疫情之后,为何中美房市表现超预期?

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文:夏磊 俞涛 赵璇

导读

尽管疫情仍旧严峻,美国房地产市场景气度持续上升,量价创历史新高、库存创历史新低。占美国住宅交易九成的成屋销售,10月销售折年数从5月的391万套激增至685万套,同比大增26.6%;中位价31.3万美元/套,同比增长16%,价格持续创历史新高;待售库存142万套,去化周期仅2.5个月,均为历史性低位水平。

中国房地产市场基本实现价格平稳、销售量正增长。年初,市场普遍担忧疫情会引起居民对未来收入水平下降的担忧,进而影响对房地产的需求。时至年末,1-11月份,全国商品房销售面积150834万平方米,同比增长1.3%;11月,70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨4.0%,增速较上年末回落2.8个百分点。

为什么在疫情风险和冲击尚未完全消解之际,美国和中国的房地产市场都实现超预期增长?按照“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的经典分析框架如何解释?

摘要

疫情之后宽松的货币政策催生房地产需求,但不同的政策节奏造成需求的释放不一样

疫情期间,美国开启“无限量”宽松,低利率和充足的信贷供给刺激了居民的购房需求。3月初美联储两次降息,联邦基金利率目标区间降至0-0.25%、并推出7000亿美元QE计划;3月23日更推出“无限量QE”计划;3月26日存款准备金率降为零。11月,美国30年期固定利率贷款的利率仅2.72%,同比大幅下降102个BP;前三季度,新发放单户住宅按揭贷款2.35万亿美元,同比增长59%。

在应对疫情的政策节奏上,中国保持适度宽松,但不将房地产作为短期刺激经济的手段。从量和价两方面推动房地产相关的货币金融制度变革,防止资金过度流入房地产领域。

价格上,房贷利率挂钩LPR,建立了货币政策放松和房地产融资之间的防火墙,在引导实体经济融资成本下行的同时保持房贷利率基本稳定。1-4月,一年期LPR下降30个BP,而五年期LPR仅下降15个BP、更为平稳。5月以来,LPR已经连续八个月不变。

量上,加强房地产金融审慎管理,防止资金过度流入、违规流入房地产。7月24日房地产工作座谈会,韩正副总理强调“要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量,防止资金违规流入房地产市场”。截至9月末,个人住房贷款余额为33.7万亿元,同比增长15.6%,增速较上年末回落1.1个百分点。

政策上,多次强调房住不炒,不将房地产作为短期刺激经济的手段。5月,《政府工作报告》强调,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。”10月,党的十九届五中全会再次强调,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。”12月,中央经济工作会议强调,“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。”

疫情助推三大类购房需求,将长期支撑市场

长时间居家隔离和办公,使大家对居住体验的感受更深,激发居民改善居住品质的欲望。

当前,美国房地产市场改善需求更旺盛。一是,新房市场更为火热。1-10月,美国新房累计同比增长20.6%,远高于二手房的2.9%,其中10月份新房同比增长41.5%,也大幅高于二手房的26.6%。二是,单户住宅市场更为火热。1-10月,单户型成屋销售折年数同比增长3.7%,明显强于多户型的-3.5%;10月,单户型成屋销售中位价31.77万美元/套,同比增长16.0%,高于多户型的增速10.3%。

对于中国而言,疫情同样助推三大类购房需求,将长期支撑市场。

一是,购买自有住房、特别是第二居所的意愿提升。疫情期间长期居家,凸显了第二居所不仅居住品质更好、还可满足特殊情况下居家隔离需求的优势。

二是,住宅品质改善需求提升。以大户型为代表的改善型需求被进一步激发。更大的居住空间,保证了更大的活动空间、更独立的个人隐私空间、及更好的居家卫生健康空间。洋房、别墅等低密度产品将受关注。同时,不仅仅是面积,长时间居家也让居民深刻感受通风、日照、观景等生活体验,未来将更加关注户型、朝向等因素。

三是,基础配套升级需求提升。一方面,对高品质物业管理服务的需求提升。物管品质不仅关系日常居住体验,在非常时期还和业主健康安全密切相关。另一方面,园林绿化好、周边商业医疗等配套条件将成为基本要求。疫情期间小区封闭式管理,园林绿化和卫生环境将决定业主身心健康和居住体验。周边具有步行可达的基础配套重要性凸显。

