拐点将至!重庆的房子,要涨了

近日,重庆主城四块土地流拍,这个消息几乎没有见诸任何媒体报道。

在房住不炒的大背景下,国家收紧了房地产商的资金供应链,下半年土地流拍将成为大趋势。2019年前半年重庆主城的土地供应量只有2018年前半年的70%,照现在这个趋势,笔者做一个预测:2019年重庆主城的土地供应量可能只有2018年的50%。

如果你觉得仅仅一年下降不算什么,那么我们再往前看,2018年的土地供应量只有2017年的60%。2019年的土地供应量很有可能只有2017年的30%。

近三年的重庆主城土地供应量呈现断崖式下降。

▲重庆主城可供开发土地供应量(2019年为预测)

天量供应的时代已经结束,重庆楼市奇点将至,在这之后重庆楼市的供需逻辑将发生根本性改变。

1.重庆房产不保值

在房产投资圈,有个共识:大城市由于有高薪行业,有强烈的吸人效应,而市区的土地资源是有限的,所以大城市的房产是稀缺的,可以抗通胀。

京沪这些年的房价走势,完美印证了“大城市房产可以抗通胀”这一理论。

2000年至2019年,中国广义货币量M2增量由13万亿人民币增加到192万亿,货币总量增加近15倍。2000年的时候,上海内环均价大约4000元,而到了今天,上海内环已接近10万,20倍的房价涨幅甚至超越了M2增幅。

不仅是京沪,就连南京、杭州、天津,甚至青岛、武汉等二线城市的房价也获得了不错的涨幅,在通胀下保值增值没有任何问题。

但是,在广袤的神州大地,却有一个例外。

有一个神奇的大城市,它有着无与伦比的政治地位,国际化的轨道交通(轨道交通里程全国第五),曾连续十年经济增长速度全国第一,固定资产投资全国第一。可是,这个城市的房价竟然只有一万出头,全国排名第38位,排在他前面的是很多名字都叫不出来的四五线城市。

这就是重庆,一个打脸大城市房子抗通胀理论的城市。

2000年的时候,重庆渝北区加州城市花园开盘价2000元,如今挂8000都卖不出去。20年过去了,在M2货币总量增长了15倍的情况下,重庆房价涨幅只有4倍,远远赶不上通胀。

很多人说西部经济发展水平不如东南沿海,重庆房价不高是正常的,这是一种严重的歪理邪说。作为一个连续很多年经济增长率排名第一的城市,重庆主城的经济数据不弱于东南沿海,2017年重庆渝中区的人均GDP达17万元,超越了北京人均GDP。

重庆人其实很土豪,2018年据链家统计,重庆全款购买率达到34%,位居全国第一,房价低真的不是因为重庆人穷。

房子价低的原因,只有一个:天量土地供应。

2.天量供应

重庆新房供应有多天量?说出来吓死人。

2018年重庆主城的新房销售套数是30万套,比北上广深四大一线城市销售新房之和还要多10万套。30万套住房能满足至少70万人居住,要知道重庆2018年人口流入才不过30万。如此天量供应,房子能涨才怪了。

新房的天量供应源自于天量的土地供应,重庆主城土地供应面积,常年位居全国土地出让面积第一名。从卫星云图的变化可以看出,重庆主城这些年修了太多的房子。

但是问题来了,从重庆这个山城的土地资源禀赋来看,其实是非常缺地的。

重庆主城的辖区面积仅为5472.68k㎡,在各大城市中本来就不算大,只有成都的三分之一,武汉的二分之一,更要命的是,重庆的山地多,可供利用的面积就更小了。

重庆主城区海拔高度多在168~400米之间,山地面积占76%,丘陵占22%,河谷平坝仅占2%。重庆主城的缺地程度,连地无三尺平的贵阳,都自愧不如。

话说一个穷人非要和富人攀比充大户,那么他能撑几天?

2002年时,前任市长很有底气,说重庆有40万亩的土地储备,但是到了今天,时间快过去20年了,在每年2万亩的土地供应下,40万亩的土地已经消耗殆尽。

土地出让金占地方财政的半壁江山,没有能继续出让的土地,意味着没有底牌。

地主家也没有余粮了,只能省着点。

3.住房紧缺时代的来临

2017年7月4日,重庆市公共资源交易网发布重庆市主城区住宅用地供应中期规划及三年滚动计划,2017-2019年计划供应5.8万亩(其中:2017年1.8万亩,2018年2万亩,2019年2万亩)。

虽然计划依旧维持了2万亩的供应,但是除了2017年土地供应达标之外,2018年的土地供应量只有1.2万亩,远远不够2万亩。从目前的趋势看,2019年只能完成计划的40%,即0.8万亩左右的供应量。

虽然近几年重庆新房供应量依旧天量,就像先前提到的2018年的销售量又是全国第一,但是别忘了开发商的开发周期一般都长达3-4年,现在的供应是之前的库存。

▲重庆土地储量趋势连年下滑,数据来源:安居客

前文提到的2018年的天量销售,只是之前天量土地供应的余波。常年霸占供地面积第一的重庆主城,2018年仅仅排名第七,排在他前面的有武汉、西安、郑州、天津等城市。

库存一旦处理完毕,天量供应的时代一去就不复返了。

随之而来的是土地资源的紧缺,重庆内环已经无地可卖,近两年出让的土地都位于很偏远的地方。

▲2019上半年重庆土地出让主要在远郊 数据来源:克而瑞

地主家余粮不多的时候,除了选择少卖一点,卖贵一点也是人之常情。以重庆中央公园板块为例,2015年中央公园板块楼面价2980元,2019年中央公园楼面价11400元,地价差不多翻了四倍,高价新房不可避免。

在未来,重庆楼市的新房供应量不仅大跌,价格也会飙升。

住房资源稀缺是每一个大城市的宿命,重庆也逃不掉。而且由于重庆山城,本身极为缺地,这一天来临的会更快。

当其他大城市的人,被高房价折磨的死去活来时,也被房价进行了教育,明白了房子对于守护财富,抗击通胀的重要意义。

但是常年的天量低价供地,让重庆本地人依旧生活在低房价的幸福之中。新房癌极其严重,对房子挑三拣四,他们并没有意识到自己手中的房子可以有抵御通胀的内在价值,还依旧浑浑噩噩,认为重庆特殊,房子现在不值钱,以后还是不值钱,对于买房没有一点紧迫感。

如果现在还是秉持着这样的认知,那么未来只能被降维打击,身价被买了房的人远远甩开。笔者想到了那句话:那时她还年轻,不知道所有命运赠送的礼物,早已在暗中标好了价格。

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