花样年中报分析:今年是烟蒂,未来还有戏

$中国奥园(03883)$ $时代中国控股(01233)$ $花样年控股(01777)$

花样年的中报令我大失所望,在营收,毛利率,毛利润,税前利润都大幅增长的情况下,归母净利润竟然下跌1%。

但是仔细看了报表,还不至于太差,请看下面的分析。

1.营收与利润

从同比增长来看,毛利润大增4.2个点,导致毛利润增幅明显大于营收增幅,主要原因还是地产部分的毛利率增加。税前利润也是将近翻倍,但净利润仅仅增加36%,其原因是所得税增加了125%。

所得税:

财报解释原因是:此上升主要是由於期內地產銷售的毛利較去年同期高,從而導致企業所得稅和土地增值稅都同步增加。

地产部分的税,在合同销售时预缴大部分,在结算(或项目结清)时补缴其他小部分。公司合同销售额同比只增长17%,但税多交了124%,推测今年合同销售的毛利率还会高于去年。

少数股东损益增长84%,明显大于净利润,造成归母净利润未增长。可能原因有两个:一是彩生活并表,这部分的少数股东损益增加了0.2亿;二是有部分项目明股实债,降低了净负债率,但增加了少数股东损益。

2.费用分析

费用基本持平,今年的销售额与去年增长17%,费用稍微减少,有好转,但费用/合同销售额还是很高,在9-10%,时代奥园都在4-5%上下。请注意,为了公平起见,计算这个比例时,我已经把彩生活的费用减去了。

但融资成本的资本化问题,值得一提,对比花样年和时代中国的融资与负债。

花样年的表:

时代中国的表:

对比一下,在手现金基本一致,时代中国负债金额多25%,融资成本却低50%。双方的平均融资利率:时代中国7-8%,花样年10-11%,差别没有那么大。因此花样年的财务成本资本化做的比例相对较小,估计是公司目前不愿意释放利润。

3.彩生活

这个我就不详细分析了,彩生活有几位物业大V在研究追踪。简单的评价是:营收增长很少,费用有所优化,导致净利润增长20%。论表现肯定不如奥园健康,永生,佳兆业美好等,也就算刚刚合格。好处是估值低,互联网模式还有低成本扩张的空间,有京东和360支持,看看业绩发布会高管怎么说吧。


综上,对花样年的总体评价:

1)报表数据不及预期,明天估计要大跌,先预定一碗面,好在仓位低。

2)归母净利润低,主要原因是所得税错配,其次是少数股东损益,前者就是个时间问题,后者要看看业绩会公司高管怎么解释。

3)与合同销售额对比,各项费用控制还有待优化。费用资本化做的比例不高,公司不愿意此时释放利润,加上费用错配问题今年无法解决,2019年年报大概率应该也不会释放利润。

总之,目前不重仓,不加仓。考虑到销售和毛利率合格,土储稍有增加,深圳旧改有增值预期,期限错配今后肯定可以解决,底仓继续持有,耐心等待。

@陈海涛周游世界

@陈福力

@孙露颖

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全部评论

cnliumscoco08-21 18:45

请教一个问题,税额大福增加与预售增加是什么关系?

曾经第一08-21 12:14

厉害,关注你了

蜗牛投资者08-21 09:06

少数股东权益太高了

陈海涛周游世界08-21 07:10

费用前置中