、致股东 2006 年,对万科来说是不平凡的一年。这一年,万科销售金额、主营收入、净利润、开工面积、竣工 面积同比增长都超过 50%,为既定计划中的 2006 到 2008 三年快速发展谱写了一个良好的开篇。这一年, 万科成为第一家进入全国纳税百强榜的地产企业。这一年,也是万科的“企业公民元年”。 这是狂飙突进的一年,这是激情澎湃的一年。我非常荣幸能与各位股东,一同回顾万科这一年走过的 历程,一同分享万科这一年思考的所得。 繁荣的奥秘 2006 年,中国大部分房地产上市公司都取得了不俗的业绩,而在资本市场上,其股价也普遍被重新估 值。是什么造就了行业的繁荣,这种繁荣是否可以持续?是什么使得资本市场对这个行业判断乐观,这种 乐观的基础是否坚实?这或许是每一个关注住宅行业的人,都必须面对的问题。 对这种繁荣与乐观,存在不同的判断和解读。而在万科看来,一切关于住宅行业长期前景的问题,其 答案都包含在人口变迁之中。 如果深入剖析世界近现代经济的缔造与发展历史,就会发现,对于任何一个基本具备市场经济制度框 架的经济体,只要是资源可以基本自由流动,其人口变迁就几乎是经济成长的缩影。近现代工商业的发展 过程,其实也就是人们逐渐聚集到城市居住的过程。当人们开始密集居住的时候,工商业的交易费用才能 有效降低,更复杂的社会分工、合作才成为可能。而现代经济的每一步成长,莫不源自三个方面:生产技 术的更新、交易费用的降低以及分工的细化与合作的深化。在一个全球化的时代,生产技术本身就是一种 自由流动的资源,而后两个因素,则都与城市化的进程息息相关。 因此某种程度上说,经济史就是人口史,而房地产史更是人口史。 而中国当前的人口结构,还有一个特殊的因素,那就是人口红利使得中国经济 20 多年来维持着全球 最为强劲的增长。上世纪 80 年代之后,我国总人口中劳动适龄人口的比重不断上升,抚养比不断下降。 20-60 岁人口为财富创造期,目前我国该阶段人口占总人口比例仍超过 60%,这种特殊人口结构至少 10 年 内不会发生骤变。而自上世纪以来持续的以年轻人口为主、朝向沿海地区迁徙的趋势,将使得沿海城市带 的人口红利延续得更为持久。 1981 年至 2005 年,仅仅 25 年的时间,我国城市化率由 20%迅速跃升至 43%;而与发达国家 80%以 上的城市化率相比,仍有大幅度的提升空间。未来 10 多年中,预计中国的城市化水平仍将保持年均 1%左 右的增长速度。不言而喻,这将带来大量新增的住房需要。这也是城市化对住宅行业的直接影响。 但是,仅有这种需要是不够的。只有当人们的需要得到购买能力支撑的时候,这种需要才能转化为市 场的有效需求。而购买力的来源,正是经济发展和大众财富的增长。城市化促进经济成长,进而提升人们 的购买能力,这是它对住宅行业的间接影响。某种程度上说,这个间接影响比前述的直接影响更为重要。 在 2006 年,有两个重要的信号是不容忽视的。一个是,大部分企业在 2006 年的收益水平都明显上升, 而研究表明,推动这一进步的主要原因是劳动生产率的提高。另一个是,收入分配的公平性被提到前所未 3 有的高度。 是这样,不管我们是否察觉到,我们正处在一个非凡的年代。我们或许已经看到了过往的奇迹,但是 历史的恢宏其实才刚刚开篇。在以三大经济圈为中心的中国沿海,正在诞生着全球有史以来最大规模的城 市带。数以亿计的个人和数以千万计的家庭来到这些地方,当他们到来的时候,他们可能只拥有自己的双 手和智慧,但终有一天,他们将成为城市的主人。而只要具备对他们足够的尊重和珍惜,以及为他们服务 的足够技能,住宅企业就能够在这个过程中,获得近乎无限的发展空间。而这一点,才是住宅行业持续繁 荣的真正奥秘。 因此,房地产尤其住宅市场在我国未来至少十年、沿海城市带在未来至少二十年,仍将是最具潜力和 发展空间的行业之一。 