关于新城控股20年经营简报,以及一些长周期视角下的个人思考

       转眼已经21年了,新城20年经营简报已出,雪球上一直跟踪的几位朋友都做了非常好的分析与总结,这里简单说几句,其实个人来讲,对于新城吾悦的运营一直较为有信心,因为去过很多三四线城市,也看过当地的一些现存综合体,可以说,新城只要去了,只要有需求在,那就是吊打的局面

下面我们从几个维度来探讨下新城吾悦今年的经营水平,以及通过一些数据,趋势分析,吾悦这样的布局于中国三四线的资产,到底有没有价值,价值几何,以及未来10年,20年后,这样的价值,会发生怎样的变化,但是仅仅是一家之言。

对于第一个问题:

对于疫情之前,公司的目标是2020年60亿,2021年90亿的目标,疫情发生后202年降低为55亿,因为疫情减租的部分为接近5亿,等于是公司实际上没有降低租金目标。

同时,我们根据前三季度的租金走势,以及三四线城市疫情后商业活动知道10月份才恢复正常,再结合二三季度新城吾悦跟龙湖天街的对比,我们的开始的判断是,疫情对三四线城市商业综合体的影响相对于一二线更大(龙湖所布局的一二线,从数据看,几乎没有受到疫情的影响),所以,对于今年的租金收入,我们开始是相对保守的,预估是51亿就已经是相对满意的数据,同时,我们预估三四线城市的整体消费,需要在2年后才能完全恢复到疫情之前的水平

但是四季度数据出来后,我们发现我们低估了好公司创造价值的能力,好公司在行业低估时候的竞争力,以及中国三四线城市经济的韧性。

这是总量。

(借用雪球一位朋友的图,个人觉得相当好,直观明了)

这张图是新城吾悦广场的坪效图,也就是每平米的租金收入,从这张图可以很清晰的看出来,一季度坪效断崖式下跌,从二季度开始反弹,三季度又开始停滞,但是到了四季度,也就是10,11,12这三个月,坪效开始大幅度反弹,增速几乎是近几年第二高的一个季度,因为租金基本上是根据销售额来的,几乎就是销售额的10%,龙湖这种深耕一二线运营优秀的综合体,或者主打高端消费的综合体租金/消费比会相对高点。

所以,可以很清晰的看出,三四线城市的消费水平,到了四季度,迎来了恢复性爆发式回暖,同时再结合今年各种经济数据,比如工程机械的产量大增(50%)等,可以预判的是,中国经济已经从疫情的影响中恢复过来,明年,受疫情影响的一些行业,将迎来后疫情时代的机会。

这个是整体趋势,因为大量的吾悦广场是最近三年内开业的,同时吾悦都会布局于城市新城区,需要一个培育期,那么基本上未来的最近坪效,会随着成熟的吾悦广场数量的不断提高而提高

这里面就有三个增量
1 每年存量吾悦的不断成熟的租金的上涨
2 每年新开业的吾悦带来的租金的增量
3 经济发展下社会消费上涨带动下的整体租金的上涨





基本上,新城控股通过双轮驱动,通过吾悦拿地,几乎将一个重资产行业变成了轻资产行业,未来如果资产证券化或者reits的加速,那么在完成轻资产后,又将开始高周转,快复制,同时,这种“轻资产”行业,天然具有saas行业模式的属性,这是新城相较于其他行业公司比较独特的优势,这也是新城控股在行业整体极端低迷的当下,走势依旧强于行业龙头万科的本质原因。

同时这张图(感谢飞哥的辛苦统计),是根据开业时间输入的每一座吾悦广场的租金图,按照2017年前开业,2018年开业,2019年开业,以及2020年开业排布,可以明显看到几个特征:

1随着开业时间的越久,吾悦租金的抗风险能力越强,受疫情影响越小(最右端填红色的是今年租金下降)





