融创2018年年报解析---利润率、降杠杆超预期，进入利润释放期

以下瑾作为个人投研纪律，不作为投资建议。

融创中国2018年业绩已经出炉，报告期内销售额为4608亿，同比增27.3%；收入为1247.5亿元，同比增长89.4%；毛利为311.4亿，较去年增长128.5%；毛利率为25.0%，同比增长4.3个百分点；归属股东利润为人民币165.7亿元，同比增长50.6%；剔除业务合并收益及其摊销等影响后，权益净利率为12.4%；账户现金余额1202亿，较去年增24.3%；股息为每股人民币0.827元，较去年增长65.1%。

提前总结：这是一份除了因收入结算大幅低于预期，从而利润释放有限之外，各方面都超预期的靓丽业绩。下面本人对融创业绩重要信息进行详细解读。

进入利润释放期：毛利率全面提升，实际毛利率为33.5%

集团连同其合营公司及联营公司的收入（表内外总收入，不包含乐视及金科）合计为2143亿，较2017年的1405亿增长52.6%，其中本公司拥有人应占1634亿，较2017年增长63.3%，权益比例为76.5%。表内收入总计是1248，2017年收入为659亿，同比增幅为89.4%，其中物业开发收入1177亿，文旅收入20.3亿，物业等其他分部收入是87.5亿。表外总收入约为900亿。公司拥有人应占溢利为165.7亿元，较去年增长50.6%。年末股息为每股人民币0.827元，共计36.45亿元，分红率提升至22%，预计未来两年分红率会提升到30%左右。

关于毛利率。融创2018年表内毛利率为25%，同比2017年提升4.3个百分点；表内加表外整体毛利润合计为555.4亿元，毛利率为25.9%，同比2017年提高3.5个百分点，其中本公司拥有人应占426.1亿元，权益比例为76.7%。

融创业务合并收益对应的收购物业评估增值于本年度的摊销减少了毛利106.7亿元（相应减少归属股东利润53.6亿元人民币）。也就是2017年因为重估万达负商誉利润提前确认了一块利润，如果把这块还原，剔除该摊销对毛利的影响，融创2018年实际毛利率为33.5%，这个毛利率是非常高的。

销售及市场推广成本及行政开支。销售及市场推广成本为34.2亿同比增长27.5%，行政开支增长比较多，同比增长108%达到73.6亿，主要是2017年文旅城项目不到半年的行政开支，而2018年整年都有文旅行政开支，此外18年10月将万达文旅5000多人团队收购进来，文旅业务体系建立、团队打造因而造成行政开支的大幅提升。预计未来文旅城建设质量运营效率会因收购、整合万达团队而得到大幅提升。

乐视追加计提。金融资产及合约资产减值亏损34.9亿，主要是2018年后续对乐视的一些借款造成的计提与摊销，这次是彻底摊销完毕，后面如果乐视好转，这部分亏损会回转部分，截止目前乐视累计计提约200亿。

这一块计提是预期之外的，本来之前因为融创把投资乐视166亿一次性计提干净了，但是实际还是有个四五十亿价值的，18年会有可能回转一部分，但没想到18年融创反而把追加给乐视的借款计提了三十亿，但实际上融创成为了乐视影业和电视的大股东股权比例大幅提升。如果没有这一块的计提，融创2018年利润刚好200亿元。

汇兑损失。融创2018年是汇兑损失12.1亿元，而2017年是汇兑收益0.8亿。

实际销售利润率水平为13~14%

剔除业务合并收益及其摊销等影响后，融创物业开发权益净利率约为12.4%，这是融创公布的错配费用后的实际报表利润率，与本人之前的“保守11%，中性12%，乐观13%”的判断较为一致。老孙在业绩会回答问题的时候专门提到这一段 “房地产开发这块确实大家也看到了核心净利润率应该是到了接近13%，在行业内中上的水平，这个13-14%左右的净利率比较反映我们现在整个土地储备和销售经营的实际情况，往后经营层面利润率还是会比较稳定的，从产品到成本控制还是比较领先，现有土地储备的利润率水平已经确定了，当然也会受到价格的影响，不会太大。”

