融信中国 公司投资价值分析报告

$融信中国(03301)$$中国海外发展(00688)$$华润置地(01109)$第一部分投资逻辑

一、主要结论 我经过深入的研究,融信在销售TOP30中的一匹黑马,三年复合增长63%, 19年销售目标1400 预计21年2000亿销售。估值非常的低160亿港币。 二,投资最重要的是控制风险,融信是一年内上涨空间是一倍,下跌风险是7%以内。适合杠杆配置。 接下来我先简单说一下理由。

1,股东结构,股权集中 

大股东65% 累计增持1.15亿股 股票价格区间(8.8-12) 10亿左右 战投1:17年 9%   价格8.52 战投2 18年6.53%  价格10.62  战投3,19年 6.52% 价格10.95 公众股东15% (含9%港股通和沪股通) 公司回购8个交易日,在9.1-9.3区间。 战投和大股东用45亿为160亿市值背书, 最低价格在8.8和9之间 2,19年上半年核心利润19.6亿,全年不低于35-40亿。  大股东向机构承诺分红30%。 每股分红最低0.6元。 花旗等15家机构给到15-18的目标价格。确定性,股息率7%

3,超额收益率,布局杭州,福州,郑州 上海一二线城市80%货值,销售平均单价2万。产品力和销售单价对标,金茂和融创。销售和成长都没有问题。预计20年1700亿, 21年200亿销售。核心净利润50-70亿人民币间。

目前对照19年利润 3.7pe  20年3PE ,  回归5PE,一年内收益率 70%  股价18元。 4PE 40%收益率,股息7%-11% 相信内房TOP30 以内股价翻倍的标的非常少。

4,简单就好张总的估值表。第5位低估是融信中国,前三花样年,绿地香港,建业,三家的销售总和和融信中国差不多。

 第二部分:公司分析 内房的共识,基本上一二线,长三角和大湾区强三四线。布局的房企利润有保证。总量不增长时,主要看城市的布局和房子的产品力 这样一家上市三年,年销售额1400亿的房企情况如何。能不能产生超额收益。 1,土地储备布局,土地成本4400元,销售均价22% 总货值5500亿

2,摩根大通的地产公司土地储备和货值对比,融信布局非常优秀

3,将要进入土地储备的旧改,一二级联动,500万方(确权部分进入储备

4,18年到19年上半年少量拿地,下半年计划逆周期拿地。18年到现在买地的节奏非常好

二,产品力

融信世纪江湾上海9-10万每平方, 海月系3-4万. 世纪系3-4万


第三部分 财务分析 ,融资能力

1,资产负债率77%,比较低。留有购买土地空间。

2,融资成本6.9%,国内公司债,私募债为主。

3,国外评级提升,融资成本和奥园时代差不多。 瑞银发表评论:我们首次覆盖融信22年债券(8.3% YTM),融信22债券收益率较21债券高出90-100bps且较其他同级可比公司如奥园、时代、禹州走宽220bps。我们发现融信22债券的fair value在7%中位的水平,仍具有100bps的上升空间。融信在降杆杆、适机补充土储、重视盈利增长及改善财务流动性方面,包括降低信托存量、主动管理债务结构、增加信用安全性都具有良好的表现。 意思: 我们发现融信22债券的fair value在7%中位的水平,仍具有100bps的上升空间---这段话可以理解为债券投资者预期融信的债券收益率会继续下行。券投资者继续看好融信的债

4,利润增长点 郑州600万一二联动。太原300万方

A,郑州江湾城: 项目建筑面积为 130 万平方米 (已进入土地储备 ),这个项目权益都是公司的。这个 收购项目, 2018 年 2 月份 公司 8 亿元收购郑州清华园四幅地块,总占地面积约 1000 亩 。 江湾城销售均价 8400 元左右,江湾城土地连建安成本约 5000 元 平方米。 项目净利润率 12% 以上。  保守估计利润20亿以上。

B,奥体世纪和学院府:同样净利润12-15% ,货值370亿。 保守利润45亿。 该项目土地成本(包含安置房,拆迁费等)是 4000 多元一平方米,建 筑成本是 3000 多元一平方米,因此总的成本是 8000 元一平方米。 因此该项目的净利润率公 司表示 12% 15% 区间。

C,太原项目:太原项目土地成本 拆迁相关成本为 2000 多元一平方米。建安成本预计不到 3000 元一平方米,那边今年首次开盘的 ASP 为 9000 元一平方米,公司表示毛利40% 预计净利润15%到20%。  货值340亿,保守利润 50亿

这几个大盘利润 115亿。加上已售未结750亿。利润 50亿。比市值要多出20亿港币。

5,谈谈地王

I,融信南京,福州漳州,杭州地王基本上持平或者微亏。一二线城市混的,地王基本标配。金茂融创也有,其中融信南京还算抽签拿到的,当时属于运气好。 项目基本可以做到持平,挖地下室,是融信专长。 地下空间都可以用来弥补 II关注最多的是万科操盘的上海中兴路一号。 请看招标通告

实际建筑面积145000平方,其中地下建筑面积35250平方  14500m2(商业及零售建筑)29001m2(交通建筑) 不计容积部分估值40亿。弥补地价昂贵的损失。上海的商业和停车位并不比房价便宜。所以上海项目融信老板回应,主要看政府批的价格。资金是自有资金,亏损也是个位数

第四部分 估值分析 1,基本面没有那样差,优点很多,估值OSCAR蔡总认为内房最低估三只之一。

2,买地节奏,18年到现在踩点很好,有子弹去拿地。

3,旧改大体量项目陆续进入收获期。

4地王项目大家都知道了,没有预期那么差。

5融资渠道拓展明显,因此手上保留流动性进行买地

6融信没有多元化,全部是物业开发。融信物业也没有上市。也是股价催化剂。 当前环境下,千亿销售的房企,市值一百多亿级别的,估值回归很正常。 下有底,45亿投入的增持,配股底8.8元  9元以上持续回购。

如果按照:  19年40亿核心利润 20年50亿, 21年60-70亿

对应市值: 低估值5PE  市值230亿。  280亿,  330亿。  

平均估值6PE.市值280($17.2HKD)  330亿($19.2HKD),  400亿($23.2HKD。 内房涨完一波,要翻倍的标的看融信。

超额收益率非常明确 $

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精彩评论

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liulang的脚步10-26 23:14

世界经济史是一部基于假象与谎言的连续剧。要获得财富,做法就是认清假象,投入其中,然后在假象被公众认识前退出游戏。--索罗斯

HYPER10-26 14:44

21年2000亿是管理层说的?如果说过,哪时候说的?谢谢

凡人行者10-26 10:50

股价不涨,说上天也没卵用!

简一的生活10-25 23:47

融信中国与融创只差一个字,市值差十倍

深山恐龙10-22 08:50

其实他不美化报表而已。前期高增长,融资成本高,还有海亮结转。目前融资成本6.9%,而且有10亿美金外债额度,今年大概率抄底土地市场,今年苏州,重庆拿地价都比别人很多。以后的净利润9-10之间,已售未结7个点。其实融信没有美化报表,其他人多少美化,比如自持商业,物业重估。实际上并不产生利润。融信的好处就是没有这些,主要就是物业开发出来的就是核心利润。中报还做低增速了。也是服了