危也是机,期待房地产三大升级

需求顺利释放还需政策支持和供给端发力。如果应对得当,保持市场平稳,将是一次很好的住房消费升级、房地产销售渠道升级、坚持“房住不炒”、支持居民自住需求的房地产政策升级。

和爆发SARS的03年不同,当前经济增长压力较大、住房短缺的问题已基本解决。本次疫情过后,住房需求的顺利释放还需要三大条件,形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡。一是补齐租赁住房短板,规范发展住房租赁市场、增加租赁住房供给;二是提升产品品质,持续改善户型、物业和配套,使产品与居民需求匹配;三是创新销售模式,降低买房成本、改善购买体验。

风险提示:货币金融政策超预期收紧;海外疫情仍旧严峻,是疫情常态化防控阶段的重要不确定因素。

目录

1  疫情之后的中美房地产市场

1.1 尽管疫情仍旧严峻,美国房地产市场景气度持续上升,量价创历史新高、库存创历史新低

1.2 中国房地产市场基本实现价格平稳、销售量正增长

2 疫情之后宽松的货币政策催生房地产需求,但不同的政策节奏造成需求的释放不一样

2.1 疫情期间,美国开启“无限量”宽松,低利率和充足的信贷供给刺激了居民的购房需求

2.2 中国保持适度宽松,但不将房地产作为短期刺激经济的手段

3 疫情助推三大类购房需求,将长期支撑市场

3.1 购买自有住房、特别是第二居所的意愿提升

3.2 住宅品质改善需求提升

3.3 基础配套升级需求提升

4 危也是机,期待房地产三大升级

正文

1 疫情之后的中美房地产市场

1.1 尽管疫情仍旧严峻,美国房地产市场景气度持续上升,量价创历史新高、库存创历史新低

占美国住宅交易九成的成屋销售,10月销售折年数从5月的391万套激增至685万套,同比大增26.6%;中位价31.3万美元/套,同比增长16%,价格持续创历史新高;待售库存142万套,去化周期仅2.5个月,均为历史性低位水平。

1.2 中国房地产市场基本实现价格平稳、销售量正增长

年初,市场普遍担忧疫情会引起居民对未来收入水平下降的担忧,进而影响对房地产的需求。时至年末,1-11月份,全国商品房销售面积150834万平方米,同比增长1.3%;11月,70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨4.0%,增速较上年末回落2.8个百分点。

 2 疫情之后宽松的货币政策催生房地产需求,但不同的政策节奏造成需求的释放不一样

2.1 疫情期间,美国开启“无限量”宽松,低利率和充足的信贷供给刺激了居民的购房需求

3月初美联储两次降息,联邦基金利率目标区间降至0-0.25%、并推出7000亿美元QE计划;3月23日更推出“无限量QE”计划;3月26日存款准备金率降为零。11月,美国30年期固定利率贷款的利率仅2.72%,同比大幅下降102个BP;前三季度,新发放单户住宅按揭贷款2.35万亿美元,同比增长59%。

2.2 中国保持适度宽松,但不将房地产作为短期刺激经济的手段

在应对疫情的政策节奏上,中国保持适度宽松,但不将房地产作为短期刺激经济的手段。从量和价两方面推动房地产相关的货币金融制度变革,防止资金过度流入房地产领域。

价格上,房贷利率挂钩LPR,建立了货币政策放松和房地产融资之间的防火墙,在引导实体经济融资成本下行的同时保持房贷利率基本稳定。1-4月,一年期LPR下降30个BP,而五年期LPR仅下降15个BP、更为平稳。5月以来,LPR已经连续八个月不变。

量上,加强房地产金融审慎管理,防止资金过度流入、违规流入房地产。7月24日房地产工作座谈会,韩正副总理强调“要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量,防止资金违规流入房地产市场”。截至9月末,个人住房贷款余额为33.7万亿元,同比增长15.6%,增速较上年末回落1.1个百分点。

政策上,多次强调房住不炒,不将房地产作为短期刺激经济的手段。5月,《政府工作报告》强调,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。”10月,党的十九届五中全会再次强调,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。”12月,中央经济工作会议强调,“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。”

