这是两条发表于2021年十月的微博，那时候嘛…市场还没意识到地产行业流动性危机。
2022年上半年马上要过去了，现在看预测还算比较靠谱。
预测和实际的偏差：很明显今年市场大幅宽松，但主要还是来自于国内疫情和俄乌冲突导致的经济剧烈下滑，不得不加码宽松对冲。要知道一季度楼市也不好也仅有零星城市宽松，但是随着各地疫情接连爆发，最后迫使央行也结构性对首套房降息到LPR-20bp，随着LPR也降了20bp，首套最低利率从4.65%降至4.25%。
一、
关于今年以及明年上半年土拍市场的一些展望。
说土拍之前先明确几个宏观政策假设：
1、不以房地产作为短期刺激手段、防止大拆大建、3年整治房地产市场、共同富裕等长期政策不会放松。
2、地产3条红线、银行2条红线不会放松；
3、央行货币政策会通过信贷资源平移和间歇性允许银行发行RMBS的方式维护市场流动性；
4、银行的房地产信贷从过去高增长高波动到后续的平稳增长转变（低增速低波动）；
5、会有更多热门城市纳入两集中土地管理中，同时更多的城市扩大使用二手房指导价，这个名单只进不出；
6、地产调控工具箱还没完，房产税、商票红线、信贷倾斜等政策整装待发。
那么好了，我们先看第二轮土拍。
两集中的这些重点城市，后续会变成全球土拍市场的锚，也是房价的锚，如果一线城市土拍流拍多，会有更多的资金去买一二线城市的土地，同时三四线城市的地价压力会更大，如果一二线城市土地价格下降，三四城市的性价比同样下降，对于房企来说，他们只会追逐利润率更高的市场。
可以从一二线城市的土拍溢价率和流拍率推断，三四线的土拍溢价、流拍率只会更高。
然后，四季度还有一轮土拍，这个就很可怕了。
因为今年政策要求，扩大土地供给，两集中的目的之一就是让地方政府有计划的出让土地，不要让市场猜。
所以考虑到第二次土拍大量流拍，不止一二线，还有三四线，为了完成今年的任务，第三次土拍的供给会远远大于第二次。
同时，按我先前的推断，房企第三轮土拍期间的现金流是远远不如第二轮的，像中海、中建这样的央企在第二轮土拍中积极拿地，第三轮还有多少空间呢？还能撑得起整个市场吗？如果地方政府不降起拍价，整个土拍市场会极其惨烈，我推测，在地方城投托盘的情况下，流拍率甚至会超过40%，甚至更多。
这个状况会一直延续到明年上半年。
2022年的除夕是1月31日，在这一天之前，房企的应付压力非常大，很多供应商就指着过年前回款给员工发工资和年终奖，以及应对自己上游的讨债压力，这就导致虽然一季度看似银行阶段性的密集放款，但是实际上房企的现金流持续紧张，而众所周知春节一般是房企成交最惨淡的月份，so...
明年上半年的第一次土拍也会来的比较早，大概三月份就要开始了，这个时候的房企依然会处于一个现金流极度紧张的状态中，所以今年第二次土拍的冷却在段时间不会消退。今年土拍时间偏晚，因为中央政策干预延后了很多城市的出让计划，明年整体会提前，大概3-6-9三轮，10月份结束第三轮，我指目前纳入两集中的这些城市。
根据前面宏观的大假设前提，银行的房地产信贷从过去高增长高波动到后续的平稳增长转变，房企也会根据未来的融资环境有序控制自己的扩张速度，在所有房企都以生存为第一目标时，高溢价拿地的热情就不复存在。
而压力，就到了地方政府这一层。
今年底地方开始加速发行专项债，城投平台也在积极加速发行城投债，但地方政府现阶段的土地出让压力却很突出，这里存在一个偿债资金缺口，按前面所述的，房企未来至少6个月现金流不会好于第二轮土拍，地方政府需要考虑下调后续一年的土拍预期。
要知道，现在是地多钱少，卖地跟卖房一个道理，当你很着急要现金流的时候，最好的办法就是大幅降价抛售，更有诚意的政府，会得到更多的偿债资金，这就是一场零和游戏。
地方政府终究跟房企是绑在一个绳子上的蚂蚱，是合作关系而不是割韭菜关系，如果四季度依然执迷不悟，继续捂地惜售想割继续房企韭菜，到年底算账的时候就比较难看了。
财政的四本账，各个城市土地出让平均差不多占到40-50%，如果年底继续第二轮的作死策略，今年全年的土地收入恐怕要远不及预期，而每年的财政支出预算需要将上一年度的收入作为重要参考因素，势必会影响下一财年的支出计划，没有财政收入做担保，想新批项目、发债就很难了。
以前是卖方市场，现在是买房市场。
低溢价高流拍的局面在明年上半年也不会缓解，一旦地方政府让步降起拍价，以回笼更多的偿债资金，民众就从地价永远涨的预期开始转变：哦，面粉也不会永远涨的。
会发生什么呢，很是期待
我一直坚信地方政府会让步，降起拍价。
二、
因为八九月份的展望超神，现在基本全部兑现，预测一下明年也未尝不可。今年的预测一步步落地，当时的预测成了明年的假设前提。
