今年地产和物业，这对父子关系的行业，在资本市场上走出了冰火两重天的行情。地产行业低估值不受人待见，而物业高估值则始终受到资本市场追捧。
从商业模式和发展上确实也存在不同。
地产行业属于需要不断开拓新地，一旦不能拿地，行业就处于停滞。中国的城市化推进渐入高位，年销售面积增长基本处于渐稳态，行业整体良币驱逐劣币，头部集中趋势明显。
物业行业是存量可支撑行业，在管物业可持续经营，现有物业可不断重耕，经营上可轻资产外扩，目前行业集中度低，存量和增量均具备广阔发展空间。
由于地产行业高杠杆、高负债，高周转模式，而物业行业轻资产，高成长，高现金流。在全球疫情下，市场对经济不确定的担忧，市场偏好倾向也就容易理解了。
物业本身从业务经营角度看，并不复杂。物业大体可分为基础物业和增值业务两大块。从成长角度看，基础物业主要是在管面积的拓展，基本上可分为地产母公司输送，市场化开拓，并购取得。增值业务则需要不断开拓进取，不断挖掘新业务点。此外很多物业公司持有相应物业产业，重资产经营获取租金收益。
下面重点谈下如何看待和衡量物业公司？
1、在管面积中母公司输送占比。
一个物业公司如没有母公司在管面积输送，那么该物业公司缺乏基础支撑，也不大受资本市场待见。但如果全部是母公司输入，那么两者关联关系过大，自身发展力就显得不足。所以既要有奶喝，又要具备独立性。母公司输送占比能在50%以下，并且在自身能力逐步强大下不断外拓，占比可不断降低到30%左右。
2、非住宅在管面积占比。
从物业费看，非住宅的物业费高于住宅物业。并且无论从物业费收缴率还是毛利率等角度，非住宅均优于住宅。所以物业公司能否拓展物业服务业态，在商业、办公、医院等优质物业中占据较高比重，也是一重要衡量。
事实上在管住宅面积也要看质量。新盘、高档小区物业具备很好的收益，而老旧小区则很容易盈亏不平衡。当然物业具备退出机制，可不断推陈出新。
3、增值业务占比
基础性物业服务是基础，但能否拓展增值业务是关键。要能够在基础物业基础上，实现第三方的创收。这是需要物业公司不断想办法，利用现有地盘不断提质增效。比如居家养老、车位租售、房屋修缮、保洁美居等等。一方面有新收入来源，另一方面对存量客户进行了有效粘合，提升了价值度。增值业务要通过时间运营，能逐步占比到收入的一半以上，要依附于羊毛而不依赖于羊毛，具备自身造血能力。
这中间还有一块非业主增值服务，的服务对象为开发商，服务内容一般包括案场服务、咨询服务、代理销售服务、工程服务、房屋检验、拓荒保洁等。这块和母公司关联较大，存在很多模糊和不确定性，占比较小为好。
4、管理与集约
物业行业本质上是服务行业，管理的是物，服务的却是人。而物业管理最大的成本支出也是人，属于劳动密集型，如何有效管理和使用好人是关键。
这中间有几块值得关注。首先是科技的运用，通过物联网、大数据技术手段的运用，可减少人工成本，提升物业服务效率。目前智能道闸系统、智能门禁、智能停车场等较为普遍，包括一些物管APP，社区生态服务都在蓬勃兴起。
其次人员的培训和激励要到位。投资最终投的是人，物业行业涉及很多和用户相关的创新性工作，需要具备开拓精神。企业老板的激励也很重要，还是要舍得小钱才能有大钱。
总体而言，物业行业是万亿级的大市场，企业具备高成长，龙头企业未来具备千亿市值空间。优质物业公司在未来几年具备想象空间，板块积聚效应明显。