转折的关头 中国的住宅行业,从诞生到现在,不过短短的二十年历史,但已经经历了两个显著的转折点。1998 年 中国取消了福利房分配政策,开始了以商品房为主的全面市场化过程,这是第一个转折点。在这之前,中 国的住宅行业只能说是在萌芽阶段,而在这之后,行业进入了近乎神速的增长。 然而,在这个高速增长的过程中,住宅行业也暴露出一系列的问题。1998 年之后中国住宅行业的发展, 既是高速的增长,但也是粗放的增长。面对人多地少的基本国情、爆炸式的城市化速度,当这个年轻的行 业骤然承担起为数以亿计的城市家庭包括数千万新增家庭提供住所的重任时,传统的经营方式、生产手段 和发展模式,很快就遇上了难以为继的瓶颈环节。 如何在经济转轨期间和高速城市化过程中,满足城市中低收入家庭的基本居住需求?如何保证投资与 消费、以及各类消费之间的均衡发展与良性互动?如何在充分运用金融工具的同时保证金融安全?如何实 现住宅市场的可持续发展,减少资源和能源的消耗、促进与环境的和谐?如何使市场成为真正的双赢,并 创造良好的社会效益,充分保护各相关主体的权益?这些问题在发达国家的成长历程中,都曾一一遭遇, 但是从未像在中国这样,来得如此密集而急促。正是这一系列的问题,催生了 2005 年到 2006 年的宏观调 控,也使得行业进入了第二个转折点。 在第一个转折点之后,行业实现的是量的突破,而在第二个转折点之后,行业将要跨越的是质的升华。 经过第一个转折点,我们看到的是大地回春之后的百花齐放,而经过第二个转折点,即将上演的是大浪淘 沙之后的王者归来。 是的,在第一个转折点之后更醒目的是机会,而在第二个转折点之后更凸显的是挑战。然而,当我们 处在繁荣的前夜时,我们不仅需要看到机遇,也要看到挑战;而当我们站在转折的路口时,我们不仅需要 看到挑战,也要看到机遇。 如果一个时代的所有问题是人人都可解决,那么这个时代将无所谓英雄。如果哥伦布的船队面对的不 是从来无人敢于穿越的未知海域,那么新大陆也不会留待他们来发现。 只有在充满挑战的转折关头,我们才能获得创造奇迹的可能。而要做到这一点,我们需要的是信念和 4 智慧。 成长的诀窍 2006 年,不仅对于万科,不仅对于中国住宅行业,甚至从世界住宅产业史的高度来看,都是划时代的 一年。 对世界住宅产业来说,一直存在着一个有些尴尬的怪圈。众所周知,在任何一个市场国家,住宅基本 上都属于最昂贵的单件商品,也是大部分人一生中最大的一笔支出。但是这个行业中却似乎从来没有诞生 过伟大的公司,从来没有诞生过像在能源、汽车、家电、金融、IT 甚至零售、饮料、日化行业曾经出现过 的那些庞大的商业帝国。甚至有人断言,因为房地产特殊的地域性和非同质性,这个行业没有其他行业那 种显著的规模效应;也就是说,房地产公司是无法做大的。 确实,直到 2005 年,财富 500 强的名单中,虽然出现过建筑公司、出现过不动产经营公司,但是纯 粹的住宅开发企业,却始终与这一排行榜无缘。在 2006 年,历史终于被改写,美国的前四大住宅企业, 联袂进入了这个名单。 其中之一的帕尔迪住宅公司,是万科在新十年的标杆企业。在过去的十年中,它的市场占有率上升了 一倍以上。然而,它的雄心才刚刚开始,它现在的目标已经定到了全美国市场的 20%。如果这个目标能够 实现,我们看到的将是一个年销售千亿美元级别的企业。 未来十年,中国城市将新增七千万户家庭,这接近一个美国,接近英国、法国和德国的总和,超过整 个日本。未来全球最大的住宅市场很可能在中国,这已经没有太大的悬念。那么,中国的优秀住宅企业, 又该有怎样的雄心和愿景呢? 企业的边界取决于规模效应和管理成本的消长。越大的企业,规模效应越显著,但是管理和经营的难 度也越高。