2017年开业的,三家租金同比下降,但是下降幅度很小,算是今年减免租金的,可能还是正增长,2018年开业的相对于2017年开业的,受疫情的影响开始放下,同时2019年相较于2018年的,又再次放大。这也侧面反映了吾悦所需要的3年的培育期,随着培育期的过去,吾悦周边的住宅社区不断的成熟,人口不断的稳定,吾悦的租金也就进入了稳定增长期

2 今年租金下滑的吾悦(不看轻资产部分),整体上,越新的租金,受影响的程度越大,但是同时,其实看出来跟城市能级没有必然的关系。




如上海青浦的吾悦广场,租金下滑20%,吴江吾悦租金也是下滑,是2017年前开业的唯一下滑的两座吾悦,且都位于一二线城市,这里面的问题在于竞争格局。比如上海青浦的吾悦,不远处开了一家万达茂,而且在地铁口,引导了大量的人流过去,苏州吴江吾悦,对面就是万象汇,爱琴海,三家大型综合体在一公里范围内,竞争相当恶劣。


所以,这里面就回答了几个问题:

1吾悦广场在三四线的整体运营能力,应该是仅次于万达广场的水平。



这个行业,是天然具有规模优势的行业,随着吾悦数量的越来越多,公司招商能力会越来越强,对于商家的把控会越来越高,且,在科技赋能下,规模越大,边际成本越低。

2三四线的消费能力,或者是消费潜力,几乎就是7,8年前一二线的水平,同时gdp发展更高,消费上涨更快。





3 商业综合体的价值不仅仅看城市能级,更看竞争格局。




一二线核心区早就被沾满,各大综合体扎堆副中心等,竞争极其恶劣,看似城市能级高,但是回报率偏低,但是很多三四线的城市,新城早早就占据了核心区,未来这些地方是永远不会被颠覆的地方,且具有一定的相对垄断优势,先发优势,也就是核心区有了一座吾悦以后,周边已经很难再出现第二座综合体,因为一是城市承载能力问题,二是运营实力问题(高过吾悦的,三四线仅仅只有万达)。

下面对于第二个问题,也是我个人更为关心的问题:

也就是市场上这样的声音,三四线未来没有前途,以后人都往一二线流动等等这样的声音,我们从两个维度来看这个问题:


1 新城吾悦广场所在的三四线的,到底是什么三四线?未来会不会空心化
2 三四线未来的人口,到底如何?


先看两张图,第一张,全国城市夜景灯光图,基本上也就是城市灯光越明亮的地方,城市经济越发达


第二张图是,吾悦广场的全国分布图

现在把全国的城市灯光图与新城吾悦广场的全国布局图合并起来。


可以很明显的看到,吾悦广场的选址,都是经过深思熟虑的,都是扎根于中国经济最繁华的区域,以及未来发展向好的区域,我们细说:


1 吾悦的基本盘,长三角二三四线(江苏,浙江,安徽,加挨着的山东)这里几乎过去现在未来,会一直是中国经济最为繁荣,均衡的区域,吾悦几乎在这里已经遍地开花了。

2 吾悦在中西部布局,看看他的布局点

中部城市群:武汉周边,长沙周边,未来中部城市崛起的核心城市及其周边
南方城市群:
广西(省会贵州中国这几年经济增速第一的省会)
大湾区(刚开始进入)
西部城市群:成渝都市圈(成都,重庆周围)
还有就是:中国人口第一大省:河南省

其他的都是零星布局

基本上,吾悦的布局,都是当下中国城市发展最为优秀的区域里面的三四线城市,都是国内具有极强的发展潜力的地方,不要想到三四线就是落后云云!这不是偏见,这是无知。




现在回答最后一个问题,中国未来三四线的城市人口,或者中国整个国家人口,未来趋势如何?


