10年原地踏步的深圳华侨城

$华侨城A(SZ000069)$ 众所周知深圳过去10是个超高速发展的城市,华侨城应该是享受到红利才对的。华侨城的商业模式其实并不复杂,文娱项目收入+地产开发双引擎。 好多人说华侨城10年前pe150,但是10年前万科100,华夏1000,大部分优质地产公司都远远超过07年大牛市的价格,地产是过去10年最好的板块之一。上市21年累计分红100亿,基本是中大型地产公司垫底了(吝啬)。

先说文娱项目,文娱项目主要是酒店,门票,租金的收入。但是众所周知roe其实很低,因为这些项目都是举债开发的,在高利率金融环境,利息会吃掉大部分的利润。华侨城的文娱项目roe7%左右(这个数根据一些资料蒙),发债利率总体大概是5.5%左右,净利润惨淡。每年折旧都不少,每年扣非净利润都会受到不少的影响。阅读了不少资料之后,华侨城多年的文娱项目经验积累,确实做出来的项目细节上是很好的。内需消费才刚起来,居民大部分居民其实并不富有,文娱现在有的项目是亏钱的,赚的多的也少。 全面来看文娱酒店是鸡肋,甚至负资产。

地产开发项目是华侨城利润支柱,由于土地是过往深圳勾兑而来的成本特别低,很多项目能做到净利润30%以上,表面看起来是很美好的。 但是哪些土地是多年前在深圳(增长最好的城市)附近低成本屯下来,销售规模不会太大,库存还能持续段时间。华侨城,招拍拿地节奏可以说是中下水平了,很多外地的土地最后都是转让出去,或者平平过。商品房项目在质量,设计水平上也没优势,周转速率比较慢。原因很简单,在深圳享受这土地的高增值,相对民企的低利率,管理层员工日子已经过的肥肥美美。 华侨城的员工开支还是高于民企不少的,跟碧桂园是跟投导致员工收入高,恒大是没加班费员工收入高之类的不一样,华侨城是真的对员工好而已,大部分都是老国企员。

2018年上半年28亿利润,预计年报大概是110亿。有人会说140亿才对,问题你不知道管理层会怎么控制结算进度,扣非会有多少,公司赚钱了奖金增加管理费就上涨。分红预计会持平或微增,因为公司跟小股东利益不一致。 赚到的钱会按照以前的模式投资到,全国各地去,但是别的地方能不能带来跟深圳土地增值效益呢,大概率不会,中国肥的城市就哪几个。公司除了利率,资本,有点优势别的方面并没有,公司是全面的强才能脱颖而出。

这就是为什么10年了,大量增值5-10倍的地产公司,华侨城却原地踏步这么多年。关注华侨城最重要的指标应该就是分红,代表了对小股东的态度,分红高了股价自然就上去了。不然赚再多也只是沉淀到文娱项目,二三线的环市的土地,员工的高福利上去。总得来说就是,国企病。

补充:过去10年高管减持无数,高管10年一共增持不到10万股 。。。。 没错10万股。。。。

正常来说高管是最清楚公司的人,格力,万科,融创,碧桂园..............在公司低估的时候都是大手笔增持,孙宏斌还贷款增持过自己的股票。

华侨城有没有回购呢,有的一共157万股价值1100万元,一共增发130亿,20年分红累计104亿。

那些说华侨城极度低估的,但是高管不认为。华侨城对小股东也一点都不友好增发了130亿资金,免利息用了这么多年,一点回报都没其实。

不厚道 不低估,最近又把深圳肥地,赚到的钱买了些,次地王了(自己查吧)。又要滞销很多年了,房价不让涨的前提下,最后可能又要转让给别人了,估计又是高管喝了茅台拍脑门子买下来的。

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精彩评论

渔翁13908-30 16:17

尼玛,利润10年增长这么多,说原地踏步?