当一个企业的规模效应已经不能抵消克服管理难度上升的成本时,这个企业就到了增长的极限。 确实,住宅作为一种最终产品,具有不可移动性,无法在一个地方生产而销售到很远的范围;客户需 求和地段的千差万别,也使得住宅的生产具有小批量甚至单件生产的特征。但是,企业的规模效应不仅仅 源自大规模流水线生产带来的成本下降,而是来自三个方面。另外两个方面,一个是客户口碑带来的品牌 号召力,一个是资本市场信用支撑的融资能力。 在美国四大住宅企业晋身财富 500 强的过程中,美国究竟发生了什么?我们至少可以看到三件事情。 第一件是住宅产业化水平的不断提升,虽然住宅整体需要进行现场装配,但是住宅的部件却可以实现规模 化的工厂生产。第二件是随着客户对品质和性价比的要求不断趋于精细,住宅品牌日渐为人们所关注。第 三件是 1980 年代之后,美国的房地产融资不断创新,并形成了大企业主要通过债券等低成本渠道融资, 而小企业却仍然依赖高利率贷款的格局。这三件事情,刚好对应着规模效应的三个方面。 而与此同时,美国的优秀住宅企业也逐渐变得成熟,在大规模经营时克服管理难度的能力不断上升。 以帕尔迪为例,我们可以发现它拥有一整套住宅企业非常成熟的以客户为中心的经营工具。在学习帕尔迪 的过程中,这些管理工具也逐渐融入到了万科的经营管理当中。 5 与美国相比,中国在住宅产业化和融资渠道创新上,还有着不小的差距;中国住宅企业,暂时也还并 不具备美国优秀同行那样驾驭大规模经营的能力。然而,在第二个转折点之后,这些都是行业发展的必然 趋势。 万科在 2005 年提出,2006 到 2008 年万科将进入一个高速发展期。这绝非简单地出自企业做大的冲动, 否则的话,在行业上一个阶段的巅峰 2004 年,万科不会坚持稳健的发展策略。一直以来,万科谋求的是 有质量的增长,这一点过去没有、现在没有、以后也不会改变。 万科做出这个决定,是基于以下的几个判断。首先,经过 2001 到 2005 年的不断调整,万科在规模经 营能力方面已经上了一个台阶。其次,相当数量的忠诚客户,是万科经营住宅业十多年来积累的最重要的 财富之一,而购房者对于产品和服务的要求,最近几年明显趋于全面化。第三,尽管中国的住宅产业化还 刚刚起步,但是万科已经率先基本实现了设计的标准化。第四,尽管中国房地产直接融资的大门还在开启 的前夜,但是万科在资本市场的信用,不仅在行业内、而且在跨行业对比中,已经积累了一定的优势。最 后,宏观调控将促进行业的规范化,提高行业的集中度,优秀企业将获得更大的成长空间。 而正如本报告将要揭示的那样,按照这一既定计划,2006 年万科取得了一个良好的开局。 变革的年代 中国住宅行业已经跨过了第二个转折点,接踵而至的将是一个全新的年代。在这个激越的年代中,行 业将实现全面的重构,未来的格局将与过去和现在,存在显著的不同。 从制度框架来看,这个行业曾经并存的是,高度行政管制的土地出让和高度自由放任的开发市场。而 在未来,土地出让、流转甚至开发将全面市场化;而针对行业的准入、供给、需求、交易行为各环节,将 建立包括立法、行政、货币、税收各种手段的整套制度体系。 从居住模式来看,这个行业曾经经历的是,实物分配嘎然而止与商品房骤然兴起的截然转向,曾经面 临的是住房状态的两极分化。而随着分配机制与保障体系的重构,未来将呈现的是各种保障用房和商品房 多元并存;出租市场、二手市场、新房市场三足鼎立的格局。 从供求关系来看,这个行业曾经上演的是,消费者对居住面积的偏爱与开发商对高档产品的热衷,曾 经困扰的是套数需求与套数供给能力的矛盾。而随着小型化趋势的彰显和差异化税收政策的落实,未来购 房者将由单一追逐居住面积转向主要关注居住品质和性价比,精品中小户型将成为市场决胜的关键。 从竞争态势来看,这个行业曾经高度分散,数万家开发商各自拓荒。