2019年以来，房地产市场调控基调维持“以稳为主，一城一策”，各类政策并未显著放松，房企销售端和资金端压力加大，投资规模明显放缓，部分房企财务风险逐步累积。在此背景下，中国指数研究院以101家A股上市房企为样本，对其前三季度经营情况进行剖析，洞悉最新的行业变化，为投资者掌握行业动态和发展走向提供参考。
01
销售业绩：
重点监测房企销售表现良好，销售目标完成率较高
表：2019年1-10月部分A股上市房企销售情况
重点监测房企销售业绩表现良好，2019年1-10月，在研究院重点监测的A股上市房企中，8成房企销售额较上年同比增长，其中中交地产、华发股份同比增长率高达59.6%、48.4%。
表：2019年1-10月部分A股上市房企销售目标完成情况
数据来源：CREIS中指数据，公开资料整理
前10月房企销售目标完成率总体较好。从A股已经公布销售目标的企业来看，阳光城、金科股份销售目标完成率更是超过90%，完成全年销售目标有望。
02
盈利水平：
增收又增利，盈利质量下降
为了更好体现上市房企规模和群体特点，我们选取101家A股房企作为研究对象，并依照营收规模将群体分为四个阵营：营收100亿以上、50-100亿、30-50亿、30亿以下，从而比较不同规模的房企经营特点，帮助投资者更好地把握市场和企业。
整体来看，A股上市房企延续增收又增利态势。2019年前三季度，A股上市房企营业收入、净利润均值分别为187.3亿元、22.3亿元，同比分别增长24.2%、22.5%。从规模来看，营收百亿以上的房企达到26家，占A股上市房企总数25.7%；净利润超20亿元23家，占总体的22.8%，其中3家房企净利润超百亿，5家房企净利润超五十亿。
分阵营来看，大型房企利润规模持续增长，中小型房企利润规模缩减，强者恒强态势延续。群体分化较为显著，样本中61.4%上市房企营业收入增长，52.5%上市房企净利润增长，增长与收缩几乎各占一半。以不同营收规模来看，100亿以上房企营收和净利润均值达到484.0、57.8亿元，同比分别增长27.0%、27.4%；而50-100亿、30-50亿、30亿以下阵营营收均值同比分别增加9.6%、29.3%、下降14.0%，净利润均值同比分别下降1.1%、30.6%、6.7%。其中，部分房企结转项目收入减少且利润空间收窄，财务费用快速增加，投资收益减少，净利润大幅下滑，受之影响，30-50亿阵营净利润均值明显下滑。在激烈的市场竞争下，龙头房企凭借广布局、高品质、快周转、强营销、精管控等手段，盈利规模再创新高；而中小房企利润规模缩减。
从盈利质量来看，A股上市房企毛利率均值、净利率均值分别较上年同期下降0.5、1.6个百分点。由于土地与融资成本上涨，利润空间被进一步侵蚀，2019年前三季度，A股上市房企毛利率均值较上年同期下降0.5个百分点至34.7%，净利率均值则为12.9%。61.4%房企毛利率较上年同期有所增加，47.5%房企净利率较上年同期有所增加。
分阵营来看，50-100亿、30-50亿两个阵营房企毛利率和净利率水平下降。100亿以上、50-100亿、30-50亿、30亿以下毛利率分别为36.3%、29.2%、32.2%、37.6%，较上年同期分别增加1.7、减少2.3、减少6.0、增加0.8个百分点；净利率分别为14.9%、8.8%、9.8%、15.8%，较上年同期分别增加0.2、减少2.1、减少6.6、减少1.0个百分点。大型房企的盈利质量领先于行业，且优势有扩大的趋势，中小型房企面临着盈利质量不断降低的问题。
2019年前三季度A股上市房企营业收入TOP10
数据来源：中国指数研究院，WIND
绿地、万科、保利三家房企营收超千亿，金隅集团、华夏幸福营收超五百亿，营收前10房企门槛值320.3亿；前10房企营收增长率均值为30.9%，高于行业均值，金科股份营收同比增长率高达60.7%。前10房企毛利率均值为30.5%，较上年同期增加2.3个百分点，金地集团毛利率高达41.7%，保利地产毛利率增加3.2个百分点至35.9%。
2019年前三季度A股上市房企净利润TOP10
数据来源：中国指数研究院，WIND