融创现在土储与已售未结的实际利润率基本是13%~14%这个水平，这是非常高的。已售未结与土储13%左右的利润率是剔除掉万达摊销因素之后的，实际报表中万达重估摊销预计下来两年多时间每年还会影响50亿利润。不过融创的核心竞争力是收并购，每年都会有大量优质收并购，如果之后每年并购重估负商誉利润可以超过万达摊销的影响话，那实际利润率就会比13%更高。如果考虑到未来一两年融创继续降低杠杆率，评级稳步提升，信贷环境会进一步放松，融资利率走低是大概率，再加上房价还会温和上涨，那么利润率还将会继续提升。

在结算收入大幅低于预期的背景下，利润仍获得51%的增长

年报中这一段意义重大：剔除业务合并收益及其摊销、汇兑损失、金融资产及合约资产减值亏损净额等非经营性事项的影响后，本公司拥有人应占本集团的溢利为人民币214.9亿元。为什么这么说呢？2018年表内外总收入是2143亿元，表外物业开发结算接近900亿，表内物业开发结算1177亿，总计结算收入约为2050亿，实际这个结算速度大幅低于预期。之前因为新会计准则等因素预计结算收入是2500~2800亿，18年业绩出来实际少结算了400~600亿左右，只结算了2050亿左右。

2018年融创的销售额是4600亿，对应结算销售额是2200亿左右（因为收入要加回增值税11%，考虑到有一部分销售发生在营改增之前，对应6%的增值税，推测大概对应2200亿销售额），实际销售额是结算收入的2倍多一点，费用错配是非常大的；此外18年还有文旅开业运营，以及并购万达文旅团队吃掉了大块费用，销售管理费用由69亿同比增长70%至117亿，在这个错配下仍结算出来核心利润215亿。按照整体毛利率权益比例76.5%来计算，报表利润率为12.6%，与融创公布的12.4%较为接近，主要是76.5%是包含文旅物业等其他收入的权益比例，而非物业开发的权益比。如果再剔除掉费用错配，真实销售利润率会有13~14%的水平。

行业第三的优质已售未结资源将释放大量利润

融创17年年底已售未结是3500亿，18年结算大概2200亿，而销售是4608亿，一减一加可以推得18年底已售未结是5800亿。此外从18年中报也可以推出来，18年中报已售未结是4700亿，加减掉下半年的额销售、结算就可以得到年末的已售未结金额。

截止18年底融创已售未结资源是5800亿，规模位居行业第三，另外三巨头碧桂园已售未结9500亿左右（加回增值税、流量口径），万科表内已售未结是5300亿，表外已售未结未知估计有1000亿左右，恒大5500~6000亿。已售未结估计利润率在13%左右，权益比例在70%出头，利润储备大概是500~550亿之间，预计这些利润未来两年会释放出来，此外未来两年的销售额会有一部分在两年内结算，也就是说实际结算收入与利润会明显超出已售未结。当然2019~2020年融创还可以继续保持10~20%的销售增长，这些增长是未来的肉，但是当期也会产生一些错配费用，此外万达摊销还会继续影响2年多，一年50亿左右，不过每年因为并购产生的负商誉重估会抵消甚至超过万达摊销对利润的负面影响。

2018年当期年报结算较少则意味着未来可以释放的利润更多，肉还在锅里，但显然融创马上将进入利润大量释放期，未来三年融创仍将获得一个可观的利润增速。非常保守预计的话，2019年结算规模将超过3000亿，利润超过250亿；如果2019年销售额超过5500亿，那么2020年结算利润将达到4000亿级别，利润将超过300亿。

行业前三的优质土地储备，新增土储利润率继续提升

截至去年底，融创拥有土地储备面积2.56亿平方米，对应货值3.55万亿，且超过85%位于一二线城市。不考虑旧改等协议状态的土地，土地储备货值约为2.54万亿元，总建面是1.83亿平方米，权益建面是1.24亿平方米，权益比例68%；不考虑旧改等协议状态下的土地，土储平均成本仅为4181元/平方米，而目前均售价在1.55万左右，未来预计均售价还会继续提升，这个土地成本利润率是非常可观的。旧改土储的成本是更低的，也就是说未来随着旧改土储确权，整体土地成本还会进一步下降。融创目前土储46%是通过收并购获得，通过公开市场拿地占比26%，旧改等协议状态拿地占比为28%。其中2018年年内年内本集团新增土地储备约 4820 万平米，权益土地储备约 2631 万平米，平均成本 3723 元╱平米。

