中国金茂中报印象

写其它公司的中报我都会事先和公司沟通一下,金茂的话就凭着印象简单谈点印象吧。

首先这是一份明显超出预期的中报,并且其中透露一些重要信息。

公司收入287亿,同比基本持平。没有明显增长的原因我想无非是几点:1,公司结算历来是上半年少下半年多,业绩会上江总也表示下半年有差不多六百亿的做收准备;2,今年销售放缓,公司已售未结蓄水池水量不足,所以减缓做收速度;3,上半年大环境各种极端恶虐的情况集中体现,使得公司竣工和业主收房受到影响。

毛利62.2亿,同比增长8个点。毛利率的提升是惊喜之一,之前几年金茂的毛利率一直呈下滑趋势,没想到在行业最困难的时刻居然止住了跌势。这也就是说16%的毛利率基本就是底部了,今年上半年毛利率19%,同比提升两个点。

销售费用大增应该是上半年确实销售难度较大,公司在销售方面进行了大的投入,比如打折或者是用各种营销渠道。管理费用基本维持,这点就不批评了,按说应该适当降一些的。融资成本继续下降,主要是资金成本继续下降。从4%降到3.76%。

所得税的增加说明公司的毛利确实是回升了。

最后归属净利润有一个同比40%的跌幅即减少17亿。看起来很吓人,但其实和真实经营成绩无关。去年中期有一个私有化宏泰的一次性16.6亿的收购收益,这东西相当于花了30亿买了净资产46亿的公司,多出这16亿并没什么用但是会计手段就是体现在利润表里了。今年没这块收益自然利润下降。并且往年市场好时其他收入里面会有一些转让项目的收益,今年也不可能了。

每股分红9分,这是实实在在的利好,也是基本面最好的证明。

销售上半年699亿,回款733亿。销售不怎么样。但是公司也说了上半年一二线城市基本销售影响不大,主要是345线城市,去化困难。所以公司已经尽量在利润率和去化率间做好平衡了。这个去化率对应的销售毛利大约13%,确实惨,大家都惨!

拿地方面,上半年拿地基本上是央国企的特权了。金茂上半年截至中报拿了11个项目,土地款214亿,权益154亿。有一半是靠城市运营获得。李总业绩会上对拿地非常满意,称平均有10%的净利率水平。

写字楼租赁收入7.2亿,同比下降5%,可以接受。

酒店收入5.1亿,同比下降40%,这也是完全可以想象的结果。

有息负债1141亿。比年报时增加了80亿,但是也偿还了差不多80亿的永续债。

现金加受限制现金423亿,比年报时还增加了27亿。现金和有息负债的表现说明金茂的资金状况十分良好。之前担心在如此大环境下金茂的城市运营模式会受到反噬,毕竟很多人都质疑这个模式消耗现金。但是这份中报解除了这部分的担忧。

已售未结2885亿,比年报时少了130亿,但是权益应该有所提升。

最后谈下利润率,目前整个行业的毛利率都在下滑。从高峰时期的30+%下滑到如今的15-20%。但是这个行业的韧性之一就是有土增税这个税盾在。30%的毛利率可能结算出来的净利率不过11-12%,而毛利率下滑到16%以后,土增税完全消失。江总提到16%的毛利率也能解算出8-9%的净利率。所以即便毛利率在下滑,但是净利率基本上是触底了。金茂已售未结之前的18%毛利混入上半年13%毛利的项目,综合毛利率大约就是16%。

关于市场,最困难的时期是否已经过去还不好妄断,但是对于有实力的央企来说,情况肯定是越来越好的。因为民企为了活命,不计成本的甩卖项目,一定会给央企销售带来冲击,但是甩货告一段落的时候,就是央企销售开始增长的时候。

最后,金茂不如很多人想象的那么好,但也不像很多人口中的那么不堪。如今看来金茂就是一家普普通通有点小特色的央企。只不过市值和身份严重不符。

中国金茂 金茂服务

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精彩评论

一路_修行09-01 16:00

感觉这个时点,金茂应该再认真看看了。听管理层意思,下半年还要加大拿地,发债融资利率降低,还用永续债,继续40%比例分红。
但是地产公司离不开行业,行业多久企稳还是比较难判断。

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LGMM10-28 21:44

9/1国手写的,今天股价1.09

金光散散10-04 10:29

品质降低了,成都项目

青梅煮茶09-29 10:55

地产无论出啥,这个环境下,只能搞点小仓位看看.金茂股息能稳住的话,算是有底.还可以拿着.

zzz640409-20 18:22

现在这种行情佣金给的少,中介都不带人来了。

kgjr09-20 18:15

是的,三费控制要非常好才能勉强不亏……