重庆房价会到5万吗?

▍匿名用户 提问:

龟总好,记得之前您说过重庆房价预测50000元,年均增长15%,请问这个价格和增长率是怎么来的呢,是同类城市类比吗,相当于相对估值?房子因为没有现金流,这个价格感觉很难绝对的估值,而且房子的价值很大部分是附属价值,很难评价到底有没有泡沫,谢谢您!这个问题我想了很久都没有答案,只有麻烦您了,谢谢。

▍青年小龟回复:

你提问中有错误:

1) 房子有现金流,房子的现金流就是租金;

2) 价格和价值是两码事,我问你黄金钻石比特币他们的价值是不是你说的“附属价值”?

3) 均价5万还有漫长的路要走,我预测的是未来5年每年15%,5年翻倍。

当然,我看到你的提问就知道你陷入死胡同了,如果要走出来要用学术方法。

好,龟老师上线。

传统的资产估值方式由4种:收益现值法、重置成本法、现行市价法、清算价格法。

如果翻译成人话就是:

现金流法:未来租金收入集合的净现值;成本法:建造这个房子要多少钱;比较法:隔壁城市多少钱,我们多少钱;清算价格法:把房子拆了,卖砖头能卖多少钱。

4种方法中,只有比较法才相对合理,其他三种运用到楼市中都不合理。

比如现金流法。房子是有现金流的,房子的现金流就是租金,这点你错了。目前一二线城市的房屋租售比基本小于2%,这个值妥妥的小于余额宝收益。但是为什么大家有钱还买房子,而不是100万放在余额宝呢?因为大家都认为房子要上涨,租金收入并不重要。

比如成本法:建造房屋的成本也就几千元,一线城市的房价动不动10万元,重置成本法显然不合理。如果加上地价,地价的金额更不好衡量,得不出答案。

比如清算法:我想把房子拆了卖砖头的事情是没有人干的吧。

那就只剩一种方法了:比较法。

再告诉你如下数据:

重庆政治地位排名全国第4

重庆GDP总量排名全国第5

重庆轨道交通排名全国第5

全国固定资产投资排名全国第1

重庆的房价排名全国第46位,多少三四线城市的房价都比重庆高。

请问这合理吗?

这显然不合理。

重庆房价上涨与其说是涨价,不如说是估值修复。

在我看来,以重庆各方面实力,房价再翻一倍根本不是什么压力。

为什么是年均15%,因为我们认为5年翻倍是大概率事件。每年15%,5年刚好一倍。

我就不说2025了。

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