而随着消费者选择能力和选择偏 好的显现、直接融资渠道的开拓,行业的集中度将不断上升,重点市场的主流开发商将进入品牌主导下的 精细化竞争态势。 从生产方式来看,一次性设计、作坊式生产曾经是这个行业的常规。这种落后的生产方式,带来了难 以克服的质量通病和企业资产的慢速周转,也催生了优秀企业成熟产品复制的努力。而随着品质导向、规 模效应和周转要求等一系列生存法则的变迁,未来我们看到的,将主要是标准化设计、工业化生产的住宅 产品。 6 从商业模式来看,这个行业曾经是开发商无论大小,都是从获取土地到物业管理一条龙的经营。而随 着对效率和专业能力的要求不断上升,合作开发、并购重组与业务外包的帷幕已经拉开,未来我们看到的, 将是“小而全”转向精细分工,企业内部整合转向社会化整合;大型综合开发商、专业制造企业、金融企 业、配套服务企业并存的全新格局。 早在 2004 年,万科就提出行业已经处于颠覆的前夜。而经过 2005、2006 两年,行业变革的趋势日渐 明朗。基于这一判断,万科最近三年的主题词,都与变革有关。2005 年是“颠覆·引领·共生”,2006 年 是“变革先锋·企业公民”,而 2007 年是“大道当然·精细致远”。 万科是一个由鲜明的理想主义和坚定价值观奠基的企业。在这样一个激越的变革年代,万科将义不容 辞地担当起先行者的责任。这一责任,不仅包括率先实现商业模式和生产方式的变迁,而且包含引领行业 承担企业公民的社会责任、促进与社会的和谐、赢得社会的尊重。而千里之行,始于足下,只有脚踏实地 的精耕细作,才能造就百年老店的基业长青。万科也深信,我们的一切努力,最终都能从市场中获得公平 的回报。 最后,要再次感谢每一位投资万科的股东。是你们的信任与支持,造就了万科过去的辉煌;而在现在 和未来,也正是你们的信任与支持,给了万科在这激越年代里大步前行的勇气。 


管理层讨论与分析 市场环境变化与管理层看法 对于行业的长期前景,公司依然认为,人口变迁的影响发挥着决定性的作用。城市化一方面将导致大 量的住宅需要,另一方面,与城市化相得益彰的经济发展正在稳步增进大众财富,将这种需要转化为有效 的市场需求。未来相当长一段时间内,中国城市尤其是沿海城市带的住宅市场,依然具备极为广阔的发展 空间。 另一方面,从 2004 年底开始,公司管理层即明确得出结论:房地产行业正在进入一个转折期,无论 从制度框架、居住模式、供求关系、竞争态势还是生产方式、商业模式来看,都将发生全面的重构,公司 的经营环境即将发生重大深远的变化。对于公司来说,这不仅是挑战,更蕴含着难得的发展机遇。能否提 前做出正确的判断和有效的应对,决定了公司在未来几年内能否抓住机遇,实现快速而有质量的发展。 而转折期内最明显的标志,就是宏观调控已经成为行业的常态,这将促使行业不断朝向更为理性、规 范的方向发展,在这一大背景下,行业资源将重新整合,优胜劣汰的竞争机制将逐步完善,集中度将不断 提升。 报告期内,本年度政府工作报告在肯定房地产行业的支柱产业地位的同时,表示将继续严格执行宏观 调控政策,解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题,进一步完善金融、信贷、土地、税 收、销售等方面的政策措施,继续整顿房地产业的市场秩序。5 月底九部委联合发布《关于调整住房供应 结构稳定住房价格意见》,之后有关部委进一步出台了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》、《关 于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》、 《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》、《关于加强土地调控有关问题的通知》等文件。