金茂年报简单聊

昨天收盘后金茂公布了2019年报,结果今天市场以7个点的跌幅回应,显然市场认为这是一份低于预期的报表。不过在我看来这份报表优点缺点并存,基本算是维持正常水准。

先说缺点:第一,市场认为61亿+20%的增速低于预期。确实,这也低于我心里63—65亿,每股分红25仙的预期。但是,看了一遍业绩会的录像,猜测了一下管理层的心理。管理层是觉得眼下疫情严重,所以一份基本满足之前推介的数字是能够获得市场认可的,所以留了些余地给来年。其实如果真想冲一下也没问题,彩虹群主介绍去年12月31日公司出售了两块一级土地,这两块土地按说算在去年是没问题的,如果算了业绩就能达到65亿。所以说这第一条担心基本没大问题。

第二条就是毛利率降得有点多,表面看二级开发业务毛利比去年降了6个点。这个有两个原因,一个是2018年的一级项目收入有80多亿,而去年只有40多亿。高毛利的一级开发减少会影响到整个毛利率;第二个原因是16,17年市场火热的时候公司高价拿了一些地(哪个公司那两年没拿高价地?),而这部分从去年开始陆续进入了结算期,这也会拉低整体毛利。但是亏钱的地就那么几块,结算过了或者随着公司销售体量的增大,会逐步冲淡影响。管理层也明确未来毛利会逐步回升。

另外可能还有人觉得金茂负债增多现金减少之类,其实只要对金茂稍微了解一点就不该有这种担忧。公司央企的信用背书使得金茂财务方面绝对的安全,所以留太多现金纯粹是资源浪费,不如放出去获得收益。

还要说一点去年对金茂的业绩方面确实是相对困难的一年。其实每个地产公司都有自己的发展周期,快速扩展期就是面临很多费用的错配。这一点万科经历过,融创经历过,很多老牌劲旅也都经历过。有些公司的黄金增长期已经过了,所以现在开始慢慢的释放出利润。而金茂正处在快速成长期之中。2018年金茂销售1280亿,但是其中280亿是非经常收益的写字楼出售,而实际的二级销售只有1000亿。所以金茂去年销售的实际增速是60%,这在top选手里绝对的名列前茅。而销售快速增长的同时各项成本显著增加。而金茂不仅保持着超高速增长,同时净利润还能保持20%(实际是25%)的增速,还能40%的派息比率,还能不靠美化报表,还能保持一个相对较低的负债率。我想这就足够优秀了。

由于大家都盯着缺点看,而对优点却选择性的视而不见。大家可以多听几场房企的业绩会,听听各个公司的管理层对未来的展望,应该说绝大部分的给出的预期增长数字都比较低。为什么?因为整个房地产市场的景气度确实在向下走,很多公司已经从实际的经营中感到了压力。比如去年全国总的销量虽然还在增长,但细分的三四五线市场确是负增长的。而那些主要项目都在三四线城市的公司应该会有些难受。包括疫情的影响。而金茂给出的目标是20,21,22年的销售目标是2000亿2500亿,和3000亿,复合增长率接近25%。这个指引在主流房企中绝对是最快的。优秀的企业只有在逆境中才能体现出强大的竞争力。金茂有这个底气。

现在很多人觉得金茂显得“贵”。觉得你一个估值这么贵的公司增长只有20%,很多比你便宜的公司增长速度比你快的多。没错,表面确实如此。但前面说过是因为每个公司的发展周期不同,这还不算有些公司的报表存在着美化。投资是一个动态的过程,是要向前看。今年觉得贵,那明年呢?后年呢?你会觉得现在贵的那个时候已经不贵了;而现在显得便宜的到时却觉得并没那么便宜。

金茂贵的估值里面还有一个因素是安全性。金茂优质的持有物业,相当于无息土地期权的城市运营项目,央企的背景,稳健的财务报表,能够使得金茂有能力去应对最危急环境的冲击。因为房地产毕竟是一个高杠杆高风险的行业,行业本身也在一个相对顶部的位置。所以一旦发生意料外的事件,金茂能够得以安全度过。而如果这种情况没有出现,那么金茂这个优点确实就没有作用。就跟买了意外保险一样。

总结:长期投资者没必要与局部斤斤计较,而是要尽量立足长远。金茂这份报表中对其自身的长期战略优势体现是完全不打折扣的,也就是大家对金茂投资的根基不仅没有影响,反而确定性越来越高,这就足够了。金茂是一家未来五年以上能保持利润25%的复合增长的。高增长的同时还兼具高分红。试问有几家企业能够做到?

雪球转发:45回复:88喜欢:96

精彩评论

德银03-26 21:01

我觉得大家都毛利率低有疑问也正常,因为很多房企没有城市运营,毛利率也能做到30%,金茂既然有城市运营这种高毛利的项目,但毛利率上并没有体现出来优势,估值又高,所以用脚投票。另外,很多人也担心明年利润能不能释放出来

笨笨的投资者203-26 21:14

是的,很多人包括我也对金茂的结算进度和毛利有微词。觉得不符合金茂的竞争优势。只能这么想:第一金茂管理层员工股权激励和股东一条战线,所以不会存在损害股东利益的事情。所以肉都在锅里,迟早会结出来。第二文中也说了,金茂一边保持着高速增长,一边净利润分红不受影响,财报也很少美化;所以必然很多费用侵蚀当期利润。


金茂管理层一直都会给出目标指引,从来还没有达不到的情况。结合金茂真实的经营情况,我相信今后的利润都会达成管理层给出的数字。

逆时针的皮03-26 21:37

成长股要义,不在于增速,而在于稳定度,稳定一年别人觉得你保守,两年股东骂骂咧咧走人,五年令人后悔,8-10年令人瞠目结舌。他会一直贵下去,只有港股+股灾,才能把股价打下平安入股区间。$中国金茂(00817)$

笨笨的投资者203-26 21:33

有关估值的问题,举个例子:一家公司5pe,一家8pe,两家未来三年都保持20%的增速;但是一家派息率40%;一家派息率20%;选哪个?


另外,投资是投公司未来现金流折现。远的不说就选五年期:一家增速40%,50%,10%,10%,10%。另一家五年都是25%,选哪个?我想很多人选持有第一家两年,然后切换到第二家

全部评论

浪子121403-30 12:35

学习

股权-投资03-27 16:34

看了一遍业绩会的录像。请给个链接?

等恒守璞03-27 13:39


中国金茂:重在业绩的增长持续性。

牢记不为清单03-27 07:26

到多少钱你再买进?今年三四线城市的房市会好吗?那么多人无法开工

海边一块石03-27 01:32

在充分竞争的行业,大部分国企长期来讲我觉得不会有太好的回报,这是基因决定!看看华侨城有多少别人没有的资源,看看深圳欢乐海岸搞得风生水起,到这些年就是没有给投资者带来回报,为啥?产权基因觉得,管理层自己都不知道能在位置上干多少年,跑冒滴漏太多,应对市场变化太慢!毕竟茅台是少数的!