股民张生08-30 21:20

分析到位,实话实说。缺点:大企业病,与小股东利益不一致;优点:比较低估。目前关键看分红,分红高,股价就上去了;如果多元化冲规模,所投资产效益低下,领导的规模业绩上去了,小股东的利益就会受损。长期投资来说,不是好标的。

山那边更美08-30 15:57

就这么个帖子,竟能引发如此热烈讨论,实在有点搞笑!

reqide08-30 11:58

写这种东西干啥?华侨城的水平是一般,但是2007年华侨城给的是70倍市盈率,当时脑残的券商推荐写的明明白白目标价预期120倍市盈率,问他们为啥,回答是业绩连续增长。这个倒是连续增长了,市盈率一步步从70降到30,然后10倍,现在可好,只有4倍。你买个股票连他为啥10年不涨的主因都搞不清。你这么写万科不是也一样?也是10多年基本没涨。

野战六大队08-31 18:40

穷人与富人最大的区别:不是兜里有没有钱,而是能不能借到钱 或敢不敢借钱发展自己,清华北大不如胆大,王健林的话虽然糙 但是这是社会现实,哪有不借钱也能创造财富的生意啊?
比如,贵州茅台是高毛利+高杠杆,格力是高周转+高杠杆,只是它们巧妙的把杠杆移植在企业表外,是销售终端经销商肩负着巨额负债,经销商得提前打付预收款,订购商品囤积居奇待价而沽,分布全国各地几十万个老酒回收店在承担风险,是庞大民间资本参与进来,企业表外存在的巨大社会杠杆。
几个出彩的内房股也是高周转+高杠杆,但杠杆加在企业身上,虽然负债300%也不存在巨大风险,因为购房消费者是500%银行信贷按揭,银行都不担忧杠杆放贷的资金安全,你哆嗦什么啊?房地产与银行保险信托都是资金密集型企业,本身就是借钱赚钱的行业,胆小怕事就不要玩,买国债存银行吃利息好啦!
以前华侨城是3年开工1个大型综合体项目,10年完成一轮对外扩张投资,现在是第3轮对外规模扩张,1年同时开工几个以上的大型综合体,计划10年完成30个综合体项目,这种扩张规模以前想都不敢想。别的开发商我看不到十年会咋样,但华侨城能看到十年后的繁荣昌盛,在政府眼里华侨城就是稀缺资源,既可以为城市创造现代文明环境,又可以为城市搭建现代服务业的生态环境。看看董事长是咋说的:“中央确定了许多中心城市,要求服务业占比在50%以上,这就使得大城市需要发展文化旅游业、金融业、物流业等现代服务业。我们华侨城的产业选择恰好契合了这种需求,所以各地方政府到华侨城来招商,我们忙得不亦乐乎。这是形势所迫,是政府转型和调整产业结构的需要,没有这个需要地方政府是不会找上门的,对我们来说,这就是机遇。”
华侨城是创造区域环境,是宜居环境产品,与住房专业开发商没有可比性,他们是按政府规划设计好的蓝图造房子,是竞拍抢购豆腐块来做制造。
时间是检验真理的唯一标准,实践证明在金融危机之时 对房产开发商影响很大 对其它周期性企业影响也很大,但对华侨城影响很小,看看十年前2次危机对各企业的影响就一目了然。
为何危机时刻对华侨城影响小呢?因为华侨城的宜居产品都是超高毛利率,卖13万每平与卖8万每平产生的净利润没有多大区别,我有降价空间而你没有,你降价就是亏损,你举债拿的高价地就有可能变成资金利息负担或存货跌价损耗,这是华侨城具有的经营稳定性和投资的安全边际。

全部评论

忍耐是有价值的09-17 09:10

一语道破玄机

遇见哈09-10 14:36

不买地,就没有办法修房子。房地产钱的作用就是买地!没有毛病!

神奇的大宝09-01 23:40

给解释解释

神奇的大宝09-01 23:38

这位大哥你买的保利置业2008到现在10年从9块多跌到2快多貌似10年不止原地踏步还开倒车啊