融创一直拥有良好的市场判断和周期把握能力，2015年以来更是很好地抓住了机会并规避了风险，建立并持续强化了土储竞争优势。

2015年–2016年9月，在土地市场与融资最便宜共振的关键时间窗口下重手，坚决把握土地市场城市轮动机会，迅速完成了全国化核心城市布局，建立起了全国前三的优势土地储备。

2016年10月–2018年9月，随着土地溢价率大幅提升以及融资利率的明显提升，融创提高拿地标准，控制拿地节奏和规模，并基本停止公开市场拿地，有效规避了拿贵地的风险，主要是通过发挥并购、合作品牌优势，把握大型并购机会获取了成本合理的优质土地，强化了土地储备优势。

2018年10月至今，土地市场是近五年以来溢价率最低、流拍率最高的黄金时间窗口，融创继续坚持高标准的土地质量要求，更加聚焦于核心，一、二线城市土地市场的机会，进一步强化在核心城市土地储备优势，大量拿地。去年10月到现在拿了4800亿货值地，1月到现在拿了3700亿货值的地，这4800亿货值利润率都很不错，会比之前土储整体利润率要更高。

2019年目标5500亿，销售继续增长20%

融创2018年全年实现合同销售金额人民币4,608.3亿元，同比增长27.3%，稳居行业第四名，自2010年上市以来销售额从83亿增长了55倍，年化增速为8年复合年化增速为65%，处于行业领先水平。融创主要布局一二线城市，深耕战略持续发力，在16个城市销售额突破100亿元，并在越来越多的城市快速提升市场份额，在9个城市销售额排名第一，16个城市排名在2~5名，12个城市排名在6~10名。

2019年融创总计可售资货值为7834亿，包括400多个项目，其中新推货值是6052亿；可售资源9%在一线城市，75%在二线城市，16%在环一二线和新城市的三线城市。如果按照70%的去化率的话，那么可以实现销售5484亿，个人预计销售额在5500~5800亿之间的概率比较大，主要下面三个依据，1、融创19年对外目标是5500亿，融创历年实际销售都超过目标目标销售；2、融创历史上在去化率最低的14年也能做到70%左右的去化率，对应销售是5484亿；3、今年一二线回暖明显，不管是融创最近四五个月大量拿的土地还是之前的土储都主要在一二线，充足的一二线货源在这种形势下对融创的销售非常有利。

现金充裕，净负债率率大幅下降

截止2018年底，融创有息负债总额2294亿，平均融资利率为6.81%；永续债55.3亿，永续债同比去年降低38亿；全年利息支出为146亿，资本化财务成本129亿，资本化比例88%，因为人民币贬值发生汇兑亏损12.3亿。账上现金余额为1202亿元，同比18年中期增加328亿元，高于市场预期，主要原因是下半年销售与回款不错。

现金大幅增加以及净资产因为利润留存大幅增加，因而净负债率从17年年底202%同比大幅下降53个百分点，到149%。预计未来两年随着融创利润的释放，现金与净资产会稳步提升，净负债率会持续下降至100%以内。

关于回购：目前回购花了19亿港币，买了7654.7万股，均价在24.8元左右。

关于文旅：未来5到10年，融创文旅是中国的迪斯尼

融创文旅城2018年获得20.3亿的收入，同比增长87%，毛利润9.15亿，同比增长88%，毛利率高达45%，EBITDA(息税摊销前利润)为2.6亿元人民币。目前这几个文旅城开业时间平均大概1年，可以获得正的营运利润是大幅超过本人及市场预期的。预计今年无锡、广州两个旗舰文旅城的开业，以及后面几个文旅城的全部开业+培育、周边住宅的陆续入住，与新城区进一步开发成熟，融创文旅收入下来3~5年会迎来爆发式增长，年化增速会非常高，预计五年时间收入有望达到100亿左右，有望贡献20亿左右的营运利润（EBITDA）。老孙在业绩会上讲，融创文旅5~10年时间会成为中国迪斯尼，届时利润规模是百亿级别。客观而言，这个要实现难度不是一般大，我认为能打四五折实现就是超级超预期了。但目前融创在文旅这个十万亿大市场是处于领先地位的，长期来看，中国14亿人口这么大的文旅需求一定会诞生伟大的公司，让我们拭目以待吧。