这一系列 政策的出台将对行业经营环境产生深刻的影响,这和万科的判断是一致的。 九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》中提出的“70%不超过 90 平方米”的目标,将 彻底改变未来市场的供应结构,也对行业提出了如何充分利用有限空间解决客户居住需要的全新课题。所 20 幸的是,住宅小型化的必然趋势是万科自 1997 年以来已经形成的定论,而自 2001 年开始万科产品研发部 门也将中小型住宅作为重点研究的方向之一。因此,公司管理层相信,万科将率先适应新的市场变化,公 司 2006、2007 年度业绩及增长目标的实现不会受到重大影响。而在获取未来项目资源时,万科在中小型 住宅研究上的先发优势将逐渐得到体现。 报告期内,限价商品房制度的推出也受到了广泛的关注。公司管理层认为,随着限价商品房项目的不 断推出,其占整体市场的比例将有一个上升的过程。由于土地出让已经全面公开化,对房屋售价的限制将 传导到土地出让价格上。因而在一个成熟的市场中,无论是否限价,开发企业能获得的都是公平回报。限 价商品房的主要特点在于,由于价格已经预先确定,因此从获取土地的一刻起,项目的利润水平基本已被 锁定,不受后期市场价格波动的影响。由于万科近年来致力于提升经营效率,公司的周转率已经大大超过 行业平均水平,这意味着在同等的利润率水平下,万科可以获得明显高于行业平均水平的资产回报率。因 此,在限价商品房项目上,万科同样具备强大的市场竞争力。 今年 1 月份,国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,进 一步要求对土地增值税进行清算。土地增值税基于开发增值部分应税,整体起征点较高,尤其对于普通居 民住宅而言,受该税种影响更小。管理层认为土地增值税清算进一步将推动房地产企业开发普通住宅,抑 制土地投机,促进开发商提高效率。长期以来,万科坚持规范经营,在预交土地增值税的同时,按相关规 则对清算的增值税作了相应预提。同时,万科以普通居民住宅开发为主,土地增值税的清算基本不会影响 万科的盈利水平,也不会影响万科的长远发展。此外,土地增值税的严格征收在一定程度上将加速产业化 进程、促进装修房的普及,而这都是万科努力的方向。 公司应对与业务回顾 与 2005 年同期相比,报告期内公司业绩取得了相当明显的进步。 期内,公司实现销售面积 322.8 万平方米,销售金额 212.3 亿元。同比分别增长 39.3%和 52.2%。当年 公司结算项目面积 289.6 万平方米,同比增长 63.8%;结算收入 176.7 亿元,同比增长 70.2%;完成新开工 面积 500.6 万平方米,竣工面积达 327.5 万平方米,分别比 2005 年增加 93.0%和 50.6%。06 年,公司实现 主营业务收入 178.5 亿元,同比增长 69.0%;净利润 21.5 亿元,同比增长 59.6%。 从区域分布看,全年珠三角市场实现销售面积 97.7 万平方米、销售收入 75.4 亿元,分别占公司整体 的 30.3%和 35.5%,实现结算收入 50.9 亿元、净利润 9.4 亿元,分别占公司整体的 28.8%和 43.1%;长三 角市场实现销售面积 87.1 万平方米、销售收入 63.2 亿元,分别占公司整体的 27.0%和 29.8%,实现结算 收入 68.7 亿元、净利润 7.7 亿元,分别占公司整体的 38.9%和 35.4%;环渤海市场实现销售面积 90.9 万平 方米、销售收入 53.8 亿元,分别占公司整体的 28.2%和 25.3%,实现结算收入 42.3 亿元、净利润 3.5 亿元, 分别占公司整体的 23.9%和 16.1%;其他市场实现销售面积 47.1 万平方米、销售收入 19.9 亿元,分别占 公司整体的 14%和 9%,实现结算收入 14.9 亿元、净利润 1.2 亿元,分别占公司整体的 8.4%和 5.4%。 