最近常听人聊房价，汲取了些营养，结合自己的观点和大家分享下：
一、房地产市场存在泡沫吗？
从两个方面来看：
1.房地产市场是否存在远超刚需的过度投资？这个问题只是个引子，没有正确答案，因为从发展的角度来看这个问题，我们会发现刚需是在变动的，所以过度投资很容易就会被增长的刚需吃掉，那么我们实际上是需要衡量过度投资的增速与刚需增速之间的关系；刚需的增速在不同的城市也是不同的，杭州、深圳、上海依托的电子商务，互联网产业，还是可以支撑其刚需增速的；严重依赖汽车工业的长春在传统汽车工业衰落的大环境下，刚需增速就明显不足，如果以投资为导向，在长春买房就要更着重考虑回报率水平；
所以大家在着急投资房地产的同时一定要思考，未来几年你所在的城市刚需的增长点在哪里？
总结一下过度投资，刚需下降会使过度投资暴露，如果叠加地方盲目的扩建新城，必然导致房地产市场的投资价值萎缩。
2.如果是以投资来看，房地产投资回报率情况如何呢？房地产的投资回报率构成十分复杂，包括多重附加因素，比如学区房会让你免去大笔的择校费、比如环境好的住房会降低你患病概率，将这些投资回报因素都剔除后，我们只拿年租售比去衡量，目前据我了解的情况，在三四线城市，年租金/售价应该在50左右，在一二线城市这个比例会扩展至80，甚至更高（必然），这相当于是上市公司的PE，租金的上涨最终将取决于承租人的月收入，月收入的增长情况与刚需的增长情况又都取决于城市的经济增速；
总结下目前房地产投资回报率，有点少~所以在城市经济增速无法达成的情况下，其实非刚需的房地产投资是很不安全的选择；
如果是资金推动型的炒作呢？是否还有空间呢？
2016年上半年新增房贷/新增地产销售额为42%，美国次贷危机前是57%，看上去还是有一定空间的，如果再考虑到中国房贷市场的乱象，50%猜测是有的，所以还是需要引起警惕的；
再来看这样的数字，以美元计算，大陆今年1至8月从香港进口138.4亿美元，同比增加108.1%以美元计算，热钱出逃的速度在加速；外汇占款下降速度更快了，总理不停的说，人民币没有贬值基础，那就共同迎接大宗商品的增值吧~
——摘自《赵叔叔谈谈未来的经济走势》