行业领先的高品质产品和服务能力

融创坚持产品领先战略，产品品质引领行业最高标准，具备绝对竞争优势。全面、 系统性的质量管控体系确保项目的高品质呈现，高品质产品受到同行和市场的高度认可和广泛赞誉，产品持续创新，打造“归心社区”，不断强化竞争优势，保持行业领先。

融创目前有行业领先的高品质产品和服务能力，持续坚持客户视角、专注营造匠心服务，客户满意度达标杆水平，确立了行业竞争优势。客户满意度行业平均分是71，行业前十平均是84，而融创是90分

在坚实的优势平台上高质量增长

这是融创这次业绩发布会的主题。地产开发业务长期内仍是绝对核心主业，并继续强化竞争优势，保持和提升行业领先地位。地产开发主业：

1）经营策略：加速去化，释放经营现金流，支持公司稳健、高质量增长，继续将战略优势释放为优异财务表现，支持杠杆率的长期下降和信用形象的持续提升；2）产品策略：继续坚持产品领先战略，持续创新并完善产品线体系，进一步巩固并扩大高品质产品的领先优势;不断升级质量管控体系，更加高效地确保项目的高品质交付，打造融创“归心社区”，进一步提升产品的品牌影响力；3）拿地策略：目前已拥有充足高质量土地储备，使得公司可以更加从容、谨慎地把握市场机会，更加聚焦于核心一、二线城市的土地机会，精选满足高标准要求的优质土地，新土地的获取一定是以现金流充裕且不影响杠杆率的长期下降趋势为前提。

至于其他业务主要是融创服务、融创文旅、融创文化，融创将严格控制非地产业务投资，重点是提升现有资产的运营和盈利能力，培育成为公司未来新的增长点。

关于行业集中度

老孙业绩会提到未来TOP10房企销售额会占据行业销售额40%以上，这一点我是非常认同的，未来15万亿左右的想销售额也可以保持一段时间，到时候TOP3~4房企销售额可能都在1万亿以上了，而融创大概率是前三强之一。

总的说来，得益于15年以来对地产周期的前瞻、精准判断，融创在土地最便宜与融资最便宜的共振时间点拿下了行业前三的、主要位于一二线核心地段的优质土储，2019年可售货值超过7800亿，预计销售有望超过5500亿。融创目前行业第二的5800亿已售未结资源也为未来业绩释放储备了大量利润，2018年在较低的结算收入下仍然实现归属股东利润166亿元，较去年增长51%，剔除万达摊销、汇兑损失、乐视计提等因素实际核心利润为215亿，报表核心净利润率为12.4%。如果再剔除因为销售高速增长产生的错配费用，实际销售利润率可达到13~14%。未来三年，融创将进入一个利润飞速释放的时期，届时净负债率同步下降，将晋升为香港恒生指数成分股，业绩的高速增长与估值的回升将实现股价双击。

PS:最后附录上彩虹童鞋速记的业绩会实录

1、一直以来对土地投资周期把握好，2019年投资策略？周期怎么看？

房地产主业往后怎么提升盈利能力和利润率，具体方法？

报告里提到关于整个过去的特别是从17年下半年到18年在投资上还是控制得控制比较好，地价确实比较高，确实17-18年大部分时间，其实没法投什么是最主要的。18年下半年特别是销售市场在往下，土地市场也回归了一些，其实到了四季度一直到今年一季度，出现了一些可以买的机会，这是整个情况。19年全年来说，整个外部环境来说，区域有不一样，有些可能有机会，有些地价涨了挺快，区域分化比较明显，会不太一样，第二就是中国政策过程中可能也会有变化，所以说对于19年整个来说，其实我们在投资这块还是比较谨慎的，刚才高提到了，我们整个布局和土地储备还是主动和从容充分的，达到我们标准的可能不管公开市场还是收并购都会获取一些，太纠结的就放了。整体18年还是比较从容的状态吧。