首先要记住,国家当下在解决的所有问题,背后都会落实到人口问题,人口才是一个国家长久繁荣昌盛的核心要素,这一点要把握住

同时,对于当下的人口流动,太多人不看好三四线城市的理由是:人口流出,人往一二线流动

这个是客观现状,但是这里有两个问题,一是看问题片面了,只看到了整体的人口流动趋势,没有看到当地人口增量趋势,二是没有动态的看问题,用过去经验在套用未来





第一个问题:
三四线人口是流出的,但是三四线内的新城区人口是增加的,当地人往新城区流动,二是,三四线人口的增量式远高过一二线的。

中国当下的控制房价,本质上为的还是让居民手里有钱,有钱了才有消费,才敢生育,而且,中国生育率未来的扭转,肯定是从三四线城市先开始。

看这张图,很直观明了,生育率排名靠前的,不是简单的经济排名靠后的,而是排名中等的的,但是区域内房价普遍偏低,且经济发展势头向好的。

比如广西,贵州,安徽,湖南,新疆,云南(恰巧这些地方都是新城除了长三角外主要布局的地方)

所以,决定生育率的就是,房价合理,经济发展速度快的区域
(大家看看人口出生于最低的几个省份,除了几乎所有的经济发达省份外,还有东北三省,他的问题就在于,经济倒退)

所以,对于未来的人口格局,我们的判断是,中西部先反弹,长三角三四线先反弹。这个背后,再深耕,还有一个更深的逻辑在于产业链转移的大趋势。





深刻理解这句话:人跟产业走,商业跟人走





之前的三四线,人口快速流出,本质上还是没有工作机会,大家毕业了就是外出打工,这是留不住人的关键,不是经济不好留不住人,而是,没有工作机会留不住人

但是现在不一样了,中国举全国之力发展高铁,市市通高铁,未来经济发达地区县县通高铁,对互联网公司一路开绿灯,为的就是通过高铁,互联网迅速的拉近一二线与三四线的物理距离,加快商品,人员流通速度,后背原因就是,让三四线承接大量的一二线的落后产能,让一二线专注于服务业,金融业,高端制造,其余的产业,顺延这高铁网铺全国三四线,这是未来的产业链格局。

三四线有工作机会,就能留住人,压住了房价,生活压力小,才愿意生孩子,才愿意消费,有了消费,有了人口,中国才有未来,这是背后的本源。

国家在做的事情,其实不是在单纯的做大一二线,而是,做大发达省份的三四线城市,做大中西部省会城市外的次要城市。

同时,纵观国外城市化发展路径,基本上城市化到了70%以后,人口流动会降速,到了80%以后,很多发达国家出现了田园潮,反乡潮,基本上这样的城市人口路径,大概率也会在中国出现

基本上,新城吾悦广场在三四线的布局,市场以为的“负资产”我们从新城自身的财务数据,中国城市格局,中国产业链转移态势,以及未来中国人口的可能演变做出了一个自己的判断,前面的是客观的事实,后面加了些自身的判断,但是,我们觉得,当下的判断,是合乎逻辑的,有现实支撑的,未来也大概率会按照当下的路径演绎的,所以,新城控股的吾悦广场所谓的“负资产”,简直就是无知之谈。


 

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精彩评论

死磕新城一千天01-11 17:24

夜景图的想法和我不谋而合了,我本来也想做这个的,看来可以省去一次体力劳动了

梅元大吾01-11 19:00

一般领导都是这样开场的:“我简单说两句”,然后就是一篇雄文

bmxxfko01-11 18:26

彩。夜景图太有说服力啦

我是个钉子户01-11 17:35

新城高手如林啊

千锤百炼钢铁侠01-11 19:08

王哲宇 , 和前十大股东的王佐宇是一个人吗?景仰景仰

全部评论

沙漠浪子lyt02-06 21:28

新城控股

青衣堂主01-28 23:38

学习一下

repsin01-24 23:39

思考的深度值得多读几遍

forward-201801-17 16:14

新城算是地产中非常独特的一家

满江红0001-13 09:29

多谢分享
让投资人看清吾悦的价值