房地产公司对于大部分的投资者来说用两个字概括：“爱”与“恨”。
爱，是因为他们建起了现代化的小区，一个比一个设计完美，施工优良，或西洋大气，或亭台楼阁，大大地提升了城市的面貌和我们居住生活的品质，怎么能不爱？更重要的是让我们生活品质大大提高的同时，财富也大大增值，对于大部分投资者来说，到目前为止，房地产创造了他们人生中最大的财富，并且是稳健的，低风险低波动的；也不像股市那样动辄一夜回到解放前。
“恨”，也很简单，房地产公司所到之处，全国恐怕除了东北西北极少数城市，基本就是一个字“涨”，他们炒高了地价，炒高了楼价，让买房者掏空几代人的口袋，还要背上沉重的按揭，对于一些准一线城市还未上车的年轻人这种“恨”恐怕更是切肤之痛，远远赶不上房价涨幅的收入，让在工作的城市拥有自己的住房成为遥不可及的梦想。
最近楼市怎么样？在小财所居住的一线城市，虽然数据运行上看平稳，但房地产公司去库存的压力还是很大的，那些曾经姿态高高的新楼盘也悄然放下了姿态，或认筹，或特价，明着暗着价格是有所松动的。三四线城市从数据看由于前期需求透支影响，中期下行压力仍将持续。当然还有不少4-5线城市，受某些政府固定资产投资利好驱动，还是涨声一片；但全国总体来看，“房住不炒”的概念将继续深入，对整个房地产业前景的预期也在悄然发生改变，新开工增速回落，投资增速也预计会缓慢下行。
房地产公司的股票表现也差不多，申万房地产行业截至26日收盘，今年涨幅18.80%，表现中游；上证综指今年以来的涨幅是19.34%。今天我们依旧从财务报表指标的角度出发，来看看A股市场中的房地产股究竟谁优谁劣。
在此之前，我们已经写过3篇针对行业的财务分析——医药生物、科技股、家用电器，和1篇针对全A股的货币资金分析。而在对房地产公司财务报表的研究中，小财发现我们之前采用的指标筛选机制，似乎失效了；房地产公司的财务状况和制造业等行业完全不同。
小财总结了一下：房地产公司的核心竞争力基本上表现在如下三个方面：
1）拿地的能力，能否拿到好的城市好的区域好的地块，以什么样的价格；
2）开发的能力，小区从设计，施工，装修和周边配套的能力，现在有实力的开放商基本上是造城驱动，把商业，学校，公园，道路，园区（就业）全“包了”，理论上是不用怕住宅卖不出好价钱；
3）融资能力和财务管理能力，以什么样的成本融资，融资期限，融资规模，融资还款与项目回款的匹配度...这个决定了谁在裸泳，谁的抗风险能力强...
1)2)基本上经过20年的群雄逐鹿，已经分出高下，从规模排名几乎就代表了地产商核心竞争力的排名。对于3）是否有一些隐藏信息，小房企隐藏着哪些“雷”；小财今天就将重点放在了公司的资产负债表上，看看哪些公司偿债压力较大，哪些公司存货较多，潜在风险更大...
本文分为两个部分，第一部分是根据部分财务指标筛选出的，我们认为需要保持警惕，可能存在风险的个股；第二部分是总市值前10名的个股，并与整体行业进行了对比。
第一部分：财务指标预警个股
我们选择了5个财务指标：资产负债率、流动比率、速动比率、息税折旧摊销前利润/负债合计、存货占总资产比；其中除了息税折旧摊销前利润/负债合计是2018年年报数据外，其他都为2019年1季报数据。
我们还是要再次声明：1）我们所有的负面提示都基于预设的指标和公司公开的财务数据，指标，是小财根据超过商业上合理的区间预设的。，至于这些公司的投资价值究竟如何？，潜在的暴雷风险究竟如何？，还是请投资者自行判断决策。2）最新市场数据截止日为2019年6月25日。3）有息负债包括：短期借款、长期借款、应付债券、一年内到期的非流动性负债。4）研究对象为129只申万房地产行业A股。
指标一：资产负债率、流动比率—— 3只个股资产负债率大于85%，流动比率小于1
流动比率=流动资产/流动负债；是企业偿债能力的衡量指标之一。我们筛选出了资产负债率大于85%，流动比率小于1的个股；意味着公司在资产负债率很高的前提下，流动资产亦小于流动负债；可想而知偿债压力较大，恐怕一有风吹草动，没有母公司的强劲背书的话就会陷入困境...
