在土地出让收入大幅增长态势下 房价会否下跌?

近日,财政部公布数据显示,前5个月,全国一般公共预算收入86650亿元,同比增长12.2%,其中,与实体经济密切相关的税收收入76810亿元,同比增长15.8%。值得注意的是,全国土地市场依然延续火热。前5个月,国有土地使用权出让收入22251亿元,同比增长45.9%,前4个月同比增长40.7%。

众所周知,土地是构成房价的最重要因素,大约占去房价的70%以上,土地出让收入不断增长或土地出让价格的不断攀升,使“地王”不断涌现,这对地方政府和开发商而言是好事。

首先,地方政府收入增长可解决很多矛盾。据资料,土地和房地产相关税收中,契税2402亿元,同比增长18.1%;土地增值税2490亿元,同比增长7.2%;房产税1307亿元,同比增长9%;耕地占用税544亿元,同比下降28.6%;城镇土地使用税1092亿元,同比增长4.6%。这样,一则可为楼市调控提供可靠保障,有更多的供房来缓解供需矛盾;

二则这一笔巨额的收入让地方基础设施建设有了可靠的资金来源;三则医疗、养老、教育等民生保障更有底气;三则当前地方政府债务高企,土地出让收入增长可使政府债务负担会有所减轻。

其次,对于房地产开发商而言,是一举多得之举。房地产开发商可拥有更多土地用于修建商品房;虽然在客观上可满足更多居民购房需求,但同时也可通过房地产扩张赚到更多的钱。

而对于广大普通民众而言,就不见得是喜事了,这意味着虽然可减轻购房中的供需矛盾,但同时也意味着楼市价格还将要上涨,部分刚需购房族可能面临较大的经济负担,这应该是符合实际的基本逻辑。因为,土地出让收入的增长最后都会由房价提高而让购房民众来消化,这是一个不以人的意志为转移的客观事实。

显然,土地出让收入增长与楼市调控存在一定矛盾,在土地出让收入高企情况下,要实现楼市价格整体回落有一定难度,或者说至少延缓了楼市长效调控机制建设的进程。因而,在土地出让收入与楼市调控机制建立上,各级政府应征处理好二者之间的关系,既要确保土地供应合理增长,又要防止土地出让价格的过分上涨,要让土地价格增长幅度与楼市价格上涨调控幅度保持一致。

而为达到这一目的,应从三方面做出努力:一是各级地方政府不能只为了财政收入增长或单方满足房地产开发商的愿意而任意增加出让地的供应,将出让地供应维持在一个既能确保城市商品房供给、又可避免过多土地资源用于商品房开发的合理区间上,建立一个土地价格与房价联动反映的考核机制,解决商品房价格过高、供需矛盾过大等问题,既消除房地产重陷泡沫化倾向,又避免过多土地资源的浪费。

二是在出让地价格上确定一个最高限价,消除出让地价格越高、政府财政收入越多的片面认识倾向,把出让地价格当着一项重要的民生工程来抓,既确保出让地价格的合理上涨、又避免价格过高导致过多“地王”诞生的现象,使出让地价格保持在一个较为稳定合理的水平上。

三是建立楼市调控长效机制,关键还是靠政府努力,即主要在与土地出让、房地产建设有关的税费时实行更加优惠的政策,实现让利于民,使楼市价格过快、过高上涨的动因消失,最终使我国楼市价格回归到合理水平上,也使房子真正回归“居住”属性而使全体国民能住有其所。

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