其中深圳公司共结算面积 23.6 万平方米,主要来自第五园项目和万科城项目;上海公司共结算 43.3 万平方米,主要来自假日风景项目和朗润园项目;在其他城市,广州四季花城、无锡魅力之城、苏州玲珑 21 湾、成都魅力之城、南昌四季花城、天津东丽湖等项目都取得了良好的销售成绩,期内分别售出 16.3 万平 方米、14.5 万平方米、11.7 万平方米、10.7 万平方米、10.2 万平方米、10.1 万平方米。 年末公司还有 119 万平方米已销售资源未竣工结算,合同金额合计 96.6 亿元。 公司的本年度业绩为既定计划中的 2006 至 2008 年高速增长期创造了一个良好的开局,也验证了之前 公司发展规划中的判断。 如前所述,在 2004 年底到 2005 年,管理层即做出判断,认为持续深入的宏观调控将促进行业的规范 化,提高行业的集中度,优秀企业将获得更大的成长空间。而经过之前数年的调整和自我变革,万科在组 织结构、专业能力、客户忠诚、经营效率、资本市场信用、多元化融资渠道、经营效率等方面,已经积累 了相当的优势。因此,管理层认为万科有条件抓住机遇,在 2006 到 2008 年进入一个高速成长期。 因此公司在报告期内继续坚持以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的城市经济圈聚焦策略,加大项 目发展力度。在本年度的经营安排中,公司计划新增建筑面积 1000 万平方米左右的规划中项目资源,并 将深圳、上海、广州、北京、天津等核心城市作为重点。同时公司也将注重获取优质项目,改善项目结构, 通过更多项目的快速开发,充分利用周转速度和规模效应,提高人力资源效率和资金利用效率,强化市场 控制力和品牌影响力。 同时管理层认为,随着信贷管理的严格化和闲置土地处置要求的细化,更多市场存量土地资源将被激 活。依托公司在品牌、资本市场信用和专业开发能力等方面的优势,以及对行业趋势的准确预期,万科有 条件通过合作方式,以更高的效率和质量来获取项目资源。 本报告期内,这一策略推进顺利。年内新增规划中项目 1201 万平方米(其中 163 万平方米正在办理 有关手续),其中约占总面积 60%的资源是通过各种合作方式获取。报告期内,公司与朝阳区国资委牵手, 受让朝万中心的产权;与泰达、万通联合,开发天津时尚广场项目;进一步受让浙江南都、上海南都等公 司股权。公司与 GIC、中信万科房地产基金、中粮集团、HI 等机构在各地的合作也进一步深入。同时,报 告期内公司新进入杭州、厦门、长沙、青岛、宁波等城市,在珠三角、长三角和环渤海区域的布局更趋完 善。 随着经营规模的扩大,公司持续调整管理架构,以适应快速发展的需要。从报告期内开始,万科正式 从以往总部、一线公司的两级管理架构,过渡到战略总部、专业区域、执行一线的三级管理架构,将过去 总部负责的设计、工程、销售等专业管理职能逐步下放到区域中心,以打造更为高效的组织平台。 报告期内,以往的房地产融资渠道普遍呈现进一步紧缩态势,而直接融资渠道的开辟尚任重道远。这 一方面将对市场未来的供应能力构成挑战,另一方面也为上市公司依托资本市场支持加速发展提供了机 遇。为此,公司决定 2006 年在 A 股市场实施一次非公开发行。年末该次发行工作顺利完成,共募集资金 42 亿元,为公司抓住机遇,实现快速发展奠定了坚实的基础。 管理与创新 2006 年万科的主题是“变革先锋•企业公民”。 