有3只个股上榜：*ST华业、天津松江和金宇车城。*ST华业的资产负债率高达99.18%，流动比率仅为0.62%；总市值只有13亿，近3个月下跌73.68%；更需要注意的是，公司还有18亿的存量债券，占了有息负债的1/4。金宇车城虽然近3个月上涨了12.33%，但也是亏损公司，市盈率异常明显，为-514.72。
3只个股都是小市值的个股。
指标二：资产负债率、速动比率——7只个股资产负债率大于80%，速动比率小于0.3
速动比率=（流动资产-存货）/流动负债；对于存货相对较高，且周转期较长的房地产行业来说，该指标更能体现立即变现的偿债能力。
7只个股资产负债率大于80%，速动比率小于0.3。*ST华业再次上榜，资产负债率最高，速动比率0.19，近3个月跌幅最大。天房发展资产负债率82.07%，其速动比率最低，仅为0.12，近3个月跌幅3.16%；存量债券占有息负债比为19.09%。
7只个股中，只有广宇发展总市值超过100亿，而鲁商置业是近3个月唯一上涨个股，涨幅2.42%；云南城投的存量债券占有息负债最高，为30.17%。
小财还是那句话，没有强有力的母公司，控股股东可以背书的话（如城投城建等），这些公司短期偿债能力是非常吃紧的。
指标三：息税折旧摊销前利润/负债合计—— 15只个股小于0.02
息税折旧摊销前利润（或，利息折旧摊销前收入），即EBITDA，全称Earnings Before Interest, Tax, Depreciation and Amortization，是扣除利息、所得税、折旧、摊销之前的利润。
整个行业的平均值是0.07，我们列出了小于0.02的个股；共有15只。小于0.02，意味着这家公司在摊销之前的利润只占所有负债的2%！
小财多说一句，这个指标反映了房地产公司2-3年前开始开发的项目上获取的盈利相对于现在的负债的比例，对于中国的房企，过去的16年，17年甚至18年又经过一轮疯狂的扩张，所以之前的项目盈利相对于现在的总负债几乎变得微不足道了，小财说这可是一个比较危险的信号，如果未来的房地产市场出现回调的话，巨额的库存价值的重估对于高负债的房企来说不堪一击的...下面我们会谈到最高库存的房企。
小于0.02的15只个股，有8只亏损，数据小于0，分别是：中房股份、中珠医疗、*ST华业、同达创业、嘉凯城、中迪投资、大连友谊和*ST津滨。其中，中房股份最低，为-1.41，市盈率为-92.01，近3个月跌幅是12.01%，不过公司没有有息负债。
8只个股的市盈率小于0，2只个股的市盈率大于100，3只个股的总市值在20亿以下。近3个月涨跌幅方面，表现最好的是荣丰控股，上涨24.22%；最差的是重复上榜的*ST华业，它也是存量债券占有息负债比最高的个股。
榜单中重复上榜的还有：*ST津滨、鲁商置业和天房发展。
指标四：存货占总资产比——17只个股存货占总资产比大于70%
对于房地产公司来说，存货除了那些原材料、土地储备之外，最大占比的应该是尚未完工的土地房屋开发和已完成土地、房屋、配套设施等。鉴于其特殊性，所以房地产公司存货占总资产过大，具体要看市场的未来表现和公司存货的质量，如果市场向下，公司库存质量较差，那将意味着公司面临巨大风险将库存变现，不折价地变现...当然如果市场向好，库存质量也好，那可能是未来巨额盈利的储备...