房地产开发这块确实大家也看到了核心净利润率应该是到了接近13%，在行业内中上的水平，这个13-14%左右的净利率比较反映我们现在整个土地储备和销售经营的实际情况，往后经营层面利润率还是会比较稳定的，从产品到成本控制还是比较领先，现有土地储备的利润率水平已经确定了，当然也会受到价格的影响，不会太大，主要还是对于未来的利润率把我们后面拿地买对了，是影响未来盈利情况最重要的部分，但对投资者来说，大家也比较了解和放心我们了，这块没有什么特别的担心的。

2、公司基本面最好，三年6000还是8000亿？服务文化和文旅三块业务怎样规模？

整体销售布局华南比较晚，薄弱点，如何在这块扩张市场份额

第一我们未来很长段时间还是地产主业，核心业务还会保持非常稳健的增长，因为有个非常好的基础了，但是没有把未来增长率作为一个非常重要的指标，因为确实还是对于更重要把我们整个投资标准把握好，把原来优势延续，另外确实这个阶段，现金流管控和整体管控综合把握吧，未来主业依然会有非常好增长，是我们最核心主要部分。服务其实不是我们的新业务，是一开始就有的，但是服务集团的优势越来越明显了，这个价值马上会得到体现的。关于文旅和文化，文旅也是类地产业务，是非常有优势的，布局和规模在文旅行业内是领先的，文旅和文化会聚焦现在业务做好，高也提到了18年在管理上有调整已经进入了好的状态，不管文旅还是文化，从集团来说我们不止看眼前，3年5年10年后会有持续价值，现在聚焦把这两块做出竞争力来，文旅城1年半销售已经达到了1200亿，现金流是非常好，管理上我们也lv顺了，管理团队也是很强的，从设计建设到运营，团队有能力业内领先，同时对我们文旅城业态在做优化调整，让他更具竞争力，未来三年一定会有非常好的发展的，文化也一样。我想这里面整体来说仍然是围绕着地产核心主业，会保持非常好的增长，把文旅文化现在基础上做出竞争力。

3、现在比较靠前的开发商都忧虑多为什么做地产巴拉巴拉

边上银行这样，地产那么多人，不光我看房地产大家都看房地产，我们从来没有对行业焦虑过，因为其实在几年前当时在投资乐视时候核心逻辑是投消费升级对吧，逻辑还是对的，当时说文旅医疗养老等，不管哪个都是十万亿量级的大行业逻辑没变。其实我们一直主业看的，你说房地产多少年我觉得还早着呢。第一房价还在涨对吧，不管政府控制，第二需求摆在那，这些15万亿量级估计会保持一段时间，今年的销售大幅下降可能性也没有，基本还在量级上，而且我们自己现在定位，占了很大便宜，这几年高端精品，产品品质服务别人已经很难学的，因为要很多年就能见效，谁现在要开始做到我们现在水平估计我要退休了。这么多年我们积累坚持，怎么限价都不降价，其实我们吃亏的限价还做好产品，高端改善产品后面市场还会特别大的。你问你身边人，身边10个人里肯定有5个想换房的，因为好房子少，这个行业我们坚决看好的，包括城市化率才那么低对吧，北上广深还早，对标纽约伦敦香港的，因为都是外地人买，什么欧洲人俄罗斯人巴西人巴拉巴拉都去了，伦敦房子都是中东人去了，香港房子大陆人买了很多，中国这个北京上海又很多外地人，这种空间，很多公司抓不住的，大城市盖房子很多人设计都学不会的。