22 在本报告期初,公司管理层基于对行业趋势的判断,明确提出公司必须在此前诸年持续变革的基础上, 继续将自身变革推进到更为深入的层面,以在即将来临的全新经营环境下,获得更为有利的发展平台。 管理层认为,公司需要不断提高产品的创新能力,变革生产模式,推进标准化、工厂化进程,加快项 目发展节奏,充分利用周转速度和规模效应,提高人力资源效率和资金利用效率,强化市场控制力和品牌 影响。公司需要对客户进行更深刻的研究,深入实施客户细分战略,加快产品品类化进程,使更有效满足 客户需求,成为公司获得经营回报的不竭源泉。公司应该转向规模效应更显著的产品结构和效率更高的经 营方式,获得行业内最强大的经营创利能力,体现出最成熟的合作意识,成为各种资源拥有者和掌控者首 选的合作对象,并且能够驾驭最灵活的合作方式,争取成为行业资源整合的枢纽。 通过各个方面的不懈努力,公司在专业能力上的优势,在本报告期内得到了进一步的体现。 由第三方盖洛普公司持续进行的万科年度客户满意度调查结果显示,2006 年万科客户满意度、忠诚度 都较 2005 年有所提升。2006 年内平均每个老客户向 6.41 人推荐了万科楼盘,实际成交率为 23.7%。 本年度广州四季花城项目,继 2005 年天津水晶城住宅获得“詹天佑土木工程大奖”之后,再次获得 这一专业最高奖项。而在同样具有国家权威性质的“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”评选的总计 20 个金 奖中,万科有广州万科四季花城、深圳万科东海岸、上海万科四季花城、天津万科假日风景、成都万科金 色家园五个项目当选,占获奖项目总数的四分之一。 在建设部主办的“2007 世界城市建设主题大会暨首届阿波罗城市建设桂冠”评选活动中,万科以专业 化的管理,推动大规模生产和全面产品质量与服务的提升,以及采用节能分类管理办法,严格执行国家建 筑节能标准、所有项目达到节能 50%的成绩,荣获“阿波罗城市建设桂冠”大奖。报告期内深圳万科城项 目通过 2006 年国家十大重点节能工程示范项目审批,也是唯一的绿色建筑综合示范项目。而天津万科东 丽湖、上海万科朗润园荣获以节能省地为导向的全国“2006 双节双优杯住宅方案竞赛”6 个特别奖的第一 和第二名。 除了专业能力之外,保持公司治理水平上的优势,也是通往基业长青道路上必备的前提。报告期内, 公司《首期(06~08 年)限制性股票激励计划》获得股东大会通过,限制性股票激励计划的实施,将为建 立股东与职业经理团队的利益共享与约束机制,吸引与保留优秀管理人才和核心关键员工,完善公司中长 期激励机制,提升公司治理水平,增强公司竞争力,提供重要的保障。 报告期内,公司的治理结构、道德准则与品牌形象进一步获得社会的认同。报告期内,万科连续四年 获得经济观察报和北京大学企业案例管理研究中心共同推出的“中国最受尊敬企业”称号,连续三年获得 21 世纪经济报道评选的“中国最佳企业公民”称号。公司也连续三年被国务院发展研究中心企业所、清华 大学房地产研究所和中国指数研究院评为中国房地产百强开发企业第一名,并再次获得 CCTV 评选的“中 国最具价值上市公司”称号。 在国际权威杂志《投资者关系》(IR Magazine)主办的“2006 年中国投资者关系”评选中,万科获得 最佳投资者关系奖(大型非国有企业)、最佳年报及公司著作奖、最佳投资会议奖。在第二届“中国 A 股 公司 IR(投资者关系)评选”中,万科荣获最佳大型公司奖、最佳沟通奖、最佳股改奖、最佳执行人奖。 23 在由鹏元资信、证券时报和深圳证券信息推出的国内首个付诸实际应用的公司治理评级体系中,万科获得 了唯一的“AAA-”级最高评价。 