深圳20年来最重磅“房改”,折射了什么信号?

6月5日,深圳市住房和建设局正式对外发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》,意见稿提到的保障型住房比例不低于60%的举措,被媒体称为20年来最重磅“房改”!

这次意见稿的主要内容是:

到2035年,深圳市计划新增建设筹集各类住房共170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

1、市场商品住房,占住房供应总量的40%左右,以普通商品住房为主;

2、人才住房,占住房供应总量的20%左右(价格为市场价的60%);

3、安居型商品房,占住房供应总量的20%左右(价格为市场价的50%);

4、公共租赁住房,占住房供应总量的20%左右(租金为市场价的30%)。

就总量上来说,从现在到2035年还有17年时间,以目前深圳的人口增速,新增的170万套住宅确实不算多。

但170万套住宅中,60%是政府保障的折价房,这个举措让人关注,要知道在过去,新增住房中起码有过半是按市场价出售的商品房,本次折价出售是政府让利的表现。

1998年国家停止了实物分房,住房开始市场化,促使了中国十几年来房价的大涨。可事实上早在1988年10月,深圳就发布《深圳经济特区住房制度改革方案》,确定实行住房分配的货币化。

如今30年后的今天,作为改革排头兵的深圳又一次在住房改革方面走出了第一步引发想象。

当然从世界范围来看,深圳的这个举措并不是首创,1953年和1965年,我国香港的公屋和新加坡的组屋制度就是如此。

1、香港的住房分为四类:A、公屋,主要用来出租;B、居屋:可低于市场价购买;C、夹心层计划;D、置安心计划。在香港,政府提供的保障房和市场上的商品房各占一半左右。

2、新加坡的住房制度:A、组屋,由政府负责建造,具有保障性质,绝大部分是出售,少部分是出租;B、商品房。

在新加坡的住房里81%是政府负责建造的组屋,其余是在市场炒卖的商品房。和香港一样,其结果是房价两边天,有钱的可以去市场上炒房,政府不管你,没钱的就买政府的房子用来住。

这一点和北京的共有产权也类似,共有产权模式是这样的:

你要买一套房,价格100万,经济原因最多只能支付60万,剩下的40万政府以入股的方式帮你解决。也就是说你和政府分别持有这套房的60%和40%的股份。当然政府不会安排人去住,你可以自由支配。这里面你得到的实惠就是:1、低价够买;2、享有完全居住权。

但北京的共有产权一大缺陷就是只能内部转让,而深圳的人才住房和安居型商品房在买了房子后,缴纳社保15年,或者满60岁后买房满10年就可以像商品房那样在市场当中流通。

深圳的新举措实际上反映了当下一二线城市的一大特征:那就人口增量越来越大的情况下,可供开发的房屋越来越不能满足市场的需求。这会带来两方面的结果:

1、房子供不应求、住房稀缺则会导致房价上涨,政府只能继续限购、限购、限售,类似于几十年前的粮票,但这无疑助长了市场的恐慌。

2、房价上涨,城市生活压力大,应届生、技术人才、海归等只能望而却步,不利于城市的竞争力。

2018年开年至今,已有超35个城市发布了40多次人才吸引政策。引进人才的门槛在“拼抢”中不断被放宽和降低,人才的引进必需与购房或租房门槛降低作为配套,否则不会有成效。

而就深圳这样的大城市,未来房价继续上涨也是必然的事实,继续加码限购虽然可以抑制房价上涨,但却关起了人才的大门。如果不限购房价则会继续大涨,丧失城市竞争力。

那怎么办?

最后的办法是把房地产分为两大市场,一是富人的市场,让有钱人去市场炒房,你炒你的,我还可以增加税收。二是“穷人”的市场,这部分主要是留给技术人才、创业者、高校毕业生、以及其他层次人员的。

总之,深圳的这个新模式应该会受到其他一二线城市的效仿,当然这个办法解决不了高房价问题,因为新增的保障房主要是从商品房用地那里划转过来的,商品房供应减少的背景下更容易上涨。

但是有一个好处,那就是城市住房供应更能向中低阶层倾斜,所以对生活这些城市人群来说,尽快拿到户口很关键,这是你拿到折价房必要的门票。

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