1、房产税的推出节奏会很快，中央的草案和地方试点城市落地方案，保守估计在明年6月之前应该都会出来。大领导公开发话，下面的动作就会很麻利，谁敢怠慢。
2、房地产税这个东西，不要像个文盲一样老盯着房价房租看，把格局看高一些，多读一些历史政治经济。
一是财政需求这是最基础的需求，房地产税是未来主要核心税种，我们会向主流税收结构看齐，土地财政不可持续；
二是再分配需求，税收是再分配的主要手段，内循环实现需要富人多征税穷人少征税，税改的核心目标之一；
三是共同富裕也就是社会主义本质在现阶段的需要，缩小贫富差距是未来15年很重要的政治目标；
四是打破阶层撕裂，畅通向上通道，抑制投机暴富，房地产税会被作为调控房价的重要手段，地产未来会逐渐去金融化，资产属性褪色居住属性突显，现在仅仅是开始罢了；
五是打破历史周期律，国家长盛不衰的需要，年轻人都躺平已经严重威胁到国家安全，国家安全科不仅仅是军事上的安全；
3、房地产税对楼市只会是大利空。因为我们跟别国不一样，我们会采用免征+累进税率，大部分人税率近乎为0，但是第二套及以上的税率会很高，远超乐观者想象。两种征收方法对楼市的影响完全不同，如果采用统一税率不免征，对楼市不会有很大影响，因为多出来的部分房地产税1套和10套是一样的，也就是说，相对比较容易向租户转移，只要时间拉长，随着房租每年持续上涨(跟随CPI)，最终会摊掉涨的这一部分持有成本，但是累进税影响就大了，累进税是没法通过房租转嫁的。
4、房地产税的税率，应该是缓慢抬升的过程，在初期的时候不会很激进，毕竟明年楼市会很难看，一二线地方政府卖地好挣钱，制定细则肯定是怎么轻怎么来。
5、房地产税的影响不用参考任何一个国家，意义不大，分析内在因素就够了，每个国家的情况都不可套用到中国。
6、城市肯定是分化的，城市内的不同板块也肯定是分化的，在一片绿油油里面总有那么几个是红的，但是房产作为投资品，在一二线城市也会出现七亏二平一赚的情形，想通过房产跑赢通胀很难。托底楼市的就是地方ZF的脸皮，毕竟楼市最大的庄家就是地方ZF，地方会拼上老命维持高地价，要不然真会走出自然落体的走势~现在最大的空头是中央，央地博弈会一直持续。
7、产地产预期改变，房子不再是最核心的投资品。一二城市的商品房，有多少是自住？有多少是投资？凭我的直觉，大概1/3的房子不是自住和改善的，这些房子未来在房地产税的压力下会产生很多变现需求，未来5年变现需求＞投机需求。一旦形成卖盘＞买盘的局势，懂的都懂。资产价格趋势来自于共识，一旦共识消失，参考现在的深圳，流动性冰封有价无市。
8、短中期决定地产走势的还是看金融，关注边际宽松没用，要抓主要矛盾，要看房企3道红线和银行2道红线有没有松绑。只有这5条红线松绑，才是实质性宽松，其他花里胡哨的安慰剂型边际宽松没有任何意义，他只能告诉你有些房企可能不会倒闭了，但有的该倒的也拦不住，比如恒大。5道红线不破，意味着信贷没有弹性，这个观点我说很多次了，二手房市场的价格趋势取决于短期信贷投放，信贷没有弹性就推升不了房价。
9、短期的楼市调控告一段落，随着很多地产商濒临破产，现在政策短期不会加码，但是中期看，调控远未结束。房企这次经营危机，会让中央意识到房企的激进经营对经济系统的危害，只会进一步坚定压实房企杠杆率，而非宽松。
10、房企的苦日子才刚刚开始，促销去库存会困还是明年的主旋律，明年上半年很多房企的融资环境会逐渐改善，但永远也回不到今年上半年那样了。
11、明年土拍还是0溢价为主，明年上半年土拍依旧惨淡，1234线的流拍率仍然会很高，但是下半年随着持续一年的去库存回款，房企拿地积极性会提高，流拍率会改善，同时房企会对项目利润率有更高的要求拿地会更加克制。
12、地方政府的土地财政依赖惯性会在上半年被打破，今年第三次土拍的结果将会实打实降低地方的预期——鸡贼的做法没有用，这茬房企实在是割不动。所以明年第一次土拍开始部分城市会真正降低起售价。
13、现行政策看起来，对于地产产业链上下游会有较大的经营压力，但不至于出现大量的坏账，房企的负债会得到较为妥善的处置，所以对经济有下行压力，但是不会造成实质性冲击。
14、明年经济不景气，预计会有降准降息，但是这些措施都是结构性宽松，对楼市不会有刺激作用。明年的不景气会进一步抑制买房需求，房企经营压力会贯穿全年。
15、中长期看，我们会公平优先于效率，质在量先，所有活在过去惯性思维中的都会输的很惨。
16、租售并举，大力兴建公租房会长期压制房租价格上涨，在房产税全面落地之前，公租房建设只会大超预期，公租房大量兴建也会变相抑制买房需求。
17、一二线城市租房结婚会成为年青一代的主流。