3 疫情助推三大类购房需求,将长期支撑市场

长时间居家隔离和办公,使大家对居住体验的感受更深,激发居民改善居住品质的欲望。

当前,美国房地产市场改善需求更旺盛。一是,新房市场更为火热。1-10月,美国新房累计同比增长20.6%,远高于二手房的2.9%,其中10月份新房同比增长41.5%,也大幅高于二手房的26.6%。二是,单户住宅市场更为火热。1-10月,单户型成屋销售折年数同比增长3.7%,明显强于多户型的-3.5%;10月,单户型成屋销售中位价31.77万美元/套,同比增长16.0%,高于多户型的增速10.3%。

3.1 购买自有住房、特别是第二居所的意愿提升

第一居所是都市人日常生活和长期居住的居所,主要考虑职住交通便利、周边商业配套齐全、老人就医方便和孩子教育质量,往往位于成熟城区。第二居所指以旅居和康养为主要功能的居所,主要出于都市人度假、休闲、养生等追求高品质生活的需要,往往位于城市郊区或者风景名胜区附近,环境优美、空气清新、人口密度低。随着房地产长效管理机制建立,房地产市场长期平稳运行可期,住房回归居住属性,都市居民购买二套房,将更多考虑改善生活品质。疫情期间的长期居家,凸显了第二居所相较于第一居所的居住品质优势。

3.2 住宅品质改善需求提升

(1)以大户型为代表的改善型需求将被进一步激发

近年来,全国主要二三线城市商品住宅销售套均面积呈持续快速上升趋势。表明随着基本居住需求得到满足,居民不断追求居住空间尺度增加。

疫情之后,这一需求被进一步激发。在正常的生活节奏下,家庭成员白天外出工作学习,仅晚上有限的时间需要在家中互动,房屋面积小的弊端不明显。而居家防疫期间全家人需要连续多日24小时共处一室,房屋面积小造成的个人空间不足、隐私无法保证等弊端非常凸显。特别是对于多代同堂的大家庭,增加活动空间、降低居住密度将成为改善居住条件的迫切需求。此外,面积太小则无法分出污染区、半污染区、清洁区;疫情期间,住房面积对居家卫生健康的重要性也深度凸显。

(2)洋房、别墅等低密度产品将受关注

历史经验表明,疫情会改变居民对住宅类型的偏好。2003年SARS建立了板楼和塔楼的价值分层,促使通透性能好、密度较低的板楼更畅销。经过近20年的房地产市场发展,商品房市场上板楼已经不再稀缺。在大规模城市新区建设中,基于传染病防治、改善市容市貌等考虑,多数城市的市政规划正逐步调低住宅用地的容积率,开发商开始打造各类高品质低密产品。商品房市场出现了更多的小高层、花园洋房,连别墅也进一步细分出叠拼、双拼、联排和独栋别墅等多类产品。此次新冠疫情过后,部分需求由传统高层转向小高层、花园洋房和各类别墅。

(3)对影响生活体验的住房因素愈加关注

不仅仅是面积,长时间居家也让居民深刻感受通风、日照、观景等生活体验,未来将更加关注户型、朝向等因素。疫情中,所有专家都在强调“每日按时通风”,长期居家,室内采光也尤其重要。

理想的住房,空间尺度上,户型要方正、动静功能区明确分离;通透性能上,南北通透最佳、东西通透次之,保证开窗后空气对流、高效引入新鲜空气;采光上,全明格局、客厅卧室朝南最为理想,客厅卧室不带窗或房间朝北将导致屋内阴暗压抑;观景功能上,客厅卧室带有阳台、飘窗或落地窗的是重要加分项。

当前,虽然我国基本告别住房短缺,但住房质量仍有很大改善空间,具备上述理想功能的住房占比很低。根据2015年人口小普查,我国城镇住房中成套率仅为85%,约20%为条件较差的平房,约40%为1998年房改以前修建。

3.3 基础配套升级需求提升

(1)对高品质物业管理服务的需求提升

社区防疫工作中,不同物业的服务水平差距显著。部分缺乏物业支持的公房、回迁房等老旧小区,居委会人力财力有限,仅能进行基本的出入管控和防疫宣传工作。高品质物管小区,拥有专业化的物管团队和充足的财力物力支持,能够制定标准化防疫预案,加强员工队伍管理和防护,进行防疫宣传、清洁消杀、出入管控和登记三大社区防疫工作。此外,还进一步向业主居家防疫提供丰富充足的物资支持和生活保障服务。如在小区内的设立固定防疫点,为业主发放口罩、消毒液等紧缺的防疫物资;为独居老人、自我隔离等特殊群体提供生活物资代购、送菜上门、快递代取、药物配送等服务;联系线上医疗机构,利用APP提供在线义诊。