文旅服务集团来说，我们会在5-10年后做出来的，现在看业绩不用看这个，不赚钱，但5-10年后百亿利润的，这个资产价值可以值5000亿的，2%就500亿了，我们要重置成本要翻一番的。这个我们看更远的，文化旅游和文化娱乐都是十万亿量级的，有人说文化娱乐是ATW，什么百度阿狸腾讯万达，这是现在就有我了，阿狸腾讯文化娱乐视频是核心，又很难挣钱。所以文化娱乐是巨大行业为什么他们投那么多钱。文旅文娱都是十万亿的，我们做5-10年以后，他就是迪士尼了对吧。为什么我们从来不提因为太难做了，IP文化也好需要很多年积淀。这是第一个难的事情，第二是落地需要很多钱投资量很大。为什么中国迪士尼环球，永远挣不老钱，这个很难做的。另外我想强调文旅文娱基本大钱都投完了，我们之前投400多亿，又投了500多亿基本都收回来了，投完了，后面就不需要大投入了，除非做新项目100亿投个过两年会回来了，不管是什么都投完了，乐视都计提完了，后面只能多不能少。我们有200亿亏损提了，说不定回来100亿200亿300亿还是10亿都挺好的，今后五年地产还是我们核心业务，靠这个赚钱空间挺大的，销售额都能看到的，利润快速增长，现在结算1200亿对吧，结算4000-5000亿量的，利润一定会涨。地产+可以加各种，而互联网就是加不上地产对吧，所以我们是消费升级东西。其他我们就弄不太懂，高科技我们不存在投？

4、销售和杠杆平衡？大的投资万一愿意杠杆到什么水平？

这个是没有答案的，你就是想听我瞎说了。刚才孟德说我们投资做了特别好，15、16阶段抓了特别好，17年很多时候基本就停止拿地了，去年10月到现在拿了4800亿货值地，1月到现在拿了3700亿货值的地，这个东西还是挺牛的，时间窗口非常短，一二线土地窗口特别短，三四线长但地有的是。一二线很多窗口都两周，很多城市我们买了就开始涨了。天津很长时间没人报名，我们拿了以后，这两块地拿完就又火起来了。所以时间窗口抓是非常难的问题。

19年拿地还有机会吗，我觉得现在开始风险又特别大了。16年地和钱便宜，特别短的时间窗口。现在钱相对便宜点开始，现在地贵了钱便宜了，便宜钱拿一堆要命了。钱贵的时候拿着贵钱拿便宜地，这个其实风险不大的。现在基本是钱便宜地贵，再过两个年又得控制了钱和地都贵。政府还在看投放会控制，我们队今年市场非常悲观的，很多人看我们拿地觉得我们乐观，其实我们特别悲观，19年房价不能涨这是政治底线，是不会放开的。政府报告没讲，为什么我觉得没什么好讲的，说涨也不是说不涨也不是。其他和原来完全一样，行业基本面没有变，为什么一城一侧，是为了不要跌，不是为了涨。有些城市可能放你5-10%，有些是让你对冲下。我觉得看今年市场特别重要一点，一定不能乐观指望房价大涨，这样想肯定吃亏。拿地什么标准，限价情况我们利润很满意，现在放开后可以涨，房价降可以跑量，我们有这个原则，从现在开始我们自己拿地基本会停止状态，有合适拿不合适算了，前面很漂亮了。拿地有三种，一种是做标杆的，得有标杆的地，比如泛海北京上海的，我们本来想都叫中国壹号院，工商局不让，结果就外滩一号院，这种标杆的地。第二种是周转快的。第三种是粮仓可以卖8-10年的。三类项目标准不一样，标杆性允许地价贵点，利润率10%，快周转利润率15%，粮仓型的可能3-5%这两年，但每年会涨可能过两年15%了。长远来说行业我们看好，集中度在提升，再往前走几年基本上这种局面就会比较稳定了，但我觉得还会销售到了8000之类的，利润上升空间还是挺大的，这个行业我们还是看好的是我们唯一主业。其他两个板块是5-10年后准备的，负债率不用担心，我们基本什么状况呢，负债我们希望现在状况，但销售大幅增加，现金多，负债率一定下降。其实到了恒大碧桂园万科程度想借钱也难了，每个银行对客户都有限度，有的银行特别积极，但很多最多大客户就是50亿，大银行300-500亿，银行有规定，负债总量所以上不去。去年大多是现金流买地。偶尔有什么机会的话这几年一直坚持，没有拿地指标有机会坚决弄没机会就等着。如果有大宗的拿肯定会突破的，因为看负债率本来就是错的。你是股东对吧，借钱多有什么不好，关键在什么资产上流动性好不好，如果都好拿你们肯定占便宜。净负债率为什么你们知道都错的，但还用，你们都没办法，因为现金流太难看。销售额/负债大于1的话肯定没问题，销债比看这个指标。但现在要求这个就只能弄这个，也是你要那人钱就得弄这个。到了一定程度银行想贷给我也肯定满了。负债率我们肯定稳步下降了，但每个都控制资金效率低，我一直觉得负债率是很荒唐的事情，但高说必须弄所以我说农就弄吧。

