$中国国贸(SH600007)$ 中国国贸分析的三篇短文写完了，基本上覆盖了我对国贸这家公司的研究心得。中国国贸做为一线城市单地区开发持有型物业的上市公司，现在国内a股跟他同类型公司基本上没有，以前陆家嘴模式跟他很像，但后来陆家嘴扩张太快，搞金融，去天津苏州开发，扩张快了资产负债率很高就没有可比性了。恒隆地产其实跟国贸开发模式是一样的，但去的二线城市太多，很多二线城市现在看收益都很差，所以也不具备啥可比性，因为二线的商业和写字楼地产收益率是远没法跟一线比的。要说跟国贸很像的公司就是九龙仓置业$九龙仓置业(01997)$ ，准确的说九龙仓置业的核心物业海港城跟国贸是很像的，我就简单的比较一下。
去过北京你可能没进过国贸，但应该看到过国贸。去过香港你可能没进过海港城，但应该看到过海港城。国贸和海港城做为京港的地标性建筑之一，在当地基本上都是无人不知无人不晓。两者除了所在城市不同外，还有一个比较大的区别就是国贸写字楼的权重大，海港城的商业权重大。但并不影响对两者的比较。
海港城这两年由于陆客过不来，商场的销售额大幅降低，我们就暂且以2019年疫情前的数据来分析。2019年海港城商场销售额290亿港币，租金收入74.5亿港币，估值963亿港币，商场物业估值/商场租金收入=12.9倍。写字楼租金收入27.5亿港币，估值709亿港币，写字楼物业估值/写字楼租金收入=25.8倍。其它（酒店、公寓、停车场）合计收入13.8亿港币，估值131亿，其它物业估值/其它租金收入=9.5倍。
再来看看中国国贸的2021年的收入。按海港城商场的估值12.9倍，中国国贸商场的估值为11.7亿*12.9=150.9亿。按海港城写字楼的估值25.8倍，中国国贸写字楼物业的估值为14.9亿*25.8=384.4亿。按海港城其它的估值9.5倍，中国国贸其它物业的收入为9.1亿，考虑到公寓未达到满足的百分之八十，酒店受疫情影响，公寓补充0.9亿，酒店补充1亿，估计11亿元的收入。中国国贸其它物业估值11*9.5=104.5亿。中国国贸物业总估值=150.9+384.4+104.5亿=593亿
中国国贸所有物业593亿的物业估值是站在香港财税制度进行的估值。严谨的分析有三个关键点不一样。
第一：香港的地契是999年，国贸的地契是50年。
这部分影响我又查了下香港土地到期后续费模式，香港是每年按房租*5%*3%=0.15%缴纳土地续租费用。所以比例很低，就暂不计算了。
第二：香港的所得税是16.5%，大陆是25%。香港物业税纳税额=标准税率(15%)*80%*(租金收入-不能追回的租金-物业所有者支付的差饷)，大陆租金收入12%的房产税，这个税跟大陆一样。
高所得税对国贸物业价值的影响，593亿*0.75/0.835=533亿元
第三：国贸有34万平方米的物业土地在大股东手里，这部分土地现在以很便宜的租金对上市公司出租到2038年，所以这部分土地的价值我们要进行扣除。
股份公司一期二期有34万平方米的建筑土地在大股东手里，估计按每平方米3万一平，土地估值102亿。
533-102亿=431亿元。
综上所述，国贸物业的现有物业估值在431亿元。九龙仓置业的股票市值基本上在其持有物业评估值的一半左右波动，至于国贸该估值多少，我前文已叙述我的观点，就不重复表述了。