经此一“疫”,追求高品质物业服务的需求将被激发。居民将意识到高品质的物业服务不仅关系日常居住体验,在非常时期还和业主健康安全密切相关。

2)园林绿化好、周边商业医疗等配套条件将成为基本要求

良好的园林绿化可以改善小区小环境,增加氧气浓度、湿度,调节气温,提供休憩活动的空间和赏心悦目的景观。疫情期间,小区实行封闭式管理,活动空间仅限于小区内部,园林绿化和卫生环境将直接决定居民的身心健康和居住体验。由于园林绿化充足、小区环境优美的商品房项目在近十年才逐步普及,仍有大量居民居住在缺乏小区配套的住房中。随着疫情持续,小区长时间实行封闭式管理,这部分居民将充分体验到园林绿化和小区环境的重要性,从而在疫情过后产生置换品质小区商品住房的需求。

疫情期间,乘坐交通工具外出采购生活物资和就医的暴露风险较高,住房周边具有步行可达的基础配套重要性凸显。其中,商业配套主要包括大型商场、农贸市场和社区超市,医疗配套主要包括大型医院、社区诊所和药店。

4 危也是机,期待房地产三大升级

此次疫情对房地产行业的销售、施工、物管等各方面都造成重大影响。但同时也是一次重大考验,应该把握机遇,积极应对,保持市场平稳。疫情影响深刻,危就是机。如果应对得当,这将是一次很好的住房消费升级、房地产销售渠道升级、房住不炒下支持居民自住和改善需求的房地产政策升级。

和爆发SARS的03年不同,当前经济增长压力较大、住房短缺的问题已基本解决。疫情对国民经济和房地产行业造成较大冲击,疫情过后住房需求的顺利释放还需要在政策和供给端具备三大条件,形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡。

一是补齐租赁住房短板,规范发展住房租赁市场、增加租赁住房供给。

二是提升产品品质,持续改善户型、物业和配套,使产品与居民需求匹配。

三是创新销售模式,降低买房成本、改善购买体验。

“房地产周期”系列研究

79、发挥好房地产的实体经济属性,2020年8月19日;

78、老旧小区改造:改什么?有何影响?难在哪里?,2020年05月15日;

77、疫情对房地产行业格局的影响与展望,2020年04月20日; 

76、疫情之下,房地产融资怎么走?,2020年04月12日;

75、疫情将如何影响房地产市场走势?,2020年03月06日;

74、疫情之后,房地产投资如何走?,2020年03月02日;

73、本次疫情对住房需求有何影响,2020年02月22日;

72、长效机制新思路,市场分化新格局——2020年房地产政策和市场展望,2019年12月31日;

71、2020年房地产投资是否还能高位运行,2019年12月24日;

70、房地产税的最佳出台时机和预期影响——房产税系列之三,2019年11月20日;

69、什么是房企资产负债率的合理水平?——行业对比和国际视角,2019年11月14日;

68、中国房地产:问题、难题与建议—“激荡二十年”系列三,2019年10月24日;

67、客观评价房地产的历史贡献—“激荡二十年”系列二,2019年10月23日;

66、中国住房制度改革的历史功过—“激荡二十年”系列一,2019年10月22日;

65、未来中国房地产市场空间有多大,2019年10月11日;

64、如何识别房企风险?—透析房企财务指标背后的秘密,2019年09月25日;

63、房产税的改革历程和实践效果——房产税系列之二,2019年09月17日;

62、房地产税征收的国际经验,2019年09月05日;

61、香港高房价困境是如何形成的?,2019年08月19日;

60、发达国家如何监管住房租赁市场?,2019年08月13日;

59、告别短期刺激,房地产融资向何处去,2019年07月31日;

58、中国房地产市场:运行状况、政策周期与风险评估,2019年07月18日;

57、全面回顾中国住房制度:成就、反思和改革,2019年07月12日;

56、国际宜居大都市和美丽乡村如何建成?英国经验,2019年06月28日;

55、控制供地+货币超发=高房价——英国住房制度启示录,2019年06月27日;

54、房地产投资拐点已现,2019年06月14日;

