$保利地产(SH600048)$ $融创中国(01918)$ 

很多人对于中国的房地产未来,喜欢拿美国来举例子来预测中国的房地产市场,我觉得拿美国对比是不严谨的,忽略了一个问题美国人口密度低,土地私有制,直接一次性住别墅的人多,旧了自己都可以翻新没有必要靠买房来改善居住环境,所以很少更新换代,中国人口密度大,日本人口密度也大所以房地产市场可以用日本的现在来大概预测中国的未来可信度高些,
中国跟日本的居住形态以公寓为主,和美国等发达国家有显著不同。公寓本身是很难全面翻新的,即便装修也只能在户内设计方面想办法,外墙、小区环境等因素几乎无法改变。
居民改善生活的需求,只能通过购置新建商品房的办法来解决,那么如下图,网上找的日本2016年新开工面积7875万平米,差不多是1992-1996年高峰期均值的50%,90年代日本的城市化率超过70%,中国19年房屋销售17亿平米我们把这个数据当成是高峰均值,如果这样按照日本的发展规律来看20年后中国到时保守算中国房屋销售面积也有8.5亿平米,20年后中国房价均价算2W是现在的2倍多点点,由于考虑到通胀加M2增加,均价2W不算过分,到时销售总额也有17万亿,再来看两个图

分别是1994年的东京车站周边
和2016年的东京车站周边
除了我画红圈的部分,简直基本是完全变了 ,在日本城市化率超过70%后房屋更新,城建根本都没有停下来,那些说中国房地产行业不是永续行业,中国未来十年二十年房地产销售将会大幅下降到10W亿一下的说法跟本站不脚。而且日本是城市化率到70%以上 后新开工面积达到顶峰的,那么我在想中国目前城市化率60%,中国的房地产销售面积跟销售额会不会根本还没有到达顶峰,这个只有靠时间来验证,通过跟日本的数据来对比,我始终认为未来中国房地产销售额顶峰会超过20万亿!

由于以上数据跟图片,都是网上找到的,数据真实性有待考量,以上分析都是假设网上数据真实的情况下得来!$万科A(SZ000002)$ 


  

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再不忘号01-11 13:53

抓住重点了!

妞妞往前冲01-11 13:10

又想说,给你沙漠里建满房子有咋样?好像你能住似的。真正能利用起来的房子比例才多少?看一堆的开工面积啥用,3-4线居民的后带想往二线城市迁移,二线城市的后代想着向一线城市迁移,这就是过程,迁移途中的二手房基本会有很多浪费,小区陈旧,新城开发,自己又没法翻新,没几个住的舒服的,我一线2套房了一样还想换,住的真他妈憋屈,房子有商品属性,到大家满意的居住早着呢

morboy01-11 12:35

户籍统计肯定是不准确的,按常住人口统计都未必准确,我们流动性太大了。

均衡大概率01-11 11:29

户籍城市化率18年才43%,户籍城市化率很好统计吧~

morboy01-11 11:24

有没有考虑过我们统计的城市化率不准确?其实已经达到70%了,这也是现在学界持有的一种观点。