1990年浦东开发开放后，金桥与外高桥保税区、陆家嘴金融区、张江高科技园区并列为四大开发区，也是中国第一个以出口加工区名义进行开发的区域。金桥集团作为金桥开发区唯一的开发运营商，以政府功能为主要职责，承担园区的开发、建设、运营等工作。浦东金桥是金桥集团旗下公司，同时也是金桥开发区唯一的上市平台，采取租赁结合、以租为主的经营模式，对于碧云别墅、碧云公寓等优质物业采取长期持有、长期租赁的经营策略。我们不经要问，浦东金桥是如何单靠租赁业务这一项收入，撑起公司半片天的呢？
营业收入大幅增加，房地产租赁占据半壁江山
2018年，浦东金桥营业收入27.6亿元，同比增长64.98%；从产品分类来看，各项业务均有稳步增长，但值得关注的是房地产销售却实现12.03亿元的大幅度增长，占营业收入总额的43.56%，其主要原因是碧云壹零项目（住宅物业）竣工交房所带来一定的收益。
从业务收入占比来看，房地产租赁收入达到13.94亿元，占营业收入总额50.46%，几乎占据了整个主营业务收入的半壁江山，比上年增长13.34%。而酒店公寓服务实现营业收入1.58亿元，增长5.09%，占营业收入总额的5.73%。
之前方升年报就有对上海本土的几家国有园区，如张江高科、市北高新等做过分析比较。它们都共同面临着存量土地资源接近饱和，可供招商的土地及物业资源极其有限的现状，而这一现状同样也成为制约浦东金桥发展的一大因素。
加大投资物业自持，坚持可持续发展之路
但与其他几家不同的是，浦东金桥依靠稳定的租金使公司的业务实现可持续稳步增长，园区又处在浦东副中心的核心区域，伴随着上海等一线城市地价的大幅上涨，公司持有物业价值将持续提升。截止2018年，浦东金桥拥有厂房、办公楼、住宅、商铺以及教育、休闲配套等各类投资性物业约235.4万㎡以及约37.6万㎡的出租土地。公司在继续加大投资性物业的建设和经营力度，这些优质资源可以为公司创造稳定和持久的租金收入。而促成今天这样“可持续”发展的局面与两个人有巨大的关系。那就是浦东金桥第一任总经理朱晓明和后一任总经理杨小明。
1990年，那时的浦东处在刚起步的阶段，开发公司缺资金、缺项目、缺人才、缺经验，可以说是什么都缺。但刚上任的朱晓明认为浦东金桥最缺的是一个有战略眼光的规划，所以从上任之初，他就把首要任务放在了规划上。得益于工业管理硕士和经济管理博士攻读的背景，朱晓明在规划过程中，釆用了几个数学模型。后又主导编撰印刷了中英文对照的《上海市金桥出口加工区规划图册》。他认为一份好的规划能给投资者一颗“定心丸”，比起一项优惠政策也许更能吸引投资者。鉴于这一点，当年许多全球跨国公司、国内集团公司的工业项目，都选择去金桥投资。
在金桥是不允许任何企业或机构建造燃煤锅炉房及其烟囱，“烟囱林立”在金桥开发区历史上从未发生过。由于开发区实行集中供热，没有烟囱，就排除了污染排放源。这就是金桥开发区“一根烟囱”的故事。对于集中供热，一开始金桥公司内部思想也不统一，阻力很大。因为集中供热要由金桥先期投资，且一开始肯定是不盈利的，但金桥这样做就向所有进区企业宣示，金桥把保护开发区的环境视为己任。
又比如建金桥立交桥。当时为了解决新金桥路（金张公路-杨高路）十字路口交通拥堵的问题，1993年，朱晓明团队下决心建设金桥立交。当时，公司内部思想也不统一，大家觉得这种项目应该由市政府建设。但为什么要去做？这是因为杨高路是快速通道，在金桥开发区沿线一共长达6公里，假如没有这座立交桥，从市区开来的车子只能右拐，而区内的车辆出行无法穿越到杨高路，这会严重影响企业经营和居民的日常生活。这个地方堵车严重，不仅会影响到自己，还会严重影响外高桥的发展。外高桥的定位是自由贸易区，沿杨高路去到外高桥，一定会经过金桥，这是一个事关全局的战略决策。因此，如果当年没有立交桥，这20年里金桥、外高桥地区都将会受到交通困扰。这座立交桥又为20年后中环线重置金桥立交，节约了大量的拆迁成本。
