【Seritage的优先股，预期回报8.6-13.8%】来，喝点$Seritage Growth(SRG)$鸡汤：SRG 是巴菲特少有的公开个人投资，当时2015年底时35元左右买入的200万股，占8%左右。你现在30元九折抄了巴菲特的底。$伯克希尔-哈撒韦B(BRK.B)$ 今年很不瓜田李下的为SRG提供了20亿美元的贷款，替换SRG现在的其他第三方贷款。SRG市值才12亿美元。巴菲特的个人投资，以及伯克希尔提供的5年期贷款，大大降低了SRG的破产风险。再来一杯咖啡：伯克希尔的这笔长期贷款，为SRG提供了五年的喘息时间，让SRG在转型上灵活性更强。一般的REIT，更类似于财务投资者，不愿意进行暂时让财务报表不好看的资本开支，即使是这些增量开支可以带来很高的回报率。一般也没有这个主动经营的能力和团队。SRG的转型策略很类似于$Brookfield地产合伙(BPY)$ 在购物中心领域的策略，就是大胆往里投入增量资金进行改造，而不是温水煮青蛙祈求大奇迹发生。BPY的经营能力和财力更强，甚至将他们认为零售面积过大的购物中心部分建筑推倒，新建写字楼和出租公寓，一下子盘活了历史遗留土地。极少REIT有BPY这种多品类联合作战的能力和开发大项目的财务实力。再来一个提拉米苏作为甜点：SRG发行了一个优先股$Seritage Growth Properties 7.00% Series A Cumulative Redeemable Preferred Shares of Beneficial Interest(SRG-A)$ ，利率7%。面值25元，所以每年利率1.75元。按照现在20.4元的股价算，实际利率8.6%。在2022年12月之后，或者发生大股东改变的情况下，公司可以提前以25元面值赎回，为投资者提供额外最高5.2%的年化回报。如果我们的判断是SRG不会倒闭但是也不一定能转型成功，那这个优先股是更好的选择，投资逻辑是绑架巴菲特的个人信用。虽然回报有限（年化8.6-13.8%之间），但是风险低很多。