时代在变,墨守成规还能为股东赚钱吗?

引言

早在2017年 “房地产行业已经见顶”的预期就不断,果不其然,随着调控的持续深入,房企的规模增速逐渐放缓,房地产行业黄金周期不复返,不费吹灰之力就能为股东赚钱的时代已经过去。以前用提高净利润率的方法来提升创利能力可能是房企的首选,但是现在环境有变,融资环境空前严峻,业绩增速不及往年,房企资金面承压,如何才能继续为股东谋取更多的收益,是提高净利润率、加快周转还是加大经营杠杆?

一、行业盈利能力稳步提升,

规模房企ROE处于中等水平

ROE

为净资产收益率,是衡量上市公司盈利能力的重要指标,同时也是判断上市企业股价及走势的必要参数。

ROE由净利润与平均净资产的比值得出,即净资产收益率=净利润*2/(期末净资产+期初净资产),ROE值越高,企业净资产获利能力越强。。

2019年上半年,房地产行业盈利能力稳步提升,TOP100房企半年度平均ROE为6.7%,较2018年同期增加0.1个百分点。在百强房企中,超过TOP100房企平均ROE的有48家,占比近五成。

从ROE的分布来看,半年度ROE超过15%的有5家,分别是中梁控股、世荣兆业、合景泰富、华夏幸福德信中国,其中,被誉为“千亿黑马”的中梁控股首次登顶榜单,展示其超群的盈利能力,2019年上半年中梁控股营业收入和净利润同比涨幅双双破百,营业收入205.6亿元,同比增长111.2%,净利润19.0亿元,同比大增126.8%。

中小型房企世荣兆业近年保持行业内较高的ROE水平,ROE越高表明这家公司为投资人赚的钱越多,世荣兆业一直没有让它的投资人失望过。

半年度ROE位于10%和15%之间的有11家,包括融创中国、碧桂园、绿地控股等大型房企,上半年不仅在规模上领先行业,同时也给股东们交了一份满意的答卷。半年度ROE位于5%和10%之间的有45家,占比45%,上榜房企的ROE集中分布在该区间。半年度ROE低于5%的房企占比42%,其中,绿城中国、招商蛇口等千亿房企的ROE表现不尽如人意,创力能力不佳。

从净利润TOP10房企的ROE情况来看,只有华夏幸福的半年度ROE大于15%,位于10%和15%之间的房企仅占30%,规模房企的ROE总体上处于中等水平,而且从榜单排名上看,排名靠前的房企往往是一些规模比较小的房企。

从TOP100房企ROA的分布来看,房企半年度ROA主要分布在1%和3%之间,占比61%。分布在3%和5%之间房企占比18%,半年度ROA大于5%的房企占少数,只有5家,分别为世荣兆业、万业企业、德信中国等,这些企业虽然规模较小,但是盈利、运营和杠杆使用方面的综合能力比较强。

值得注意的是,中国海外发展是唯一挺进TOP10的规模房企,主要得益于优异的净利润水平和财务杠杆的管控能力。

二、净利润率是ROE提升的关键

周转率的作用逐渐显现

ROE是房企净利润与净资产的比值,代表公司用自有资金所赚取的净利润率,如果将ROE拆分为净利润率、总资产周转率以及财务杠杆比例,可以发现,通过增加净利润、提高资产周转效率以及经营杠杆均可以提升ROE。

从净利润率和资产周转率的角度来看,在ROE前10房企中,除了广宇发展以外,其他企业的净利润均有不同程度的提升,中梁控股、合景泰富、德信中国中华企业净利润同比增速均超过100%,说明净利润增加是ROE较高的一个重要的原因。

同时,我们对比ROE差值(2019H1 ROE-2018H1 ROE)前10名和后10名房企的净利润率和总资产周转率的变动情况,发现净利润率是提升ROE的关键,总资产周转率的作用在不断增强。

在ROE差值前10名房企中,80%房企的总资产周转率较2018年同期有不同程度的提高, 90%房企的净利润率较2018年同期有不同程度的提升。相反,在ROE差值后10名房企中,90%房企的净利润率和总资产周转率较2018年同期下降,说明净利润率和总资产周转率下行一定程度上拖累了ROE的提升。因此我们认为,行业形势在变,企业在变,打法也在变,或许以前企业聚焦于提高净利润率来提升ROE,但当下加快周转,提升周转率或许也能为股东赚更多的钱。

从权益乘数的角度来看,ROE差值前10名房企的平均权益乘数是7.58,比ROE差值后10名房企的平均权益乘数高4.03,另外,位于ROE榜单TOP10的中梁控股和融创中国的权益乘数相对较高,在一定程度上说明权益乘数对提升ROE有促进作用。

但是观察两组房企权益乘数的变动情况发现,两组均有50%房企的权益乘数下降,而ROE差值前10名房企的权益乘数也并没有比ROE差值后10名房企的权益乘数有特别突出的表现,这就说明权益乘数对提升ROE的作用有限。

再者,2019年上半年融资环境严峻,房企净负债率提升有限。详情请看《净负债率是悬在房企头上的达摩克利斯之剑吗?》

在“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的背景下,下半年房企加杠杆经营的难度进一步加大,倒逼房企逐渐转变“加杠杆经营”理念,高周转或将再次被重用。另外,降杠杆也有利于促进房地产行业健康稳定发展。

✎✎✎

总的来说,ROE和ROA都是作为衡量企业盈利能力的重要指标,但是由于企业规模差异,我们会发现体量较小,经营状况良好的中小企业ROE表现会更好。

而对于大中房企,由于自身体量较大,发展稳定,ROE等盈利指标不会像中小企业一样有较大的波动。

所以,在考量房企盈利能力时,ROE反映的信息并不足以判断其经营的好与坏,还应当综合分析其资产规模、营业收入、毛利润率、归母净利润率等相关指标。

◆ ◆ ◆  ◆ ◆

●相关阅读:

【年报有料】哪家房企融资成本最低?2019上半年上市房企融资成本TOP30

上限何在?总资产首超2万亿的房企竟然是... 2019年上半年上市房企总资产TOP100

不容易!中小房企拼实力囤粮的时刻到了! 2019年上半年上市房企土地储备TOP30

警惕!近四分之一房企面临短期偿债风险 2019年上半年上市房企现金短债比TOP100

货币资金整体仅增3.2%,房企们的“钱袋子”还鼓吗?2019上半年上市房企货币资金TOP100

老大还是那个老大,但营业收入却不是当初的模样...2019上半年上市房企营业收入TOP100

净负债率是悬在房企头上的达摩克利斯之剑吗?2019上半年上市房企净负债率TOP100

声明:本文根据年报数据整理提炼版权归亿翰智库所有

未经授权请勿随意转载 如需转载请联系后台或留言

转载时请注明出处:亿翰智库(ehresearch)

感谢配合!

———— / END / ————

亿翰股份

亿翰股份,专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务,已成为70%以上百强房企的顾问伙伴。

在行业多变时代,企业咨询模式转型之秋,亿翰股份始终坚持以企业研究为抓手,专注于行业发展周期、企业运营模型和城市投资风险的研究探索,以求为房企在快速扩展、价值提升的道路上尽一份绵薄之力。

雪球转发:0回复:2喜欢:2

全部评论

谷九萱11-21 23:07

中共中央、国务院印发《国家积极应对人口老龄化中长期规划》

网45611-21 15:15

到今年10月数据,房地产是为数不多的还保持增长行业,几年的政策高压,釜底抽薪是的打压,仍保持增长,是顶吗,应该是大底,是数年的大底。