万科、保利、绿地三家房企净利润超百亿，华夏幸福、金地等5家企业净利润则超50亿；前10房企营收增长率均值为24.82%，高于行业均值，万科净利润同比增长31.2%至285.90亿元，位列榜首；金科股份、绿地控股净利润同比增幅高达93.6%、36.8%。前10房企净利率均值为14.5%，华侨城、招商蛇口净利率高达22.8%。
03
营运水平：
周转速度保持稳定，财务费用率上升较快
周转速度保持稳定，30亿以下阵营房企周转率略有下滑。2019年前三季度，A股上市房企总资产周转率和存货周转率均值分别为0.12、0.13，与上年同期持平，保持稳定。分阵营来看，100亿以上、50-100亿、30-50亿、30亿以下阵营总资产周转率分别为0.14、0.12、0.12、0.09，同比分别增加0.01、减少0.004、增加0.01、减少0.01；100亿以上、50-100亿、30-50亿、30亿以下阵营存货周转率分别为0.16、0.14、0.12、0.10，同比分别减少0.001、减少0.01、增加0.02、减少0.02。A股上市房企周转速度保持稳定，30亿以下阵营的房企总资产周转率和存货周转率均略有下滑，30-50亿阵营的房企总资产周转率和存货周转率有所加快。
三项费用率有所上升，大型房企优势显著。2019年前三季度，A股上市房企三项费用率均值14.9%，同比增加2.1个百分点，其中，财务费用率增加1.1个百分点，销售费用率和管理费用率同比分别增加0.6、0.5个百分点。分阵营来看，100亿以上、50-100亿、30-50亿、30亿以下阵营三项费用率分别为11.1%、14.2%、14.8%、19.2%，同比分别减少0.7、增加1.5、增加1.6、增加5.6个百分点；其中，100亿以上、50-100亿、30-50亿、30亿以下阵营财务费用率分别为3.8%、5.3%、6.5%、7.7%，同比分别减少0.2、增加0.3、增加2.2、增加2.5个百分点。A股上市房企财务成本受融资环境影响，处于上升时期，大型房企资金优势显著且有加强的趋势，30-50亿和30亿以下两个阵营房企财务费用率快速上升，表明企业资金压力正在加大。
04
负债情况：
负债水平上升，短期偿债能力下滑
负债水平略有上升，大型房企去杠杆已有成效。2019年前三季度，A股上市房企资产负债率均值、剔除预收账款后的有效负债率均值、净负债率均值分别为73.4%、67.0%、113.0%，同比分别增加0.2、0.4、3.0个百分点，行业负债水平仍处于高位。分阵营来看，大型房企负债水平高于行业水平，但去杠杆已有成效，营收100亿以上房企资产负债率均值、剔除预收账款后的有效负债率均值、净负债率均值同比分别减少1.2、1.4、14.9个百分点；50-100亿阵营负债率均值、剔除预收账款后的有效负债率均值同比分别减少0.3、0.4个百分点，净负债率均值同比则增加2.9个百分点，表明此阵营房企加速推盘，预收账款有所增加，且由于业务扩张带息债务增加货币资金减少导致净负债率上升。30-50亿、30亿以下阵营房企三类负债率指标均快速增长，表明企业负债水平增加，资金压力逐渐加大，其中30-50亿阵营房企净负债率均值高达169.7%。
表：2019年前三季度A股上市房企短期偿债情况
数据来源：中国指数研究院，WIND
短期偿债能力略有下降，大中型房企经营性现金流改善明显。2019年前三季度，A股上市房企货币资金/一年内到期债务均值、现金到期债务比均值分别为1.45、-14.02，同比分别减少0.16、9.36，现金比率、流动比率和速动比率同比则分别降低0.01、0.03、0.03，A股上市房企短期偿债能力减弱。分阵营来看，除30亿以下阵营企业外，其余企业经营性现金流均有不同程度改善。此外，值得注意的是30亿以上各阵营和30亿以下阵营房企短期偿债能力指标反向变动。
2019年前三季度，得益于前期销售额快速增长，A股上市房企仍处于增收又增利阶段，但受市场下行和调控不放松影响，费用率提升、负债率升高、短期偿债能力下滑。大型房企优势凸显且有加强的趋势，中小型房企仍将面临一定的盈利和资金压力，部分房企则有偿债隐忧。未来，A股上市房企预计仍将加速分化，良好的现金流是未来中长期稳健发展的关键。