5、我是深圳投资者，大湾区投资部的谁谁，感觉振奋，财务指标怎么怎么好，刚才孙总说的一句话我们都很开心，作为股东我也是年年来。我们有个草根地产研究团队啊，发现人口集聚巴拉巴拉，以后最好久大湾区。恰好融创薄弱的，当然可观原因比如佳兆业。第一个问题是大湾区的目标和策略，因为作为股东啊，踩盘方便，第二我们赚了钱啊，也想买融创的房子。第二个问题，市场集中度能否展望下，比如套普十，套普五十，能达到多少，依据。第三个问题，金融形势不知道怎样，现金回款周期影响。去化率情况。

我们自己知道，基本上各个同行呢，大湾区我们差点，其他都比别人强。每个都比人强人家怎么活。一个是其他地方会做更强，第二大湾区我们有四十个项目有2000人了在短短三年内有这么个团队，珠三角9个城市都进了，现在进了10几个城市了，广州我们也有文旅城有旧改，这块我们慢慢会发力的。看我们在30多个城市内都是前10，20多个城市前5，看上去不是什么事其实很难，因为我们每个进去都很短。湾区我们才进去3年时间已经有2000亿货值，我也是挺满意的。所以我也和他们说公司就靠你们了。我们有信心，大湾区竞争激烈，什么恒大碧桂园华润中海万科都在里面，我们有信心他们不出来没关系，他们一出来就费劲了。

将来会怎样，TOP50 100，我最早时候TOP10要40%，TOP100要80%，现在如果我说10要50%，TOP100要80-90%。什么依据呢我就瞎说的，因为上次我也是瞎说的但慢慢变成现实了，比如汽车前5就有70-80%了。汽车都说不通语言，房地产都说中国话吧。50%什么概念呢。。。。还是挺难的，7、8000亿，还是40%吧。到了这个量级，汽车行业都是一万亿以上的，中国可能TOP3-4名都在一万亿以上，最主要是发展质量和利润，我们开董事会时候是从容，是心情最好时候，没有什么难事，钱多地好房子卖挺好的，所以后面其实卖6000还是5000还是7000，最重要是很从容对吧大家都放心，短期中期长期都有准备就可以了对吧。这行业一直在变，谁也说不好是什么样。

回款率，去年下半年到现在整个按揭量和速度比17年还是有比较大的改变的，按揭从银行金融机构来说特别对有品牌的客户都还是挺好的，这块我们回款周期2-3个月左右，这个去化率我看供货按年大概70%左右没问题

6、一二线对销售利好？18年管理和费用控制？配不配？

价格变化，老孙提到了，今年对销售价格没有太多预期的，我们在经营预测安排中还是按照限价考虑售价的，并没有太多原因，在有些地方价格可能会好些，整体来说老孙之前也提到了，房价是政府关心的首要问题，其实这块对我们来说利润，当然有的地方好也会有影响，但对这个没有做预期哪里会涨多少，我们过去两年限价时候也没有哪个项目等着限价卖的，整体项目土地成本还是不错的，让我们销售这个周转比较好的状态。

融资成本这块，两块一是大环境关系，二是企业发展阶段有关系，但是从融创这两年看下来，成本在持续下降的，未来1-3年一定还会往下走的，主要是因为企业的规模，评级机构评级也在逐步提升，我想这是正常的，也是趋势，刚才老孙也提到了负债率，为什么我们会往下走，主要是增长率下来了，前5年符合增长率在70-80%，现在不可能按照这个速度，所以整个增长率往下的，20-30%已经很好的，那么这个量级下负债率肯定会下来，这是企业不同阶段必然出现的结果。再加上融创土地储备质量包括流动性非常高，到下一个阶段负债率2-3年是非常确定的事，所以融资成本下降也是确定的事。