所以我们列出了存货占总资产比超过70%的17只个股，仅供读者参考；具体情况仍需具体分析。
3只个股的存货占比超过了80%，分别是天房发展、中迪投资和京能置业；天房发展占比最高，为85.30%。有5只个股总市值超过了100亿，但仍小于200亿；总市值最高的是华发股份，存货占总资产比70.78%，近3个月下跌13.39%，存量债券占有息负债比为24.27%。
16只个股近3个月下跌，亚太实业跌幅最大，为26.38%；鲁商置业是唯一上涨个股。大名城是存量债券占有息负债比最高的个股，为36.37%。大名城的高库存，小财只能“呵呵”，以抽样调查的方法，在小财熟悉的上海浦东的一个区域，大名城显然是库存高企，相对于周边两家房企，去库存速度最慢，慢的原因是拿地贵，售价贵，等愿意放下身段时市场热度已经大大下降了,销售前景堪忧...
看完了这些关键性财务指标异常的个股，我们再来看看行业中总市值前10名的个股，到底是怎样的水平，异常股是否与龙头股存在明显的差异？
第二部分：总市值前10名房地产个股概览
截至6月25日数据，房地产总市值前10名依次为：万科A、招商蛇口、保利地产、华夏幸福、新城控股、绿地控股、陆家嘴、华侨城A、金地集团、荣盛发展。万科A以3151亿遥遥领先，招商蛇口和保利地产以1667亿和1532亿位列千亿级的第二梯队，排名第十的荣盛发展为419亿，并未超过500亿。对比我们第一部分列出的小市值个股，可以看出来房地产行业的梯队分化比较明显。
先来看个股的数据，近3个月涨跌幅表现最高的是陆家嘴，（注意这也是10只个股中唯一一个非房地产开发三级分类的个股）涨幅3.35%；
跌幅最大的是绿地控股，为11.63%。
流动比率最高的是保利地产，最低的是万科A；速动比率最高的是金地集团，最低的是荣盛发展；
息税折旧摊销前利润/负债合计最高的是陆家嘴，最低是绿地控股；
货币资金占总资产比最高的是金地集团，最低的是陆家嘴；
其他应收款占总资产比最高的是金地集团，最低的是陆家嘴；
存货占总资产比最高的是荣盛发展，最低的是陆家嘴；
存量债券占有息负债比，最高的是金地集团，最低的是绿地控股（没有存量债券）。
可以看出陆家嘴整体负债较低，资产更轻，作为上海特定区域的国有开发与全国跑量的房地产开发明显不同。
小财这里想要试图总结一下这排名前十的大房企的总体特征；
1）负债率更高：总的来说大房企因为规模大，品牌响，背景硬，市场信用评级高，融资成本低，银行信托证券公司也更愿意借钱给这些大公司，所以导致他们负债率大大高于行业平均值，80.78% vs 64.67%。
2）Too big too fall 在房地产市场似乎也适用，他们在流动比例，速动比例，货币资金占比等指标并没有优于行业平均值，库存也是高于行业平均只 50.25% vs 45.16%，说明大房企在财务指标上并没有更审慎。
3）其他应收款占比远高于行业平均，据小财观察，大房企现在都流行联营制（相互之间或与中小房企），即派一个代表去拿地，这样防止把地价炒过高，这个代表负责开发，其他按比例出资，最后分账，所以对于联营公司的付款都放在其他应收款这一栏目，导致房地产公司该科目高企，大房企更是远远高于行业平均 11.78% vs 5.51%。
4）近期的市场抗跌性，大房企还是比整个行业抗跌，-4% vs -10.32%。
（因部分公司没有存量债券或无有息负债，因此相关指标仅供参考。）
小财最后说一句，房地产行业库存非常高，开发周期长，受未来市场预期影响非常大，即使优质的房企也需要审慎，更别说财务指标异常的小房企。
每个行业的财务状况都不尽相同，每个公司的款项分类也有细微差别；小财依旧在不断努力，希望可以给读者们带来更加细致和精准的个股分析方法。
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