重庆房价会不会再横盘5年?

文章来源|“楼市新认知”微信公众号,作者“骁哥”


最近,有个粉丝问我: 重庆房价还会不会横盘5年?

他很怕再经历一次长时间的横盘。

这篇文章就谈谈我个人的看法。

先说结论: 目前来看不会。

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首先,楼市并不是一直在横盘。

一种资产的价格不上涨就会下跌,不太可能长期维持在一个不改变的数据水平。就像股票,不上涨就下跌。只有要交易,价格就会有波动。

房价也不可能一直横盘。

看看2011-2018年的房价数据,我们所指的重庆房价的那5年,大概就是从2011-2016年,这几年的房价虽然没有大起大落,但房价却并不是一层不变的。

同时,这种均价的波动可能只有两三百元\平米,但若分摊到具体的区域、具体的项目和产品上或许就会有更大的差别: 只有有的地方跌500,有的地方涨500才能维持天秤的平衡。

再看今年以来各个城市的房价和重庆今年每个月的房价,绝不会是一层不变的。

房价一直在随着交易波动。

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那么问题就来了,这种波动到底是向上波动还是向下呢?

还是这张图,清晰的展示了2011-2018年的土地价格和房价的关系。

可以很直观的看到2012-2015年重庆的土地价格基本没什么变化,直到2016年才有了较为明显的增长,不难看出 土地价格和房价是一个正相关的关系。

这个数据,你多找几个一二线城市结果基本是一样的。

那么,我们是否有理由相信,过去5年重庆房价的横盘和土地价格没有增长有莫大的关系。

答案是肯定的。

到底是谁推高了谁并不重要, 我们只需要知道他们是正相关的关系就好了

那么重庆的土地价格横盘了吗?

没有。

土地价格不仅没有横盘,更是比2018年还高出了2100元\平米的单价。

但到目前为止2019年的新房房价上涨却很少。 主要有两个原因:其一2018年的平均 土地成本 其实只比2017年贵了500块钱,并不算多,绝大部分开发商仍然有利润空间;其二因为 限价 ,不需要我多说,这就是为什么今年有不少去化率100%的新盘不断的冒出来。

而今年上涨的这2100元土地成本,开发商哪怕是微利也吃不消的。

若城市楼面均价7000元\平米,城市新房均价11000元\平米,留给开发商的只有4000元的空间,这4000块要设计、施工盖房子、交税费、还要分摊营销费用等等。

所以如果未来重庆的房地产一直横盘,那么今年拿地的所有开发商都会赔钱,几乎没有例外,然后他们只有以下几种选择:

1) 保质保量,赔钱卖。

2) 降低品质,摊平成本卖。

3) 捂着不销售,等下一个周期。

你觉得他们会选择什么?

对购房者来说又得到了什么?

当然如果开发商选择保质保量赔钱卖,购房者会很开心,但可能结果是没有开发商敢再拿地,因为拿一块赔一块,他们又不傻。新的商业住宅写字楼都不会再有,整个城市相当于停滞了发展和扩张。

第二种方式应该不是购房者想看到的,你仍然需要一个对得起价格的商品房,但开发商除了想尽各种办法降低成本以外,没有其他路可以走。

捂着不销售,市场里的供应量就会减少,在需求一定的情况下,积累到一定程度后房价一定会爆发式的上涨,何况现在土地出让的时候已经有了施工时间限制,开发商躲不掉。

你说,还能怎么办?

所以,关于重庆的横盘论,我个人认为是不存在的。

重庆的房价不会横盘,未来两年一定是稳步上升的状态。

主要看什么呢?

供应、地价、zhengfu态度。

至于天花板就要看整个城市经济结构的调整质量。

然后又有人说,涨少了也不行,如果分摊不了每年近6%利息成本仍然还是赔钱的,俗称“阴跌”,这个逻辑完全没问题。

所以我更愿意把现在的机会叫做: 结构性的买入机会。

若你买错了短期看会赔点钱,但放心,不会特别多,再跌也跌不到哪里去,随时关注楼市动态,学会用动态的眼光看事情即可。

若你指望爆发式上涨,对不起,重庆不允许,全国不允许。

若论对外地人的置业包容程度、单价总价性价比、短期跑赢楼市大势、以及长期的增长潜能,我觉得重庆应该是目前最好的城市之一。

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