◎ 文 / 村长
恐怕谁也没能预料到，国内房地产业当下的窘境，最直接的两大现象：
1、房企大批量暴雷；
2、销售断崖式下滑；
这背后是行业大势的翻天覆地，是行业格局的彻底改变，也是行业逻辑的彻底重构。
一夜之间，购房者、合作伙伴、投资者、房企等各方信心都遭重创，彼此之间的信赖更是荡然无存。
当信赖成为稀缺品，哪些房企又值得托付？
这是一个很重要也很现实的问题。
去年年底以来，政策底日趋明朗，行业似乎已过至暗时刻。
但村长认为，不管市场如何，当经历过奇幻的“两大现象”后，无论是个体购房者，还是供应商伙伴，还是金融机构、投资者们，都需要擦亮眼了。
今年年报季，村长计划做个系列，盘一盘那些最为值得信赖的房企们。
当前，哪些房企还拥有比较高的信赖度呢？
其实，结合去年以来房企们的表现及年报数据，问题也不难回答。
村长认为，行业信赖系数最高的房企可分为“两大阵营、七大家”，分别是：
国家队阵营中的“四大天王”（即四大央企）：中华保招，即中海、华润、保利、招商蛇口。
今天，就先以中海为例，从企业基本面、投资价值回报、产品创新力三大方面，说说为什么中海会是行业最值得信赖的房企之一。
01
行业活得最好的房企
作为一家见证了中国房地产行业从无到有、从小到大发展历程的房企，中海一直保持着对行业的深度思考和敏锐性。
其在年报中说：房地产作为国民经济支柱产业，市场空间巨大，阶段性下行不改房地产行业大市场的本质。房地产市场将进一步展现“三大分化”特征。
具体而言，
市场分化：一二线和强三线城市将是主战场。
行业分化：国内房地产行业正在经历一次大变革与调整，行业集中度将继续提升。
企业分化：行业利润率下行，容错率下降，精准管理能力强、产品与服务口碑好的企业才能在竞争中胜出。
事实上，中海不仅是这么认为的，还是这么要求自己应对的。而在这种预见性和高度自律下，中海也成了当前行业活得最好的房企。
财报数据会说话。
【1】、2021年中海归母净资产3435.6亿元，同比增长9.4%；占总资产比重为39.5%；每股净资产31.39元。
净资产是一个很重要的财务指标，它反映了公司的自有资本，是一家公司真正的家底。净资产金额越大，一家公司的实力就越雄厚。
值得一提的是，即便中海市值已是行业数一数二，但中海股价仍低于每股净资产。
这既是中海家底厚实的体现，也意味着中海股价仍尚处于低估状态。
【2】、期末持有现金1309.6亿元，占总资产比例15.1%。
这一点证明，中海是真有钱，而且是真金白银。
这一波房企为何会大规模暴雷？最直接原因是现金没了，尤其是可以直接动用的自由现金。现金的缺失，可能会导致一个月销售超百亿的房企，因为一笔几个亿的借款还不上就暴雷了。
【3】、资产负债率58.9%，剔除预收款后的资产负债率53.59%，净借贷比率31.07%，现金短债比2.41倍，继续稳居绿档房企。
中海的负债率一直是行业最低的，很少被超越，这使得财务安全性得到最大化保障。
而且，据村长所知，中海没有一分钱的表外融资。
【4】、加权平均融资成本仅3.55%，直逼国债利率；
这点其实没啥可讨论的，这么多年来，中海地产的融资成本一直处在行业最低区间，恐怕未来的一些年，你也找不出第二个。
【5】、享有行业最高的信用评级：惠誉A- 、穆迪Baa1 、标准普尔BBB+ 、联合AAA
这一波暴雷房企的典型特征是股债双杀，也就是说，一旦财务状况不稳定，就会导致评级被下调，进而导致融资更加艰难，然后评级机构再次下调评级，然后就没有然后了。
【6】主流城市市占率：2021年中海在北上广深+香港 年度销售额超1000亿元；
另外，中海在31个城市的市场占率位居前三：北京、上海、广州、天津、苏州、长沙、大连、济南、合肥、珠海、郑州、长春、西安、银川等。
注意，这是观察房企业绩稳定性的一个重要指标。
随着市场的大分化，未来只有一线及强二线等高能级城市，才会有充足量能的需求盘。
一句话，得高能级城市者得天下。像中海这种在高能级城市具有高市占率的房企，未来的业绩确定性相对是比较强的。
02