53、中国房地产企业的三种未来,2019年06月12日;

52、中国房企未来发展之路:新加坡REITs模式经验,2019年06月11日;

51、中国房企未来发展之路:美国专业化金融化模式经验,2019年06月10日;

50、香港龙头房企如何玩转房地产?,2019年06月04日;

49、钱流进房地产了吗?,2019年05月06日;

48、日本住房制度启示录,2019年04月09日;

47、日本房地产市场大起大落的终极逻辑,2019年04月02日;

46、发达经济体房地产税怎么收?,2019年03月18日;

45、房地产税能否替代土地出让收入? ,2019年03月11日;

44、美国60年房地产大牛市如何终结?,2019年03月08日;

43、美国如何造就60年房地产大牛市?,2019年03月07日;

42、当前房地产市场是否实现平稳健康发展?,2019年02月19日;

41、传统周期延续,还是长效机制破局?——2019年房地产市场展望,2018年12月26日;

40、高房价之困 ——香港住房制度反思,2018年11月07日;

39、新加坡如何实现“居者有其屋”——新加坡住房制度启示录,2018年09月20日;

38、中国人口大流动:3000个县全景呈现,2018年09月17日;

37、全球房价大趋势,2018年08月23日;

36、全面解码德国房价长期稳定之谜——德国住房制度启示录,2018年08月20日;

35、当前房地产融资渠道和形势,2018年08月13日;

34、货币超发与资产价格:中国,2018年08月02日;

33、货币超发与资产价格:国际经验,2018年08月01日;

32、棚改货币化即将落幕:去库存任务完成,深刻改变三四线房地产,2018年07月20日;

31、中国人口大迁移,2018年07月10日;

30、房地产政策分析框架:工具、效果与反思,2018年06月19日;

29、房地产调控的城市迁移与博弈,2018年06月13日;

28、本轮房地产调控的回顾、反思和展望 (2014-2018),2018年06月11日;

27、城市“抢人大战”:高质量发展、大都市圈战略和土地财政,2018年06月07日;

26、粤港澳大湾区:引领新一轮开放创新,打造国际一流湾区和世界级城市群,2018年06月06日;

25、住房租赁融资:渠道与风险,2018年04月08日;

24、《房地产周期》导论,2017年09月19日;

23、从春秋到战国:房地产进入强者恒强的王者时代,2017年07月19日;

22、粤港澳大湾区:打造国际一流湾区和世界级城市群,2017年06月20日;

21、新首都 新北京,2017年05月16日;

20、从国内外新城建设经验教训展望雄安新区未来(国内篇),2017年04月23日;

19、从国内外新城建设经验教训展望雄安新区未来(国际篇),2017年04月23日;

18、雄安新区:大手笔打造新增长极和世界级城市群,2017年04月07日;

17、三四线城市地产销量火爆:去库存和挤出效应,2017年03月13日;

16、房地产调控二十年:回顾、反思与抉择,2017年03月08日;

15、为什么我们对2017年房地产投资不悲观:兼论房地产投资增速的三种预测方法,2017年01月12日;

14、人地分离,供需错配:一线高房价、三四线高库存的根源,2017年01月05日;

13、英美城镇化经验与中国城镇化趋势,2016年12月06日;

12、德国房价为什么长期稳定:反思中国房价暴涨和房地产调控,2016年10月25日;

11、人口迁移的国际规律与中国展望:从齐增到分化 ,2016年10月24日;

10、房地产盛宴的受益者:房价构成分析,2016年10月18日;

9、控不住的人口:从国际经验看北京上海等超大城市人口发展趋势,2016年10月11日;

8、保房价还是保汇率:俄罗斯、日本和东南亚的启示,2016年10月11日;

7、房产税会推出吗?—从历史和国际视角推断,2016年09月26日;

6、中国房地产泡沫风险有多大?,2016年09月19日;

5、全球历次房地产大泡沫:催生、疯狂、崩溃及启示 ,2016年09月05日;

4、地王之迷:来自地方土地财政视角的解释 ,2016年08月23日;

3、这次不一样?——当前房市泡沫与1991年日本、2015年中国股市比较,2016年03月16日;

2、避免悲剧重演:日本房地产大泡沫的催生、疯狂、破灭与教训,2016年03月04日;

1、中国房地产周期研究,2016年02月25日。

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