2019年上半年·中报季
引 言
2019年上半年，富力地产交付安排比例有所下降造成营业收入和盈利只是轻微增加，营业收入350.5亿元，同比增加2.8%。净利润率和毛利润率小幅上涨，基本与2018年末保持一致，分别为0.5个百分点和0.6个百分点。同时，销售增速明显放缓，目标完成率37.7%，3000亿货值能否保障1600亿的销售目标有待考证。2019年下半年，加大销售力度，加速回款，保证现金流充裕才是王道。
一
营收增长乏力，成本管控能力待提高
2019年上半年，富力地产实现营业收入350.5亿元，同比增长2.8%。净利润和归属于母公司股东的净利润同比增速由负转正，净利润41.7亿元，较2018年同期增长2.2%，归属于母公司股东的净利润40.3亿元，较2018年同期增长2.7%。营业收入和净利润增加主要由于已售的交付面积较2018年同期增加20%至287万平方米。毛利润率和净利润率较2018年末均小幅上涨，其中，毛利润率37%，较2018年末增加0.6个百分点。净利润率11.9%，较2018年末增加0.5个百分点。2019年以来，富力地产的净利润率表现不尽如人意，主要是受到三费费用率居高不下的拖累，尤其是财务费用率，上行势头明显，2019年上半年财务费用36.3亿元，财务费用率18.9%，较2018年末增加5.8个百分点，成本管控能力需要持续改进。
二
业绩增速明显放缓，完成全年目标需提速
2019年上半年，富力地产录得权益销售金额602.2亿元，较2018年同期增长6%，同比增速明显放缓。录得权益销售面积552万平方米，较2018年同期增长25%。目标完成率37.7%。按城市划分，三分之二的权益销售来自一线及二线城市，其余为三线城市及海外城市，按照区域划分，最大的销售额贡献来自于华北区域，占比26%，其次为华东区域和西北区域，分别占比22%和21%。就产品组合而言，普通住宅销售额占78%，高档住宅销售额及商业，各自分别占少于10%。
三
投资态度趋谨，土储充裕，支持未来发展
2019年上半年，富力地产投资力度减弱，土地收购活动较为温和，新增权益土地储备652.9万平方米，投销比1.2，比2018年末下降0.18个百分点。土地成本2700元/平方米，与权益销售均价13695.5元/平方米相比，拿地成本控制在较低的水平。富力地产在中期业绩报告中提到，基于手中充裕的土地储备及开发中的项目，下半年投资态度将更为谨慎。
截止2019年6月30日，富力地产土地储备总量达6100万平米，预计能够满足未来四到五年的发展。土地储备总货值7810亿元，较2018年末增加6%，分布于107个城市，其中，中国101个，海外6个。按城市划分，一二线城市货值为3650亿元，占比为47%，三线及其他城市货值为2930亿元，占比为37%，海外1230亿元，占比为16%。按区域划分，主要分布在华北、西北、华东等七个区域，华北占比最大，为21%。
此外，富力地产长期参与城市更新项目，作为获取不易收购地块和高地价地块补充土地储备的良策，目前在全国参与逾60个城市更新项目，预计权益可售资源超3000万平米，95%的项目位于一二线城市，70%位于大湾区。重点在广州、太原、天津、郑州、西安、佛山、珠海等城市进行开发。
四
净负债率高企，财务结构待优化
2019年上半年，融资监管政策频出，融资渠道受堵，房企纷纷赴海外发债，富力地产也不例外，于境外发债不少于五次，发行近28.3亿美元的优先票据及项目贷款，为若干在一年内到期的短期债务再融资，并适时将短期融资转为长期融资。在境内通过发行超短期融资券和公司债券募集资金67.8亿元。富力地产凭借其良好的声誉，完成多项重大融资活动，有效缓解了其短期内的偿债压力，但同时也使得其净负债率大幅提升，为219.4%，较2018年末增加35.4个百分点。对于富力而言，降杠杆任重而道远。
另外，2019年上半年，富力地产货币资金390亿元，同比增加12.5%。现金短债比0.67，并不足以覆盖短期债务，与YH50房企的平均现金短债比相比，富力地产的现金流始终不算充裕。需要警惕短期债务风险。
往期回顾
2019年半年报：
【年报有料(1)丨阳光城】业绩稳定增长，降杠杆计划稳步推进（2019H1）
【年报有料(2)丨时代中国】深耕粤港澳大湾区，2019H1投资力度大增（2019H1）
【年报有料(3)丨融信中国】营业收入大增，净负债率直降63pcts（2019H1）
【年报有料(4)丨金科股份】销售目标完成过半，净利润同比增长近300%（2019H1）
【年报有料(5)丨保利发展】业绩步步抬升，2019H1稳居行业第四（2019H1）
【年报有料(6)丨旭辉控股】聚焦一二线，多元扩储，盈利稳定风险可控（2019H1）
【年报有料(7)丨越秀地产】销售完成度超预期，首进深圳深化区域优势（2019H1）
【年报有料(8)丨当代置业】销售业绩稳步增长，盈利能力提升显著（2019H1）
【年报有料(9)丨华夏幸福】结构调整和模式迭代，价值创造再突破（2019H1）
【年报有料(10)丨中国奥园】盈利持续性强，评级稳步上调（2019H1）
【年报有料(11)丨首创置业】营业收入和经营利润双升，净负债率略有下降但仍处高位
【年报有料(12)丨美的置业】盈利能力持续向好，“两翼”赋能主业（2019H1）
【年报有料(13)丨华润置地】收入增速回落，销售目标完成近半（2019H1）
【年报有料(14)丨雅居乐集团】销售目标过半，业务和投资区域趋多元（2019H1）
