地产报表的可信度

记得老唐曾说过:“财报是用来证伪的”。一切公司运营活动都能在报表中寻得蛛丝马迹。然而这句话在地产这里似乎失去了功效。由于地产一个项目会跨越多个财报周期,其中合作的关联的公司不计其数。所以地产行业天然的具备了修饰报表的能力。

如果地产报表可信的话,我们很容易判定出企业的利润。因为在预售制度下,拿地价和销售价以及交付都是公开透明的,投资者只需简单拿计算器按两下就能毛估出利润。但是在报表的过度修饰美化之下,使一切蒙上了迷雾。

如果报表可信的话,地产企业2021年和2022年应该都有很好的利润。因为这两年结算的都是2018,2019年拿的地。18,19年地价还处于低位,而之后的销售去化都很顺畅。所以利润率没道理差。但事实是很多房企暴雷了!

那么暴雷是因为这两年真的没利润吗?当然不是!暴雷的主要责任在行业的严厉调控吗?当然也不是!利润是存在的,只不过被提前挪走了。从常理来看,之前的19,20两年对很多房企来说应该是利润比较难受的年份,这两年对应的是16,17两年拿下的高价地。但相反这两年很多房企的报表利润却很好。怎么做到的?人为调节呗!把后面该有的利润提前挪一部分到之前;再把之前的销售选择性结算,挑有利润的结算,利润差或者亏损的想办法顺延,寅吃卯粮。

企业调节报表行为本无可厚非,但是一众投资者却不顾事实不分常理的大肆褒贬宣扬。于是这些调节的企业被捧上了天!什么拿地眼光超绝,什么运营低本高效,什么管理层优秀回报股东等等。能把一个欠年做出丰年的利润,那丰年岂不是要上天了!只是后来不幸遇到最严厉的调控,房企现金流被管控,财技的乾坤大挪移无法施展,才有了暴雷。暴雷之后投资者们又开始说地产企业财报不可信,自己被骗,很无辜的样子。其实企业还是那个企业,赚的钱一分没少,现在显得少了是因为已经预支过了。然而这却辜负了投资者对其的神化!

其中有个傻小伙金茂,完全不通人情世故。别人浓妆艳抹,自己常常素面朝天就出来见人。偶尔只是涂点口红,却十分心虚的立马对外解释:我只是涂了口红而已。。。央企本该低调,但是却在行业一片歌舞升平之时抛出重磅计提的炸弹——高价地因素,计提43亿,当期利润下降40%。于是一片哗然!其实按金茂的经营状况,完全可以学习其它房企,不良项目分两三年来出清,再稍微透支些利润,甚至都不用修饰到一些激进房企的程度,就能平稳过渡。只不过金茂选择了最真实面目示人。从此,金茂头顶暴雷的帽子被打入地狱,一说起金茂二字,众人纷纷摇头。你就是暴雷,低效,高成本,水平差,管理层失信不靠谱。。。。

回到话题之初,房企如果不修饰报表,那么利润是很容易预测的!那么对于去年和今年房企的利润判断,销量售价都摆在那里,自然是之前报表修复的越少,利润预支的越少的房企,这两年的表现就会越好!

之前金茂的报表展现的是一家房企的正常利润水平。其它很多房企展现的是一个美化过被捧到神话般的利润水平。甚至神话已经被刺穿之后还宁愿停留在之前的美梦中回味,而不愿接受现实。金茂管理层说高价地已经计提干净了大家不信,说毛利已经见底回升大家还是不信。哪怕拿地数据和销售数字明明白白的摆在那里,还在担心着有暗雷

现在的地产龙头是保利。保利本身优秀,又在A股,不像港股要和发债评级挂钩,所以做账也会修饰,但幅度有限。并且央企本身也会规范一些。保利2020年利润增速4个点,去年预告是减少5个点,所以两年业绩基本打平。金茂虽说20年暴雷同比-40%,但是去年中报管理层说了全年有50%以上的增速,所以两年也大致打平,和保利相差不多。16,17年时金茂才刚开始进入一些核心城市,缺乏积淀。而保利由于底蕴深厚,在大部分城市早有布局,所以拿地表现好于金茂是理所应当。但18年之后金茂布局框架完成,又有了城市运营加持,拿地利润率其实已经超越了保利。但现在市场上给两者的评价以及估值却是一个天上一个地下。

总结一下:去年今年乃至明年,财报表现最好的一定是之前财报处理最保守的企业。而财报究竟是保守还是激进,从营收增速和净利润上面就能看出。营收结算的越多的,净利率显得越高的,不是本身优秀,而是透支未来最多!

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全部评论

你赚得多02-20 17:31

这个深感认同。招商蛇口率先做了这方面的工作,所以2021年年报业绩应该有惊喜。

徐大宝李二狗01-24 11:41

60-90真差不多了。。。

投资大部分时间01-13 07:52

更正一下蛇口股东大会 说2021结算  1718地价   其实2021年报看招商蛇口已经彻底扭转了增收不增利局面哪怕是扣非归属股东净利润也是这样  因为17 18 比16地价降低了非常多

投资大部分时间01-12 21:17

金地集团17 18年拿地均价基本在8500元左右 19年下滑25% 6300多元  招商蛇口16年是 12823  17年是 9228  18年 8003 19年  6700元   保利地产  17 18 均为6100左右 19年是 5800元  18年拿地普遍还是高的今年基本结算19年才会业绩释放

投资大部分时间01-12 21:12

金地集团 17 18年拿地均价都很高只有19年是开始低的也就是说2022年才是结算19年便宜地皮的年份