文 | 君临
哈哈，很抱歉取了这个杀千刀的标题，看了朋友圈里疯传的UC震惊部招聘试题，笑了一个下午，情不自禁就东施效颦了。
主要是想和大家聊聊绿地控股（600606）这只票。
今年因为政策原因，不是房地产的好市道，因此房地产股也被普遍看空。这里我不是要荐股，只是恰好翻到这支票，研究了一下，和大家分享一些心得。
你喜欢就看下去，不喜欢随意。
1
大家先感受一下这只票的走势——
目前市盈率13.35倍，股价8.6元，比2015年牛市高峰42元已经下跌了80%，坐了滑梯的股东们，君临先为你们心痛三秒。
2
为什么绿地股价会长期低迷呢？
一是业务多元化，让市场对他形成负面观感。
比如毛利率这个数字，目前只有15.47%，在主要房企中垫底。你说这么低的毛利率，比起万科的26%，保利的30%，实在有点寒碜，投资者自然就要怀疑你的竞争力了。
其实，绿地不仅是一个房地产公司，地产业务只贡献了一半的营收，本身还有着庞大的多元化业务，比如基建、零售等。拖后腿的主要是基建，这部分的毛利率只有6.25%，实在可怜。
但是呢，多元化这件事，其实是有好有坏的，主要取决于彼此之间是否能够产生协同效应，如果答案是能，那么亏损也无所谓，就像微信给腾讯带来的巨大流量价值一样，亏损又何妨，我就愿意养着。
绿地的基建业务也是一样的，很多人并没有注意到他的协同效益，后面君临会详细谈到。
接着讲第二点，业绩增速慢，跑输大盘。
前两年，绿地一度成为地产销量冠军，跟万科争得脸红脖子粗。现在万科都到3600亿元了，绿地才刚过2500亿元，差了上千亿的距离。
因为跑得慢，所以就被很多媒体看衰了，说什么难听的都有，比如国企腐败、多元化不务正业等等。实情呢，创始人和管理层都没有发生大变，以前既然能行，怎么又可能突然不行了呢，原因显然不在内部。
答案在企业之外。
房地产行业十几年，龙头沉浮，各显峥嵘。万科讲文化，恒大拼执行，万达善商用，绿城玩豪宅。每家公司都有自己的独门绝技，以此行走江湖，当江湖的潮水发生变迁，适应的就被抬上浪头，不适应的就被潮水淹没。
那么绿地，又是以什么见长的呢？
——写字楼，尤其是市中心的地标摩天楼。过去五年，绿地对一二线城市的政府领导们承诺了超过50座150米以上摩天大楼的规划，从成都到武汉，从大连到乌鲁木齐，绿地中心的美好蓝图无所不在。能够拿到这么多地，并且推进势如破竹，和几个因素紧密相关。
第一，四万亿泡沫下，各地政府雄心勃勃，要打造体现现代化门脸的地标式建筑，在这个过程中，既有人脉资源，又有施工队的绿地受到了欢迎；
第二，本届政府上台之后，大力推动双创，降低企业注册门槛，鼓励互联网创新，尤其是互联网金融的泡沫，使得甲级办公楼需求剧涨。高端办公楼，一般主要为金融类公司承租，因为金融类公司有着对客户展现“雄厚实力”的强烈需求。
2014年是互联网金融大繁荣的一年，也是绿地业绩腾飞的一年，当年地产业务增长了50%，号称登顶全球最大房地产公司，其中办公楼增速高达80%，业务占比超过了一半。
但是潮水来得快，去的也快，尤其是建基在互联网金融这种伪创新需求之上的绿地，随着P2P的泡沫崩溃，大量办公室人去楼空，绿地心中的苦，含着泪也要把它咽下去。
3
整个2016年，市场对绿地的悲观预期不断强化，看死他没有翻身的可能性。那么事实又是如何呢？
实际上在过去的一年，绿地的办公楼通过改为长租公寓模式，库存消化了许多，住宅业务的贡献也从曾经的不足一半比例，提升到了70%左右，调整还是很有成效的。
毕竟房地产是个长周期的开发过程，从拿地到卖出去，通常都要两三年左右的时间。经过2015、2016两年的调整，可以说库存已经消化得七七八八了。
就在投资者仍然以为绿地是过去的那个“写字楼专业户”的时候，极少有人留意到，这家公司的重心，已经转向了对“特色小镇”政策的热情拥抱。
4
特色小镇是什么？
小镇这个名字，应该说流传已久，尤其在浙江，一镇一产业，皮革镇、袜子镇、领带镇，到处都是。到了2015年，当地政府开始有意识的进行包装宣传，并且提出了更多的服务业小镇概念，比如基金小镇、硅谷小镇、养生小镇，一下子就脱离了工业化的乡土味，变得和产业升级的方向吻合。
这正是国家规划部门心目中的理想现代化蓝图——抑制一线城市，打造“二线国家中心城市+环绕周边的特色小镇”体系。
于是从2016年中开始，几大中央部门联合下发通知，要在四年内打造1000个各具特色、富有活力的特色小镇。凡是纳入名单的小镇，都可以享受在土地、租金、税费等方面的减免优惠，还可以获得银行的重点金融支持。
这波特色小镇之风，就此刮了起来。像过去的沿海特区、自贸区、工业开发区等等政策一样，有了政府的支持，必然会产生新一轮的盛宴。
最简单的好处，就是拿地便宜。
