新城2019年年报——控规模,重质量,强吾悦

自己看年报的习惯,先定性,再定量,量里面,抓大放小。

对于新城的这份年报,总结下就是,过去的符合预期,未来的降低预期(当然这个对比的是过去几年的高速成长,还幻想着新城每年多少增长的投资者,可能要失望了)保的是质量,控的是规模(规模可控,风险也就可控)。基本上,符合自己对新城未来发展战略的构想。

首先,要有一个正确的年报观念,知道年报的意义,投资者用年报来做什么的,对业绩有何指导意义

拿新城控股所在的房地产年报来说,最初级的投资者看几个数据,那就是营业收入,利润率,分红。稍微专业点的,会看负债率,土地储备,已售未结,销售目标,土地成本,卖出均价等等这些数据。其实年报最核心的不是这些数据,而是其他的一些东西,这些数据很重要,但是重要性远远低于大家的想象。我认识很多不会看年报的朋友投资做的很好,但是身边真没见过几个会计投资做得好的。

如果你是创办一家企业,对于你,或者你的公司最重要的是公司的发展战略问题,在不同的行业环境下选择不同的发展路径,大的方向没有问题,这才是最关键的,偶尔一年半载开个小差,风险也都会是可控的。年报,这些才是首要的东西,当然我针对的是年报有充分可信度的公司年报,这个很简单,一家公司,随便翻几年年报,基本上每一年都会有对下一秒的展望,预期,基本上每一次都不会食言的公司,大概率是可信的了。

至于战略,也许有人会说,投资者需要考虑那么多吗?这东西有那么重要吗?举两个简单的例子,现在提到高端白酒,大家首先想到茅台,然后才是五粮液,但是要知道在10年前,五粮液才是白酒领域的一哥,差距是在什么时候产生的呢?是因为在五粮液开始推出多品类,全价位策略,茅台很简单,依旧是坚持做精品,做高端,几年以后,高端茅台酒深入人心,五粮液反而在推出众多品牌价位后迷失了,后来又反过来主打高端酒,这就是战略问题,如果你每次拿年报,只看销售额,只看利润,你是永远也看不出这些的,或者只能是等茅台高端酒已经深入人心了才会发现问题,但是专业的投资者,他们从茅台的年报里面不起眼的管理层综述里,早就意识到了,如果还是这个对市场了解的人,他如果认可茅台的战略,那么茅台肯定对他就是一个更好的选择了。还有一家酒企,在国家限制三公消费后,开始降价主打平民白酒,现在一蹶不振,这就是战略方向的选择。年报里面是可以预知到的,而不是,公司利润年年跌,才有大把的人马后炮去发现问题。

再比如房地产行业,大家可以去看看万科这几年都回报率,再去看看恒大17年之前的,看看融创的回报率,这不是万科实力不行了,而是这几年战略保守了。在14年开始一二线城市房价大涨的时候,一大批开发商来一二线买高价地,但是恒大那时候看到了三四线城市未来的潜力,趁着三四线城市地价还没有起来的时候,囤积了大量的廉价土地这样的策略,在08年地产调控以后也用过。然后17年一飞冲天。融创,在规模还不是特别大的时候,14年就已经提出居住是最大的消费升级这一战略,并且依附于这个战略,一直坚持一二线,一直坚持只做高端精品,后来孙宏斌自己都感叹,虽然他们战略方向看对了,但是还是低估了中国人对美好居住生活的向往。

所以看年报,要定性+定量的分析,定量的,要抓大放小,别把自己当成会计,更别把自己当成风控,那样子,几乎没有公司在你眼里是值得投资的。下面说说新城的这份年报


1 营收,利润:营业收入858亿元,同比增长59%。净利润133.3亿元,同比增长9%。归属上市公司股东净利润为126.54亿,同比增长21%。归属扣非净利润100亿元,同比增长34%期预期内,而且是预期内的下限。但是有一点要记住,地产公司跟其他公司不一样,利润都在锅里面,今年不拿出来,以后拿出来而已,但是肉还在锅里,跑不了。


2 关于今年的目标,销售2500亿,吾悦新开30座,到年底开业93座。租金收入不低于55亿。对于这一点,好多人说是不及预期的,我其实觉得挺合理。

先说吾悦广场,基本上年底开业的居多,而且吾悦广场本身建造周期就很短,今年因为疫情影响,肯定会有几座本来是要12月份开业的来不及,这些也一样,在锅里,跑不了,明年一季度开业就是了,今年少的,明年都给你补回来。吾悦广场盯住新增商开的项目,以及租金就行了。今年到年底55亿以上,这是超过预期的,基本上跟60亿的目标,也就是这两个月减免的租金而已,侧面也反应了吾悦的运营,三四线城市的综合体发展,市场肯定是产生了误区了,甚至比一二线过的还好,99%以上的出租率,极其优秀的水平了。

再看销售,2500亿,全口径,去年是2700亿。但是去年公司危机以后卖了不少权益低的地块,今年的权益面积,应该不会比去年低。同时,降低预期是好事,未来可以超预期,比低于预期好多了,融创今年的方向也是,不求规模,求利润,求市值。同时,手里有大把的现金,我不觉得会一直躺在银行里。

