位置稀缺的地段，商业地产价值里面的土地价值，占比会很高，地主不容易被时代淘汰（如果在更改用途不用补地价的地方，比如欧美国家）。
以$Brookfield资管(BAM)$ 刚在纽约布鲁克林买的这个生鲜仓库为例。
不到8000平米，长期租户是$亚马逊(AMZN)$ ，是Amazon Fresh的冷库和配送中心。
土地和仓库的产权是分开的。
这块土地值1.25亿美元左右，但是地主现在一年向仓库的房东也就收个80万美元左右的地租而已。
看似当期收益率只有0.65%，估值倍数很高，但是这个地租是自动跟随通胀上升的。
而且，作为最顶层的收租者（中间还隔了个房东），几乎完全没有违约风险，所以对标的是通胀挂钩国债的收益率。
相对比，这个刚落成两个月的全新仓库，却只是4500万美元卖给了BAM。
房东的净租金收入NOI（扣除运维成本和地租开支）可能在160-180万美元左右，对应3.5-4.0%左右的收益率，估值倍数远低于土地。
也就是说，这座仓库的1.7亿美元总价值（土地+仓库）里面，接近四分之三是土地的价值。
土地的估值更高，是因为布鲁克林这块土地的稀缺性是确定性非常高的。
虽然现在仓储物流的稀缺性也很强，但是很难说30年后是不是还是这样。
对于地主来说，就不用关心30年后是不是仓库依然吃香。如果未来这块地改成住宅更值钱，他完全可以在地租期满后招个新的开发商来开发住宅。
在这个例子里面，BAM是仓库房东，没有地主的主动权，是小媳妇儿。所以这个例子不是用来吹BAM。
绕了一圈我想吹的其实是。。。在BAM旗下的很多大型购物中心，BAM既是房东也是地主，就很有灵活性。
现在购物中心受电商影响没那么吃香，那么BAM就把一些位置稀缺的地段（比如夏威夷的Ala Moana Center、三藩市的Stonestown Galleria）进行改造，在停车场的土地上加建无敌海景的住宅（见下图），把百货中心改建成写字楼。
国外这种更改用途，虽然申请手续也不容易，但是并不需要补地价，所以稀缺地段的地主就不容易被时代淘汰，总能跟上时代。