在过去的高价拍地政策中，一线城市、二线城市的地价早已贵的让人咂舌，开发商们每天处于提心吊胆的生存环境中，一怕抢不到地，二怕抢到的地太贵砸手里，利润率节节下滑惨不忍睹。
但在特色小镇这里呢，拿地要不透明的多，政府更看重的也不是价格，而是对政策的理解能力和特色规划。这样的结果就是，拿地价格之低，往往可以突破你的想象力。比如某楼盘拿到的北京八达岭项目，楼板价仅两百多元，在动辄以五万起步的帝都来说，简直就是流着奶和蜜的伊甸园。
摆明了就是盛宴，但是能不能吃到肉，就看各自的本事了。这场盛宴的门票，目前来看，只有巨头们才能拿到。
5
这场较量的关键点，在控盘能力、产业经验和政府人脉三方面。
一个小镇，最低限度也有数平方公里，大的甚至延绵数十平方公里，容纳数万人口的居住、生活、工作，配套基础设施的复杂程度上不是传统一个大型社区可以比拟的。单这一关，就将中小型开发商们全部挡在门外了。
然后是产业经验，你得有策划能力，有调动资源，大规模招商引资的经验，否则那么大一个小镇建成了，没有产业，谁来居住呢？那不就全砸自己手里了吗？再便宜的土地，也有可能将自己拖死。于是这一关，又将缺乏相关经验的开发商们吓跑了。
最后是政府人脉，毕竟是和政府的合作，获得政府的信任是关键。这一关，懂的人自然懂，就不多说了。
三关过后，基本上市场里99%的开发商都被刷掉了，还有胆量闯进来的，着实不多。目前来看，这场盛宴里，最大的三个玩家，就是碧桂园、华夏幸福和绿地了。
先说碧桂园。
碧桂园本来就是郊区大盘模式的开创者，30年前起家的顺德碧桂园项目，就是靠“贵族学校+超大规模拿地”获得成功的，如今这一招已经玩的炉火纯青。在走向全国的过程中，碧桂园又是号称的“三四线地产之王”，造小镇毫无障碍。
再说华夏幸福。
华夏幸福是产业新城模式的开创者，招商引资是拿手绝技了。资料显示，小镇政策刚发布没多久，华夏幸福就成立了专门操盘小镇的子公司，拿地非常迅猛。光是在河北秦皇岛一地，华夏幸福就和当地政府签署了要建设旅游小镇、干红小镇、葡萄小镇、诗词小镇等四个项目，合计拿地面积超过100平方公里。
如果说碧桂园擅长控盘，华夏幸福擅长产业，那么就政府人脉来说，没有哪个地产商比绿地更轻车熟路的了。
以去年底绿地和陕西政府的合作项目为例子，双方公布的合作金额高达千亿元，内容包括501米的超高层办公楼、基础设施建设、金融、国企混改，还有特色小镇。这样的规模和深度捆绑，除了绿地，也没有谁能够搞得定了。
特色小镇方面，重点是两个，一个是围绕着引进华为、中兴配套的“智慧创新小镇”，一个是围绕着西安凤凰池景区开发的“文化旅游小镇”。
另外，绿地还有一个优势，是许多人没有留意到的。
绿地的基建业务。前面我们说过，这块业务的毛利率很低，但是对于玩小镇来说，却又是不可缺少的功能。对于绿地来说，最大的好处就是，抢占了许多城市里地段最好的小镇。
怎么说呢？
买房子最重要的三个词，就是地段、地段、地段。大城市周边的郊区，最重要的地段是什么呢？是地铁站，或者交通中心，比如高铁站、航空港。
这些关键地段，一来人气容易旺，缩短了产业培育周期，二来房价相对较高。这么多好处，谁都想要，但你们都没法跟绿地争，因为很多地方的相关基建，都有可能被绿地承包了，再加上和政府的人脉，趁早的断了这念想吧。比如广东的广州国际空港中心，就是绿地的项目。
并且拉上基建一块搞，现在还可以借助PPP的风口，获得更低的贷款利率，提升整体的业务利润率。而这些，都是以前做办公楼的时候，所没有享受的溢价。
至今绿地在规划中的小镇项目，除了上面提到的西安、广州，还有上海崇明岛的，杭州湾的，江西的，郑州的，四面开花了。以这个速度来看，绿地的小镇开发规模进入前三并不成问题，今年拿地，明年开卖，业绩的回暖一年之后就可以看得到。
6
前面说了绿地这么多的好话，那么有没有风险呢？
当然有。
一个是海外业务，绿地的海外业务前几年布的局也是挺大的，在澳大利亚、加拿大、美国、韩国、马来西亚都拿了很多地，2015年的时候占房地产业务规模的比例就有15%了。但问题是，这些业务的主要销售对象，并不是当地居民，而是海外移民的中国人。
你知道，现在人民币贬值，国家对资金流出的管控已经十分严厉了。。。
另一个要提防的是，小镇泡沫。
任何事，不怕你积极，就怕你头脑发热。虽说特色小镇助长了一个巨大的机会，但是这个机会，也主要集中在一二线城市周边而已，更偏僻一点的地方，坑到处都是。
比如福建沙县，那个知名的小吃之都，如今的楼市均价只有四五千元，已经比高峰期的房价腰斩了。比如广西北海，那个知名的南方碧海银滩，目前常住人口不到60万人，但是房地产库存量超过了400万平方米。
万一管理层头脑发热，这就值得投资者小心了。【微信公众号：君临（junlin_1980）】 今日话题 @方舟88 @沈潜 @放眼观美股