【年报有料(15)丨万科A】全国市场占有率4.7%，三费费率均下降（2019H1）
【年报有料(16)丨建业地产】营收大幅增长，“轻重并举”趋势良好（2019H1）
【年报有料(17)丨彩生活】营收及利润平稳上涨，平台服务规模增速较快
【年报有料(18)丨佳兆业美好】收入增长超三成，收并购方式提升管理规模
【年报有料(19)丨融创中国】稳健经营，盈利提升，可售资源充足，文旅发展良好
【年报有料(20)丨中国海外发展】销售规模稳步增长，净利润率达26.7%（2019H1）
【年报有料(21)丨远洋集团】财务稳健，盈利能力待改善（2019H1）
2018年年报：
【年报有料(1)丨越秀地产】土储优质近半布局大湾区，合约销售大增四成再提速（2018）
【年报有料(2)丨新城控股】业绩持续高速增长，长三角是业绩增长引擎（2018）
【年报有料(3)丨当代置业】凭绿色建筑实现差异化竞争，重仓省会城市为业绩增长带来机遇（2018）
【年报有料(4)丨旭辉集团】销售表现超预期，布局完善保增长（2018）
【年报有料(5)丨阳光城】规模上台阶，负债正改善（2018）
【年报有料(6)丨时代中国】深耕湾区优势凸显，超额完成550亿销售目标（2018）
【年报有料(7)丨碧桂园】2018营收大增67.1%，解码碧桂园城镇化之路（2018）
【年报有料(8)丨中国奥园】业绩稳增长，经营再提质（2018）
【年报有料(9)丨龙光地产】乘大湾区政策东风，销售业绩同比大增65.4%（2018）
【年报有料(10)丨中国金茂】 首迈千亿房企阵营，塑造城市运营标杆（2018）
【年报有料(11)丨招商蛇口】销售增速央企领先，资源获取量质齐升（2018）
【年报有料(12)丨中海地产】央企背景资源甚好，盈利能力领跑行业（2018）
【年报有料(13)丨雅居乐】盈利能力持续提升，首次迈入千亿阵营（2018）
【年报有料(14)丨富力地产】销售增速创近5年新高，营收利润同步高质量增长（2018）
【年报有料(15)丨蓝光发展】全国化步伐再加快，三年复合增长率67.2%（2018）
【年报有料(16)丨北辰实业】销售持续增长营收利润兑现，土储优质未来可期（2018）
【年报有料(17)丨融信中国】三年复合增长85%，高成长企业代表 （2018）
【年报有料(18)丨绿城中国】代建业务行业领先，利润率有待提升（2018）
【年报有料(19)丨宝龙地产】销售金额大增96.5%，2019年500亿目标可期（2018）
【年报有料(20)丨正荣地产】销售大增首破千亿，净负债率大幅改善（2018）
【年报有料(21)丨龙湖集团】规模再上台阶，全国化布局更加均衡（2018）
【年报有料(22)丨朗诗绿色集团】毛利润率稳步提升，五大城市贡献七成业绩（2018）
【年报有料(23)丨万科地产】销售金额高达6070亿元，战略布局一二线（2018）
【年报有料(24)丨迪马股份】销售翻倍超额完成战略目标，营收利润迎来同步大幅增长（2018）
【年报有料(25)丨华润置地】注重城市深耕，2018规模再上台阶（2018）
【年报有料(26)丨合景泰富】深耕两大核心区域，销售业绩大幅增长72.2%（2018）
【年报有料(27)丨佳兆业】旧改专家释放利润空间，湾区助力业绩腾飞（2018）
【年报有料(28)丨金科股份】ROE大幅提升，投资结构持续优化（2018）
【年报有料(29)丨世茂房地产】规模追赶量质齐驱，投资积极财务稳健（2018）
【年报有料(30)丨中国恒大】王者荣耀，效益型恒大核心净利润同比大涨106.4%（2018）
【年报有料(31)丨融创中国】业绩大增杠杆稳降，优质布局未来可期（2018）
【年报有料(32)丨美的置业】行业黑马规模跃升，优质土储驱动企业成长 （2018）
【年报有料(33)丨深圳控股】营业收入大增62.3%，大湾区土储保障业绩增长 （2018）
【年报有料(34)丨禹洲地产】2019禹洲再出发（2018）
【年报有料(35)丨大发地产】销售业绩创历史新高，低土地成本为企业发展保驾护航（2018）
【年报有料(36)丨德信中国】盈利能力提升，资本结构优化（2018）
【年报有料(38)丨力高集团】兼顾规模与效益，销售面积同比增长99.7%（2018）
【年报有料(39)丨荣盛发展】战略清晰首跨千亿，多元业态收入显增（2018）
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【年报有料(42)丨首开股份】销售金额破千亿，京外是规模增长新动力（2018）
【年报有料(43)丨保利发展】销售业绩首破4000亿，业绩稳居央企第一（2018）
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【年报有料(45)丨华夏幸福】聚焦高潜力核心都市圈，异地复制全面加速（2018）
【年报有料(46)丨宏泰发展】业务模式逐步成熟，护城河还待拓宽（2018）
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【年报有料(51)丨东湖高新】产业园区投资逆周期加速，国企大平台属性初显
【年报有料(52)丨张江高科】科创板加速推出，产业园区科技投行优势凸显（2018）
【年报有料(53)丨中电光谷】转型收官之年，园区运营成效凸显（2018）
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