为了使公司的企业公民行为更有计划性和针对性,报告期内经股东大会审议通过,公司提取“企业公 民”专项建设费用,用于实施公司的企业公民发展计划。这充分体现出企业公民之路是万科股东的广泛共 识,也为公司进一步践行企业公民行为奠定了更为坚实的基础。 报告期内,国家税务总局等发布 2005 年度“中国纳税百强”排行榜,万科以 13.24 亿元纳税额位列第 97 位,成为唯一进入百强的房地产企业。2006 年,万科实际缴纳税金达 24.2 亿元,比 2005 年提高约 83%。 报告期内,在建设部住宅与房地产业司指导下,万科主办的面向全社会征集“城市中低收入人群居住 解决方案”的活动落下帷幕,获得了较为良好的社会影响。同时,公司在“中低收入家庭宜居住宅”上的 研究也取得了初步成果,公司基于十几年住宅开发经验,在业内率先启动对此种特定居住需求的细分研究, 在此基础上推出“中低收入家庭宜居住宅”的系列设计原型,希望能对提升廉租屋的设计水准和城镇最低 收入家庭的居住品质提供帮助;12 月,公司“中低收入家庭宜居住宅”示范楼在广州奠基。 报告期内,公司再次联手《世界建筑》杂志举办《WA-万科•可能住宅设计竞赛》,这项两年一度以培 养青年建筑师为目标的设计竞赛,本次以“80 ㎡的可能性”作为主题,探讨中小户型的居住空间,倡导高 效集约的建筑理念。 未来发展展望 2007 年,处于转折期的行业将延续其重构的过程,而宏观调控也仍将是行业的常态。而万科也将按照 既定的三年发展策略,继续处于高速发展的轨道之中。 2007 年万科的主题词是“大道当然·精细致远”。公司将持续深入自身的变革过程,并在行业的重构 中义不容辞地担当起先行者的责任。公司也将通过脚踏实地的精耕细作,在通往基业长青的道路上迈出新 的一步。 万科将坚持既定方针,继续聚焦以珠三角、长三角、环渤海区域为核心的城市经济圈,坚持普通住宅 为主的开发方向,进一步完善客户导向的经营管理体系,推进产业化进程,实施精细化管理。 2007 年,万科将全面推进装修房的实施,提高装修房比重。年内位于东莞的住宅产业化基地将正式运 行,公司将进一步提高工业化技术的应用比例。通过提高产品的创新能力,公司将向市场提供更贴近客户 需求的、质量更好、性价比更高的产品。 2007 年公司计划开工面积约 700 万平方米,竣工面积约 600 万平方米,进一步增加 1000 万平方米左 右的项目资源。为此,公司将加大资源整合力度,充分发挥合作伙伴的优势,提升自身行业资源整合枢纽 的地位。 预计 2007 年房地产直接融资渠道的开拓将被国家进一步列入议事日程,但房地产融资渠道的紧缩态 势在年内不会发生骤变。万科将一方面积极探索融资方式的创新,另一方面计划采取公开增发 A 股的方式 在资本市场进行一次融资,增发股数不超过公司总股本的 20%。 24 为了适应快速发展的要求,2007 年公司将继续推进组织管理架构的调整。同时,公司将进一步完善内 审与风险管理体系建设,提高快速发展过程中的风险防范能力。 2、公司经营情况 (1)主营业务的范围及其经营状况 A、按行业划分 公司为专业化房地产公司,主要产品为商品住宅,2006年公司销售面积322.8万平方米,销售收入212.3亿 元,分别较上年增长39.3%和52.2%。 2006年全国商品住宅销售总额为17,038亿元。按此口径计算,2006年公司在全国的市场占有率为1.25%,比 2005年增加0.31个百分点。 报告期内,公司房地产项目结算面积289.6万平方米,结算收入176.7亿元,结算成本110.8亿元,分别比去 年同期增长63.8%、70.2%和64.9%;房地产业务毛利率约为28.47%,比上年减少0.75个百分点

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