高：配股无论是企业发展情况还是什么没有考虑。

7、请问现在到底是哪些公司在拿地？对三四线怎么看？

好多人。为什么会抢地情况，开发商和散户没区别，17年我说最多现在拿地没有任何逻辑啊，现在有的城市也是太热了，这个我觉得人呢经常干没逻辑的事才是人，总之开发商和散户比起来，散户比开发商聪明，因为散户是自己在动脑筋的，开发商老板有一堆手脚，听的都是下面错误信息有时候就不对了。利润算出来负肯定不对的，有些说不定有承诺你就查下哪些就知道了。

为了规模三四线肯定也要去，要看哪些三四线，比如苏州青岛宁波你觉得算不算三四线，佛山东莞惠州比很多二线都好，肯定要去的，每个三线城市不一样。菏泽供求不好，但临沂枣庄什么很多城市都不错的，但菏泽坚决不去因为供求关系最不好了，有些开发商给我们地和钱去做也不做。所以三四线肯定要去的，但差别很大，需要选择。第二三四线肯定风险比一二线大，因为一二线价格是控制着的，三四线为什么风险大呢两个原因，一是三四线房价在过去几年比一二线多的，有的已经翻倍了，房价已经更高了，因为一二线控制好。第二量大，供应土地多，用屁股想都是风险大。房价一下子涨上来了，地多，风险肯定大。我们会去廊坊东莞佛山，会去那些，枣庄济宁，浙江广东大部分我们都会去，这个规模三四线必须去。

棚改？棚改什么意思啊。突然讲到棚改的事，有这个政策有些地方并不多啊，政府会怎样，有这个政策我们就抓住啊，比如政策西安太原我们就做挺好的，广州我们也再谈，包括上海的365现在也有些机会我们都会去看的。

8、房地产税？

第一我觉得没那么快出来，第二出来也没事，他影响的是人的心里。你挣到的钱干嘛存银行还是干嘛，不就是要换好房子，所以房地产税不会影响，纽约长岛房地产税那么高但房子也不难卖，上海重庆也不受影响。所以最大的影响还是心里的，买股票的人心里的，买房人心里也不影响的。

短期内出不来，逻辑一直没有太清楚，我一直当然因为有人说地是国家的，我一直说美国房产税地税是个什么呢是大物业费，以县为单位说的，因为盖警察医院学校都是县里的，地税高，你可以骂警察。我觉得最主要是逻辑吧，房地产税收完如果给国家，人头税我觉得就不该收。如果你说，就收有钱人的钱给穷人盖房子拿也算个逻辑就对了。你一定要有逻辑我现在看不到这个逻辑立法怎么通过。当然我们立法也不是主要靠逻辑的。所以短期内不太会出。现在大家都在想，房地产税调整房价肯定没用，我们都是卖高端房子的，用来住的，投资买股票去对吧。有钱人要把房子换了好点，纽约再牛逼的人和公司办公桌小但回家房子有五六百平，因为办公室老板算性价比的我住房子不算。当然没性价比也能卖出去因为下个人也不算性价比，这就是逻辑对吧。所以肯定不影响买。所以下次听到消息不要害怕，卖掉了还要买回来的。

9、分拆计划？

暂时没有，未来非常有价值，所以现在重点把这些业务做好有竞争力是核心人物。

下面是老孙的一点金句：

记者追问孙宏斌，现在是农业好，机器人（碧桂园）好还是汽车好（恒大）。答：房地产好。

我们就是大湾区比别人弱点，其他都比别人强，要是都比别人强，让其他人怎么活，我们在大湾区布局已经有的，后续会不断释放。

集中度我都是瞎说，但是慢慢都变成了现实

别人要做到融创高端产品的水平得等到我退休了

房产税最大的影响还是心里的，买股票的人心里的，买房人心里也不影响的。