千呼万唤始出来，$融创中国(01918)$ 收购万达文旅的交易通函终于出来了，昨天把这400多页的通函看完太晚，今天把重要的要点整理出来如下：
1、于 2017年 12 月 31 日，目标项目公司的经审核净资产共人民币 347.7 亿元，规划总建面约为 5940 万平米，其中，规划可售建面约5006 万平米，持有部分规划建面约为934 万平米。之前并购这两数据分别为4973和927万方，分别提高23和7万方。
2、万达文旅十三个项目公司16年度税后利润20.5亿，17年度税后利润51.6亿；
这个利润是整个文旅项目，包括住宅销售收入和费用，以及自持酒店主题公园等建筑财务费用、运营收入、运营费用之后的总利润。
3，15~17年目标集团毛利率分别为38.4%、39.0%及35.0%。目标集团的整体毛利率大概约为38%，环比相对稳定；目前总收入中，物业开发及销售分部收入贡献逾 95%； 及商业物业开发、租赁及管理等分部收入贡献不到5%。
4，报表上考虑住宅销售错配后的利润率过去三年分别为：14.1%，11.0%，14.6%。
这个利润率与地产实际销售利润率大有不同。首先，因为万达文旅住宅销售一直在增长存在错配，17年的利润结算的销售收入主要是16年卖的房子，那时候房价比17年低多了；其次，建设自持酒店公园酒吧街等工程的财务费用也算入利润的费用之中，此外，对于刚开业运营的文旅自持部分目前来说是亏损的（当然随着时间慢慢培育，经营与效益会越来越好），亏损额都会抵减降低总利润。16年利润率较15年更低主要原因就是16年好几个文旅城开工，以及开业运营，财务费用和运营费用大幅提高，利润率就低了。
在承担了自持文旅部分的建设财务费用以及运营费用后，万达资产包整体利润率还可以做到14.6%，这块资产可以说是相当优质了。我跟踪过十三个文旅住宅开售的价格走势，这些住宅售价在17年七月后仍有大幅提升，整体来说，万达城住宅较融创收购万达时候的售价又有了明显的提高。预计18年万达这一块收入有可能来到500亿+，如果剔除掉融创重估万达资产负商誉，将其土地成本价抬高至4000+这一因素（这将大幅降低已售未结住宅的利润，因为这块利润已经提前算进融创报表里面了，见我以前的帖子：融创收并购模式大揭秘），万达资产包18年盈利大概率可以破100亿，实际利润率还可以大幅提升。
5，目标集团过去三年资产负债率分别约为 69.4%、 64.0% 及 50.1% ，这个很低了，要知道地产行业平均负债率80%+，比方说稳健低杠杆的万科负债率也80%+。17年度集团总支付利息为20亿元，这么大资产包，这个利息支出还是比较低了。
6，融创17年报表重估万达利润里头不包括未交割的重庆万达部分，我之前估计18年中报利润中会包括重庆万达重估利润25~30亿。这次通函直接给出了重庆文旅的重估利润为26亿，在预计范围内，这将计入融创18年中报的核心利润里。既然上半年也基本告一段落，个人预测（仅代表个人意见）一下融创中报利润估计在60~80亿之间。17年融创中报利润是13亿，预计同比增300%甚至400%以上。
7，通函大部分篇幅在对文旅资产包进行价值评估。将文旅资产包分为已竣工未售资产、在建资产、待建资产三部分，分别罗列出买入成本和重估后价值，最后得到总的重估负商誉利润206亿（不包括重庆），17年融创报表里面已经反应了。
8，海口万达城。这个万达城土地还在平整，还没拿到地，也基本没有出钱（并购万达的资金包括一点点前期费用），后面怎么样继续等消息就好了。
总体说来，万达资产包在承担自持部分运营以及建设财务费用之后，17年错配后的报表利润率仍有14.6%（结算的主要是16年卖出的房子），这是出乎我个人意料之外的，考虑到17年下半年目标项目公司住宅价格大幅上涨后，18年万达资产包的真实报表利润率仍可以继续提升（剔除掉重估因素）。
这是我看到的比较重要的点了，肯定有所遗漏，欢迎球友们交流、补充。本文所涉及个股仅为个人投研记录，不构成具体投资建议。投资需谨慎，杠杆尤其需要谨慎，请阅读者客观理性分析。@今日话题