加大在高新技术上的投入。
例如，碧桂园服务实现多个“AI+社区”的落地；蓝光嘉宝服务对老旧小区进行智能化改造；中海物业、彩生活以及绿城服务等上市物企与京东、360以及商汤科技等科技公司合作，进一步提升自身在智慧社区上的运营水平。
3、把高素质人才引进来
人才始终是企业上足发展的原动力。2019年，上市物企注重企业多元人才的引进和培养。
在人才引进上，中海物业通过校企、军企合作等形式引入管理、技术等高素质人才，优化人才结构，搭建自身完备的人才库；
在人才培养上，碧桂园服务、蓝光嘉宝服务以及中奥到家等上市物企均成立不同形式的人才训练营、管理学院以及员工的继续教育计划，为留住人才，用好人才奠定扎实基础。
同时，25家上市物企在年报中均提及到企业会将人才建设列为企业长期建设的关键任务，并不断完善人才管理体系和人才培养。
结论
借助资本力量，2019年上市物企的发展脚步已然越跨越大。
管理规模快速增长、增值服务收入占比提升、服务业态更具多元化、科技和人才不断优化, 物业股也在资本市场的剧烈震荡中，迎来逆势上涨……
2020年，世茂服务、金科服务、华润物业科技、阳光城物业等多家物企明确表达上市的计划，我们有理由相信物业行业的资本化征程仍然在持续，更多企业将会迎来发展的高光时刻。
让我们共同期待。
● 往期推荐 ●
● 必读丨2020年报综述——四类指标全面放缓，地产告别高增长时代
● 聚焦丨中国上市房企2019年报有料系列研究成果集锦
● 聚焦丨中国上市房企2019年香港直播&房企业绩会系列集锦
声明：本文根据年报数据整理提炼版权归亿翰智库所有
未经授权请勿随意转载 如需转载请联系后台或留言
转载时请注明出处：亿翰智库（ehresearch）
感谢配合！
/
插图除数据图外均来源于公司官网及网络，
版权归原作者所有，特此声明！
———— / END / ————
亿翰股份，专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务，已成为70%以上百强房企的顾问伙伴。
在行业多变时代，企业咨询模式转型之秋，亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手，专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索，以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。