2019年上半年·中报季
引 言
2019年上半年，远洋集团布局在京津冀地区的土地储备占比近四成，销售金额三分之一来自该地区，但由于投资布局过于集中在京津冀地区，导致远洋集团抗风险能力不够，销售规模虽持续增加但增速放缓，物业开发及物业投资营业收入同比下降，同时利润及利润率均下降。远洋集团在2018年销售金额突破千亿后，未能继续保持规模快速上涨的势头和良好的盈利能力。
一
销售增速放缓，投资布局集中于京津冀地区
1、销售增速下滑，京津冀地区销售占比三分之一
2019年上半年，远洋集团销售金额创下新高达600.8亿元，同比增长33%，销售面积为285.9万平方米，同比增长23.5%。但同时注意到，集团销售增速有所下滑，销售金额增速同比下滑15个百分点，销售面积增速同比下滑17.5个百分点。2018年远洋集团销售金额破千亿后，并未能维持迅猛的发展势头，销售规模虽持续增加，但增长速度未能保持连续性。
从销售金额的区域分布来看，京津冀地区、长三角地区和珠三角地区的销售金额占比达80%，其中京津冀地区销售金额占比最高，有超过三分之一的销售金额来自于京津冀地区，长三角地区和珠三角地区销售金额占比分别为24.8%和22.2%。
2、京津冀土储占比近四成，新增土储大幅减少80%
从土地储备方面来看，2019年上半年，远洋集团新购入6幅土地和1个成熟项目，新增土地储备面积102.6万平方米，较2018年同期大幅减少80%。截止2019年6月30日，远洋集团总土地储备面积为3925万平方米，同比略微上升0.16%，与2018年同期基本持平。
从投资布局上看，远洋集团持续深耕京津冀地区，截止2019年6月30日远洋集团近40%的土地储备分布在京津冀地区，较2018年同期增加0.9个百分点；珠三角地区土地储备占比为18.5%，较2018年同期增加9个百分点；长江中游地区的土地储备占比减少了10.4个百分点至8.1%。
在区域布局上，远洋集团或过于依赖京津冀地区，该地区销售金额占比三分之一且土地储备占比近四成，投资布局集中于某一地区不利于风险分散，该地区的销售波动容易影响整体销售情况。集团提出发展多元化土地储备组合，不断推进全国化布局，但在投资布局上集中度仍较高，实现投资布局的均衡任重道远。
二
营业收入持续增长，但利润下滑明显
远洋集团2019年上半年营业收入为164.74亿元，同比增长7%。营业收入的增长主要来自于其他房地产相关业务营业收入同比大幅增长的带动，上半年其他房地产相关业务营业收入大幅增长达27.15亿元，同比增长111%。但物业开发及物业投资营业收入均有所下滑，物业开发营业收入为127.44亿元，同比减少2%；物业投资营业收入为3.06亿元，同比减少44%，两者对营业收入的同比增速造成了负反馈。
分区域来看物业开发营业收入变动情况，2019年上半年长三角地区、珠三角地区和其他地区的物业开发营业收入均有所下降，其中长三角地区物业开发营业收入由2018年上半年17.8亿下降至2019年上半年6.3亿元，同比大幅下降64.5%；珠三角地区物业开发营业收入为32.92亿元，同比减少14.7%；其他地区物业开发营业收入为23.2亿元，同比减少12.1%。京津冀地区和长江中游地区物业开发营业收入有所上升，京津冀地区同比增长20.7%至44.6亿元，长江中游地区同比增长26.4%至8.71亿元。
2019年上半年，远洋集团实现毛利润33.6亿元，净利润为25.3亿元，同比均下降7%。上半年毛利润率和净利润率分别为20.4%和15.4%，较2018年同期分别下降3.1、2.3个百分点。利润降低主要是受毛利润率较低的回迁房集中在本期结转的影响。
三
三费费率增加，成本管控有待提升
从成本控制来看，2019年上半年远洋集团各项费用均呈上涨趋势，其中管理费用上涨最为明显，同比大幅上涨68.9%至8.6亿元，管理费用率上涨2个百分点至5.3%；财务费用上涨也较快，同比增长46.2%至26.4亿元，财务费用率上涨4.3个百分点至16%；销售费用为4.7亿元，较2018年同期增长22.7%，销售费用率增长0.4个百分点至2.8%。从总体上看，三费费用率为24.08%，处于较高水平，较2018年同期上涨6.6个百分点，远洋集团应加强成本管控，合理控制成本。
四
财务杠杆上升，但短期偿债风险较小
2016年以来，远洋集团的净负债率呈不断上升的趋势，集团财务杠杆有所上升，2019年上半年，集团净负债率为86%，较2018年同期增加了10个百分点，主要是由于借款总额同比增加19.8%所致。
从远洋集团现金短债比情况来看，2019年上半年公司现金短债比有较高改善，为2.82倍，高于2018年YH50房企的平均现金短债比，集团短期偿债风险较小。
从融资成本来看，2019年上半年，远洋集团加权平均利率由2018年同期的5.26%小幅上升至5.43%，但仍低于2018年YH50房企的平均融资成本。
往期回顾
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