总之，通过朱晓明在职期间的一项项战略举措，为起步初期的金桥发展打下了坚实的基础，他认为战略思考是至关重要的，没有战略思考，只知道卖土地，等土地都卖光了，公司就会衰退落败。也正因为如此，直到今天各家还为没有开发用地必须向外拓展发愁时，金桥已走出了一条属于自己的可持续发展之路。
如果说朱晓明是金桥发展的奠基人，那另外一位杨小明先生则要属金桥模式的变革者。当他到金桥之后，他发现很多外企老总抱怨，金桥生活不方便，没有住宅，没有学校，很多人让他托关系、开后门。一方面金桥没钱，另一方面企业又有需求，这不是守着金矿去要饭吗？”杨小明看准时机，提出了建设碧云国际社区的方案，这在上世纪九十年代的上海，被很多人认为是天方夜谭。但就是这样的大胆想象，造就了今天的金桥。杨小明依然记得，碧云别墅第一套房以60万美元价格卖给一位美国公司高管时，杨小明还高兴地请人家吃饭，但一周后就后悔了，“碧云项目很快得到市场青睐，老外排着队要买房。从此决定，别墅只租不卖，做长期投资。”
多项举措驱动创新转型
截至 2018 年底，公司开创的“碧云花园服务公寓”品牌（碧云阁、碧云苑、碧云庭），自营加受托管理门店达到 4 家，总运营套数达 1338 套，年均入住率达 70％。公司加大对服务式公寓业务板块的培育力度，加强轻资产运作和品牌输出，并承接了2个项目的委托运营管理，逐步实现向轻资产领域迈进。
在产业园区招商方面，公司着重引入龙头项目或产业链关键环节项目，以骨干企业的平台优势，加快上下游企业在园区形成集聚。并着重做好精准招商，继续在主导产业新能源汽车和信息通信领域，实现增量发展，全力跟进潜在优质重点项目，力促落户金桥。
而在产业园区投资方面，通过搭建产业基金、产业股权投资，对已储备的优质产业项目实施直投，实现招投联动的发展模式。2019年将参与筹建浦东科创母基金，同时聚焦新能源汽车＋智能驾驶、工业互联网＋机器人等为代表的智能制造新兴产业，牵头组建总规模约20亿元的智能制造专项子基金，对已储备的优质产业项目实施直投。
“制”造业到“智”造业转型
过去金桥的产城融合是由产业造就的城区，未来则是要用城区来促进产业发展。随着浦东经济转型升级的步伐，金桥经历了从出口加工区，到综合性的经济开发区，再到有产业特征的城区转换。因为这里原先主要以产品加工为主，形成了白色家电(白色家电指可以替代人们家务劳动的电器产品，主要包括洗衣机、部分厨房电器和改善人们生活的空调、电冰箱等)、纺织、食品等产业，曾有“世界名品金桥造”的美誉，当时80%的中国家电产品都出自这里。
在经历了产业转型升级的“阵痛期”后，金桥在悄然地发生改变。通用汽车亚太营运总部、全球研发中心、销售中心的落户，使通用已由原来的“整车厂”变身成为集研发、生产、销售、服务、展示、结算等功能于一身的“全能工厂”，成为了金桥产业转型升级的一个生动案例。目前金桥共有跨国公司地区总部20家，55个世界500强企业在金桥投资了102个项目，累计引进外资250亿美元。和许多高密度、高楼层的办公楼宇不同，在金桥，有一个公园式、生态型的Office Park(办公花园)，吸引了一大批国内外研发机构和地区总部入驻。作为生产性服务业集聚的区域，2017年，Office Park以高达123亿元的税收在浦东新区亿元园区中位列第一。
目前金桥先进制造业与生产服务业的比重已经缩小成为4:6，两轮驱动经济发展的优势更加明显，金桥逐步由“制造”向“智造”转变。2018年，《浦东2035规划草案》新增金桥为浦东新区未来的城市副中心，同时在服务上海自贸区、科创中心建设和设立科创板等国家战略的责任下，金桥开发区需要进一步推动产业转型提升，成为上海智能制造先行区。