有时价格上涨了然后保持在高位
自2012年3月以来，Case-Shiller 20城市房价指数上涨了21％。该指数中的一些市场涨幅更大；洛杉矶指数翻了一番【更正：从危机后的底部上涨了30％】。价格上涨引起许多金融市场观察人士担心：由于美联储购买抵押贷款支持证券（MBS）导致低利率和抵押贷款额度增加，泡沫正在重新充气。
但这提出了一个问题：什么是泡沫？该术语的使用如此轻率，以至于几乎任何市场上任何价格的持续上涨都会在某些时候获得泡沫的标签。我想说有几种方法可以考虑泡沫是什么或可能是什么。
但是“泡沫”可能有更理性的基础。它是价格合理的持续上涨，存在对未来特定的、有根据的预期。但是一旦确认该预期并未发生，泡沫就会萎缩。但是，毕竟未来是不确定的，因此不能仅仅因为最终某事没有发生而认为下注其可能发生是不合理的。
或者，价格持续上涨而产生的“泡沫”是合理的，它是基于对未来特定的、有根据的预期——最终亦会证实。但是，由于信贷政策的意外转向，泡沫暂时萎缩了。
现在，美国的房地产泡沫是哪一种？在回答之前，有必要回顾一下今年早些时候一篇自由交流的专栏文章（Free exchange column）（网页链接）。该文章讨论了Ed Glaeser撰写的一篇有趣的工作论文（网页链接），这篇论文描述了美国房地产繁荣与萧条的历史。该专栏探讨了了Ed Glaeser对19世纪早期芝加哥土地繁荣的看法：
“当时，航道对贸易至关重要。1816年，货物在陆地运输30英里与横渡大西洋需要的费用同样多。因此，关键港口和航运路线附近的土地非常有价值。伊利运河（Erie Canal）导致了五大湖周围的经济繁荣，芝加哥毗邻密西西比河系统使其成为一个有吸引力的赌注。 1830年芝加哥的土地低至800美元/英亩（以2012年美元计价）。在短短六年时间里，价格飙升至327,000美元/英亩，其中一些地块甚至到达100万美元。但是，紧缩的国际信贷条件导致了1837年的恐慌。到1841年，价格又回落至38,000美元/英亩。
然而，这更多是不可预测性而不是非理性的产物。考虑到芝加哥可能无法成为一个伟大的大都市的风险，崩盘后的价格看起来很低但却是合理的。最高时期的价格也与合理的观点一致，因为彼时芝加哥的前景看起来异常光明。 1836年的土地价格是合理的，因为人们有根据地假设芝加哥土地的价格将上涨到纽约市的1/4。并且，Glaeser先生指出，那些购买土地并历经崩盘后持有的人们在未来二十年中收益颇丰：到1856年的平均年回报率约为9％。”
从1841年的角度来看，芝加哥显然是一个泡沫：没有比这更清楚了。然而，在繁荣的高峰时期购买芝加哥最昂贵土地的投资者，在接下来的20年仍然可以获得每年3.6％的实际回报。
正如Glaeser先生指出的，工作中存在选择性偏见。芝加哥成为了芝加哥，所以事后来看在芝加哥市场的高峰期下注是明智的。然而，其他有可能却最终未成为芝加哥的城市，如果在市场顶端下注则没有得到回报。
Calculated Risk【译者注：一个金融与经济学博客网页链接】将最新的Case-Shiller数据收集到下面这个有用的图表中：
图表里有各种各样的经历。拉斯维加斯的房价最高比2000年高出135％，然后跌破2000年的水平，现在比2000年高出20％。自2000年以来的平均年化回报为1.4％。按照这种升值速度，拉斯维加斯将在2062年回到泡沫时期的最高值。相比之下，华盛顿自2000年以来年均升值5.3％，因此可能在2018年回到泡沫时期的最高值。
或者可能不会。历史的教训是，如果没有经过舒适的期间事后来看的话，几乎不可能知道价格上涨是否是泡沫。即便事后看来，通常很明显的是：“泡沫”可能并不是典型的泡沫，而是基于对未来的特定观点而下的合理赌注，即使最终证明该观点是错误的。应该清楚的是，这种赌注并不是政府应该禁止的。
美国房价上涨的确反映了存在一些投机。但Glaeser先生的工作表明，在大多数情况况下，投资者会基于对未来供应、需求和信贷条件的合理预期，对未来做出合理的投注。你们可能已经注意到，投资者无法增加加州沿海地区房屋数量。并且考虑到人们对于加州沿海地区房屋的需求、沿海地铁供应的增长以及信贷条件的可靠信念，洛杉矶住宅价格是完全合理的。但这并不意味着押注洛杉矶价格上涨将会得到回报。瞬间移动（Teleportation）可能使房屋位置无关紧要，或者更为平庸的现实是，洛杉矶更可能会增加海滩附近的新房供给。（尤其值得记住的是，如果这种情况发生并且破坏了房产看多者的投注的话，将会对看多者发出的价格信号产生实质性的影响！）
虽然防止贷款标准恶化或取消房屋贷款补贴是非常明智的，但对于货币政策制定者或金融监管机构来说，遏制洛杉矶房价是否是明智的目标则根本不清楚。事实上这是错误的；这是一个糟糕的主意。不幸的是，在最近的危机之后这可能是不可抗拒的。
出处：经济学人
时间：2013年9月25日