$越秀地产(00123)$
2019年上半年越秀地产合约销售金额增速超三成，增速超过年内目标增长率。越秀地产通过旧城改造、国企合作等方式低溢价率拿地，报告期末总土地储备超过2152万平方米，在大湾区的土地储备近五成，首次进入深圳更是进一步优化了大湾区战略。土地权益占比提升，优质的土地储备是未来业绩增长和利润的基石。
一、营收利润均实现猛增，上半年销售增速超年内目标增长率
2019年上半年越秀地产实现营业收入217.9亿，同比增长114.4%，毛利润65.5亿，同比增长149.7%，净利润27.6亿，同比上升90.3%，公司实现核心净利润为18.3亿，同比增长63.2%。
2019年中期公司毛利润率录得30.0%，较2018年同期上升4.3个百分点，较2018年全年下行1.7个百分点。越秀地产的销售均价自2015年以来持续处于上升通道，2018年合同销售均价为20900元/平方米，2019年上半年合同销售均价达22500元/平方米，继续同比增长10.8%。结算业绩的毛利润率也于2016年起止跌回升，近3年来总体维持稳步上行的态势。越秀地产实现净利润率为12.7%，较2018年上行1.2个百分点百分点，盈利能力也趋于稳定。具体分析，越秀的运营成本控制良好：销管费用合计约10.2亿元，销管费用率4.7%，较2018年下行1.7个百分点；财务费用6.3亿元，财务费用率2.9%，较2018年明显下行4.7个百分点，
2019年上半年集团录得合同销售（连同合营公司项目的销售）金额约369.0亿元，同比上升31.9%，合约销售面积164万平米，同比上升19.3%。其中大湾区合计实现销售231.6亿元，占比为62.8%。在2月27日举行的业绩发布会上，董事长兼执行董事林昭远表示由于市场原因，公司相应调低了销售目标，2019年销售目标为680亿，目标增长率为18%，从上半年的完成情况来看，完成全年销售业绩过半，同比32.9%的销售增速也明显超过了年内目标增长率。
二、土地权益占比改善，首进深圳深化区域优势
2019年上半年越秀地产继续通过招拍挂、合作、收购等方式，抓住土地市场机会，以较低溢价率于广州、深圳、杭州、郑州、青岛、成都、江门等城市新增14幅土地，总建筑面积接近374万平方米，权益建筑面积275万平米，按照建筑面积计算的投销比达到228%，上半年投资相对偏积极。
截止报告期末，越秀地产的土地储备总计达到2152万平米，较年初上升10.9%，越秀以广州为核心城市并且辐射大湾区，具备很强的区域优势，大湾区的土地储备达1055万平米。上半年，越秀获取位于深圳宝安区的一块优质地块，这是越秀首次进入大湾区的另一个核心城市深圳，深化了大湾区的战略布局。此外，越秀向成都、郑州等省外核心二线城市拓展，区域布局更趋合理。
同时公司在拿地方式上也进一步探索，越秀地产成立了城市更新集团扩展旧城、旧厂、旧村改造业务，与广州地铁的合作也依然是其持续扩张的催化剂，并且推动了内地“轨交+物业”模式的开启。
从土地储备权益占比来看，越秀地产于2013年开始逐步启动了合作开发、投资基金合作拿地的模式，近两年采用这两种模式拿地的比重逐步加大。2018年新增土地储备的权益占比仅为38%，报告期末总土地储备权益从2013年的82.5%降至2018年的56.3%，轻土地权益占比撬动规模的做法也一直为市场所诟病。2019年上半年公司实现净利润27.6亿，而不含少数股东权益的净利润仅为18.7亿，过轻的权益占比会让公司陷入只增收不增利的困境。
2019年上半年公司新获得土地的权益占比为73.5%，较2018年有大幅改善，未来公司的盈利质量也有望继续提高。
三、净负债率小幅上行，财务状况保持稳健
截至报告期末，越秀地产净负债率为63.6%，较2018年末小幅上行2.4个百分点，主要是由于上半年投资偏积极所致。越秀地产的净负债率始终维持在合理区间，债务压力较小，存在一定的加杠杆空间。报告期内，越秀的融资成本为4.76%，同比下降6个基点，融资成本维持在较低水平。
报告期末，越秀地产债务结构合理，短期借贷占比较小，一年内需偿还金额为79.9亿，占总借贷的12.2%。截至报告期末，越秀地产货币资金余额为315.8亿，完全能够覆盖近两年内的债务，现金短债比达3.4。目前越秀地产财务情况较为稳健，短期内没有还款压力。足可见，在稳步扩张的同时，越秀也十分重视稳健的财务结构以及现金流的安全。