资本回报丰厚 中海投资者很幸福
不管是过去，还是当前，做中海的投资者都是一件很幸福的事。
因为中海不仅能赚钱，在分钱上也很慷慨，更重要的是，中海的股价表现从来不让投资者失望。
【1】、归母净利润401.6亿元；
中海的盈利能力一直是行业的标杆，这点大家都知道。
【2】、归母净利润率16.6%；净资产收益率12.2%；
这两项也没得说的，你记住，中海都是行业第一就好，而且大幅领先。
【3】、2021年度派发股息132亿港元，派息较上一年度增長2.5%，每股股息121港仙，派息率30.1% 。
无论是派息规模还是派息率，依旧位居行业前列，
过去五年累计派发现金股息560亿港元（2017-2021年），上市30年累计派发现金股息992亿港元（1992-2021年），成为港股最慷慨的地产公司。
【4】、在此轮地产股的行情轮动中，中海股价表现喜人，成为反弹最高的龙头房企，2022年以来，短短3月，涨幅已达30%。
经营稳定、赚钱能力强、分红慷慨，股价还能时常有惊喜，这样的中海怎能不值得投资者信赖（大蓝筹+高分红），做中海的投资者，又怎能不幸福。
03
产品力和服务力引领行业 中海业主很幸福
一家房企能否拥有好的口碑，赢得购房者的信赖，关键看其产品力和服务力够不够硬。在这方面，中海也从没让购房者失望过。
【1】、中海是极少数能参与行业标准制定的房企。
行业和国家标准不是谁想制定就能制定的，发明专利更不是谁都能有的，反之，能做到的一定是技术大拿，产品力自然也不会弱了。
典型如中海，其不仅参编国家标准《智慧社区建设规范》《智慧建筑设计标准》《零碳建筑技术标准》 ，还是住建部旗下中国建筑节能协会低碳健康地产专委会主任单位。
2021年，开建的中海新总部大厦开建，也将成全国首批近零能耗办公建筑。
在智慧空间、智慧社区方面，除了参与相关标准制定，还获得24项专利，并申请发明专利13项。
【2】、中海向来是各类产品力榜单的常客。
村长梳理了过去三年克而瑞发布的《中国房地产企业产品力白皮书》，连续三年稳居产品力TOP10的房企有6家，分别是中海、龙湖、金茂、融创、绿城、万科。
其中，排名连续三年有升无降的房企只有一个，即中海。
此外，在克而瑞评选的2021年全国十大交付力作品中，在奢居、安居两大类别，中海均有作品入选，分别是位于杭州的中海·黄龙云起和位于广州的中海熙园。
中海的产品力，离不开历史口碑沉淀的加持，“工科中海”，如雷贯耳。
而村长的朋友也说起，中海这几年的产品更时尚、更科技了，看来在传统空间规划、功能性基础上，中海的产品也在小步快跑地进化。
【3】、除了好产品外，在运营为王的下半场，服务力也是中海赢取市场信赖的一张王牌。
承载中海“好服务”的中海物业，是港澳地区最大物业服务商，服务驻港部队、中联办、驻港部队昂船洲海军码头、香港司法机构全部13间法院，以及服务超过100家世界500强客户，成为政府、国央名企等信赖的伙伴。
中海还有个“敲门计划”的做法很有意思，也足见诚意。
中海要求，所有城市公司、多条线员工，都要定期上门拜访业主，听取业主对产品、服务的意见建议。而且，城市公司总经理也不例外，每年必须上门。
村长举一个很能体现中海物业服务水平的小案例，广州凯旋会花园。
去年，在中海物业仅仅接手几个月后，凯旋会花园就被广州市住建局评为“广州市美好家园”，今年2月，作为广州市仅有的两个小区之一，被评为 “加强物业管理 共建美好家园”全国典型案例。
04
小结：
任何时候，大家对一家房企的信赖，本质上是基于这家房企自身的高质量，而这种高质量并非指某一方面特别强，而是囊括“ 规模，利润、现金流，资本回报、产品力、社会责任”等综合因素的结果，各方面都要强，不能有短板。
中海恰是符合这一特性的一家房企！
今年中海迎来上市30周年，虽然中海年报对此着墨不多，但“坚如磐石、值得信赖”八字表达，在稳健、信赖已成稀缺品的当下，这不能不说是一种凡尔赛。
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