3 今年2500的销售,2022年业绩预期就差了。首先,这个也是个误区,一是利润总数不一定会差,因为公司有大量的方法来平滑业绩,当年多结算点就行了。二是,即使总量下来了,但是盈利质量上来了,这个质量有两部分,一个是吾悦的永续最近收入,那时候估计会在130亿左右,利润在40亿。同时,因为这两年租金收入提升,借贷成本下行导致的利润率的提升,对冲了销量。同时应该关注的是,这个是不是常态,那就看看土地储备就行了,1亿多的土地储备(包含已售未结,除去应该在8000+),1.1万的销售均价,2400左右的土地平均成本,比19年初还低,明显就是借助吾悦广场拿地多了。粮草充足

4 在收现金700多亿,负债率低过一向以稳健著称的万科,有人说表外负债多等等,这些不去评论,其实记住两点就行,一就是,新城有大把的现金,今年可以扩张之用。二是,关于真实负债率这些,别去算,算不明白,只要盯着融资利率就行,会有大量的专业人士给我们算,恒大销售前三,融资利率高的吓人,龙湖利率堪比国企,就是这个道理,所以,看看新城今年的融资利率就好,毕竟别人是实打实把钱借给公司的,而且都是专业人士,比我们懂多了

5 新城年报所反映出来的,控规模,保质量,重吾悦的大方向,我是相当认可的,而且,今年的销售额降低,我觉得可以承受,没有任何问题,至于一直幻想着新城还一直高速增长的人,肯定是要失望的。地产公司的未来,其实都在朝着一个方向走,那就是龙湖的方向,新城已经走在了正确的道路上,没有理由停下来。对于未来的市值,我一直说的,不仅仅是房地产,几乎所有的行业,中国经济已经从过去20年6%-10%的高速成长到未来10年4%-6%的稳健成长。整个股市的风格,也会慢慢从一味的追寻成长,到成长与价值并行。龙湖就是明显的特征。所以,新城降速保质,反而会更加收到资本市场的认可。

6 做投资,我一直强调的是,你要选择跟谁在一起,你选择很那些每天追涨杀跌的短线客在一起,未来你也就是那样子。新城年报出来,十大股东里面出现了两位高人,有兴趣的人可以去百度了解了解。其实除了他们,我还知道很多投资大牛介入了新城,只是没有到是十股东而已。所以,我们有幸跟这个市场上最成功的个买到了一起,那么,基本上也从侧面反应了我们是正确的。做投资,一定要跟这个市场上最成功的人,一直成功的人在一起。

最后一点,一个上市A股以来,没有进行过任何一次股权融资,累计分红了100亿的公司,其实是不必要担心的。如果不是真的对自己公司相当的看好,是不会这么珍惜自己手里的股份的,绝大多数公司上市不就是为了套现吗?



人生如此,每个人都会从有棱有角、直爽真挚的少年轻狂走向珠圆玉润、沉稳寡言的稳健中年。

公司亦如此,新城亦如此。在某种程度下,我更偏爱即将步入中年的新城,可能自己也到了这个年纪了,有些事能够感同身受。对于不确定的高速成长,我更偏好确定的稳健成长。


新城已经不是原来的新城了,期待新城会是一个更好的新城。。。。

(zheyu8420 欢迎交流)

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精彩评论

Mild_Seven03-29 13:21

你要是改名王佐宇的话,粉丝起码涨5000

完美时光03-29 22:08

这应该是雪球上对新城2019年报点评水平最高的一个了$新城控股(SH601155)$

hsmdx7403-29 14:05

十大股东里张尧不知道是不是深圳那个传奇投资者,曾经在伊泰b上赚了几十倍,又在茅台上赚了几十倍,就是但斌,翟敬勇这些著名私募基金经理都非常尊敬的传奇人物!

骑牛元素03-29 22:51

赞格局,比很多抠会计数据的更有质量的一篇点评

数据而为03-29 23:25

就一个住宅和商业地产兼营的大型房企而已,没什么特别的,大的房地产企业前几年都效益很好。但是高速增长期显然过了,就我们当地看,土地制约明显,现在可供出售地块少了,市场需求高峰也过了,房价限制,政策调控,从各方面来看,房地产都过了高速增长期。从内部管理和市场口碑,新城都不怎么样,我买的就是新城的房子,跟杭州的滨江、绿城相比,管理、品质、诚信和服务都差了一大截。

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艾七一04-05 19:33

格局决定了一个人的财富,你的格局有多大,财富就能有多大

海岚清风04-01 11:43

哈哈哈厉害

郭子ztg03-31 10:13

恒大销售前三,融资利率高的吓人,龙湖利率堪比国企,就是这个道理,所以,看看新城今年的融资利率就好,毕竟别人是实打实把钱借给公司的,而且都是专业人士,比我们懂多了

划水小能手03-31 08:05

方法论

海豚时代03-30 15:34

讲的太好了