【地产K线】天安中国:卖地为生?

文/乐居 马媛媛

站在被断砖碎瓦和垃圾包围的水泥小道上,可一览上海红明村的全貌。

几个在2014年年底才搬进天安豪园一期的老奶奶,依然过着以前的生活方式。她们在沿河岸开垦的空地种上了玉米、芋头、黄瓜、茄子、空心菜等。

但她们或许不清楚,天安豪园剩余未开发的32.6万平方米建筑面积要被卖了。它的总建筑面积为47万平方米。

这个过去数年中曾被多次质疑捂地的项目,实际控股方是香港天安中国投资有限公司(0028.HK,天安中国)。它在中国内地房地产市场上名声并不响亮。最近两年,天安中国出现在新闻上都是因为卖地。

在上海土地市场上,这次待嫁的天安豪园,叫七宝镇52号地块。地块东面紧贴外环线内侧,西到虹莘路,南至漕宝路,北面是条河道。地块前身是七宝镇红明村。

按照拿地时间来算,天安豪园已经开发了14年,2011年该项目曾因为疑似烂尾被媒体曝光。此后,天安中国在2014年完成了一期项目共20栋小高层的开发。一期虽然早已经入住,但裙楼部分完全没有进行招商,处于空置状态。

有接近七宝镇政府的知情人士透露,这个项目其实算旧城改造,一期公寓房主要用于安置动迁的居民,算是回迁安置房。

某龙头房企投资部的人透露,曾通过第三方和天安中国接触过,感觉天安豪园项目的出让条件比较苛刻。虽然地块的地理位置十分优越,但动迁是不可控因素,对需要快周转的规模型房企而言,开发风险太大了。

有接近天安中国的知情人士表示,该地块最近已经找到买家,预备出嫁了。因为交易过程还没完成,所以目前还在保密阶段。截至发稿前,天安中国的公告里并没有关于天安豪园的出售信息披露。

按照天安中国当初取得的土地价格来看,这笔交易的溢价可能达上百倍。

据上海市有偿使用地块汇总表(2003年1-4月)显示,七宝镇52号地块中有一块地(闵字(2003)049号)的占地面积136340平方米,容积率1.4,中标价为112889520元,实际出让金为33866856元。该地块以中标价计算的楼板价为591元/平方米,以实际出让金计算的楼板价仅177元/平方米。现在项目周边的二手房价早就奔每平方米6万元去了。

靠卖地盈利,对天安中国来说早已轻车熟路。这家公司在项目开发上以慢著称,已经不是第一次被质疑做的是土地交易而不是土地开发。

过去两年中,天安中国卖掉的项目有两个,一个是位于上海松江的天安别墅,以32亿人民币价格卖出;一个是位于福州的天安登云,作价16.42亿港币,约14.17亿人民币,买家是阳光城控股集团。从卖掉两个附属公司接近200万平方米土地储备中,天安中国获利46亿多人民币。

易居智库研究总监严跃进表示:“天安中国不是典型的房地产开发企业,走的是资产管理管理模式,这种取得土地持有一段时间再进行转让,与公司现金流也有关系,与开发获取利润相比,卖地是一种更为灵活的套现方式。”

根据财报显示,天安中国2016年的收入约为18.95亿港币,毛利约为6.7亿港币。卖地获利比开发获利更便捷。与之前卖两块地就轻松获取46亿多人民币相比,要知道天安中国2012-2015四年年收入的总和不过52亿多港币(合约46亿人民币)。抓紧时间把天安豪园嫁出去才符合天安中国一贯的思路,不知道这位乘龙快婿会是谁呢?

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全部评论

T加0之王2017-07-28 04:18

PB只有0.37?天安保险是什么关系?

股俠阿星2017-07-27 19:14

@Ten-Bagger

Honsum2017-07-27 18:04

他們的管理作風是這樣的。他們並不靠房地產食飯。