$永升生活服务(01995)$ $融创中国(01918)$ $中国奥园(03883)$
最近几个月物业股太火了，地产股太温了，我来给物业股浇浇水，很多人说物业是永续生意，轻资产，还增长快，市场把物业股贵的炒到好几十倍PE了，碧桂园服务的市值炒到他爹碧桂园市值的0.5倍了，个人认为不合理！我们先不谈股价，谈现实情况用数据来分析一下地产生意跟物业生意哪个好！
一个均价2万的楼盘，假如500户，每户平均200平米，开发商总货值200*500*20000=20亿，
净利率算8%这个楼盘开发商赚1.6亿走人换下一个地继续修房子卖钱~
卖房总利润1.6亿
同样的楼盘再算物业费，其他城市我不知道，我在成都我拿成都举例，在成都3.5平米物业费算是中等偏上了，
那么这个楼盘物业费一年能收多少呢，算一算!
一户200平米每平3.5元物业费一个月物业费700，一年8400乘以用户数500，算下来一年物业费420万，
19年报保利物业净利率8.4%中海物业9.9%，碧桂园物业17%，永升13%我们按照15%的净利率算，这个楼盘一年物业净利润63万，十年下来也才赚630万，一百年下来赚6300万，
买房总利润1.6亿》》》》远大于收百年物业费用的利润6300万
说是永续行业最后一辈子赚的钱还没有开发房子一次性赚的多，
再举个列子，真实的情况，成都一套300万的房子 一个月物业费580块钱，业主
花300万买套房，开发商赚算8%净利率，赚了24万一次性收入，而这个业主 需要交35年的物业费才能交上24万物管费，而且物业公司的净利率算15%也才3万多，这么
一对比差距是不是很大！
现实生活中你会投一次性的地产生意 还是会投物业这个永续生意，我想只要是正常人都会投地产这个一次性收入的生意，而不会投物业这个所谓的
永续赚钱慢的生意，而在二级市场中人们却反过来了，因为物业是轻资产，永续生意，增长快给这么高的估值，各种资金跟风炒物业股，放弃地产股，这个现象太不符合逻辑
地产是物业的爹，有地产才有物业，物业疯涨，地产跌看不懂，我不排除物业属于好生意模式，至少比大多数行业生意模式好，但是对比地产生意赚钱多少来说还是差太多
现在物业增速快给高估值，为来几年增速慢下来了，估值还会高吗，不可能的，等物业总量达到一定量后，增速就会下来，应该说随着
物业总量增长，以后物业营收增速会降下来，速度降下来后以后物业的估值会不会跟现在的公用事业股估值一样熊市中10PE左右？这个是值得思考的问题！去年建仓物业持有到现在的可以利润兑现换地产股了，再不跑利润就会缩水了，错过了去年的物业股，现在没进去的最好不要再进去了，进去就容易成接盘侠了~~~~
物业股还有个大缺点，人工成本慢慢上涨 物业费不能随便涨
由于本人全仓持有地产难免有考虑不周全的，欢迎拍砖