中山楼市大揭秘:能买了吗?买哪儿?

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◎ 文 / 村长


继惠州、佛山之后,中山也再次出手为楼市送温暖。

3月1日,中山公积金出新政!两名或以上缴存人共同申请住房贷款最高额度由现行80万元上调至90万元。

这已经不是中山第一次出手救市。

1月7日,中山市首次放宽入户条件,有房参保一年即可落户,无房参保三年也可落户。这是时隔10余年,中山首次放宽入户,这次入户政策的调整,使不少人获得了中山购房资格。

而早在去年,中山还将二手房住宅个税降至1%,二手房非住宅个税降至1.5%,二手非住宅的土地增值税调整为5%。契税降低,但对于紧盯二手的买家是实打实的利好。

可见,中山楼市的政策底已现。至于市场底,则还需要观察,也要看带头大哥深圳的脸色。

不过,想要买中山,首先要弄清楚几个核心问题:中山在大湾区到底是一个怎样的存在?中山楼市有着怎么样的市场格局?又值得抄底么?

下面,我就通过一系列数据及对比,为大家呈现一个真实的中山及中山楼市。看到最后,相信大家都能找到自己想要的答案。

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中山的基本面

为了更加客观真实地看清中山在大湾区的地位,我特地选取了衡量一个城市绝对实力的三大治标(GDP、常住人口、资金总量),并将9大城市横向做了一次对比。

见下图

在湾区9个城市中,中山GDP排第8、人口规模排第7、资金总量排第7,都是比较靠后的。

所以,就绝对实力而言,中山是在大湾区是一个典型的“后座城市”。


那么,中山在大湾区的相对实力又如何呢?

为此,村长又特地从GDP密度、常住人口密度、资金密度、人均GDP、人均资金量等指标,横向对比了湾区9个城市的排名。

首先强调下,我在计算密度指标时,并未选取泛口径的城市行政面积,而是选取了建成区面积。

何谓“建成区”,即指城市行政区内实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本具备的地区面积。

换言之,排除山、林、湖等非建设区域,已经城市化可以开展生产、生活等活动的土地。

以建成区为分母计算相关密度指标,可以更精准地反映一个城市已开发土地的利用程度和造富能力。

见下图

在大湾区9城中,中山GDP密度(建成区每平方公里产生的GDP)排第3、常住人口密度(建成区每平方公里居住人口)排第2、资金密度(建成区每平方公里汇聚资金量)排第4。

都是相对比较靠前的。


不过,有意思的是,在大湾区9城中,中山的人均GDP和人均资金量两个指标,又都排第6,相对靠后。

那么,该如何看待这种反差呢?又反应了什么呢?

我觉得,至少可得出两个结论:

一是,中山土地造福能力,相对而言,还是很强的。再深挖一层,就是中山的制造业底子还挺厚实的。

二是,在中山,人的财富创造能力,明显不如土地。而这背后折射的,又是产业结构和人口素养的差强人意。

换言之,在中山的财富创造中,过于依赖土地要素,人的要素价值相对较低,也意味着在财富分配中的占比也不会高。

与其形成鲜明对比的,就是隔壁的珠海,GDP密度第2、资金密度第2、人口GDP第2、人均资金量第2。

这说明珠海土地的财富创造能力和人的财富创造能力都很强。当然,珠海也有其特殊性,因毗邻澳门的地缘优势,坐拥不少外溢性财富和资金。

相对较弱的就是人口密度,这主要是中山和珠海的建成区面积很相近,但人口比珠海多了近一倍。

所以,就基本面而言,不管是绝对实力 ,还是相对实力,中山在大湾区都是一个相对“普通”的城市。

这也意味着,在中山买房,若是自住,怎么满意怎么来;

但若是投资,或者投资属性大于自住,那就要谨慎挑选板块和标的,毕竟当地接盘侠的量看似不弱,但购买力相对一般,带动城市大盘向上冲的量能有限。

这从中山与珠海的房价中,也能得到侧面印证。

见下图,1月,中山一手住宅和二手住宅的成交均价分1.44万元/平、1.28万平,同期珠海一二手住房的均价分别为2.54万元/平、2.52万元/平,分别相当于后者的57%和51%。


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中山楼市格局

当买房无法受益于城市层面的电梯时,对购房者来说,看懂中山的楼市地图,并找到热源,就显得很重要了。

见下图

从近两年的各区/镇的一手住宅房成交量来看,中山房地产市场呈现典型的马太格局。

大的热力源的有4处,

1、传统意义上的城市中心区(包括西区、南区、石岐、东区),一手住宅两年平均成交量约占市场总盘子的23%。

2、彰显中山科技水平和制造实力的火炬开发区,一手住宅两年平均成交量约占市场总盘子的12.1%。

若单个来看,火炬的绝对成交量和市场占比,都是中山最高的。

3、坐拥翠亨新区(马鞍岛)的南朗,一手住宅两年平均成交量约占市场总盘子的10.7%,是仅次于火炬的存在。

南朗成交量之所以高居榜眼,主要得益于翠亨新区的马鞍岛板块。中山马鞍岛是一个出圈到大湾区的存在,其火热,关注过大湾区楼市的人多少都会有所耳闻。

4、南部靠近珠海的坦洲、三乡,一手住宅两年平均成交量约占市场总盘子的15.6%。

坦洲、三乡板块的情形和东莞的临深三镇(凤岗、塘厦、清溪)很像,地理上像楔子一样打入珠海,就像东莞三镇的市场买家中深圳客的比例很高,坦洲、三乡的房子也有很多是珠海人在买。

总结下来,中山楼市基本由4大热源主导,合计市场份额占到总盘子的61.4%。具体来看:

一个(市中心板块)代表着中山城市发展的今天;


一个(火炬开发区板块)代表着中山城市发展的明天;


一个(翠亨新区马鞍岛板块)代表着中山城市发展的后天;


一个(坦洲三乡板块)则是典型的地缘型和内生性市场。


如果配合着人口地图,里面的信息量就更大了。

从人口地图上看,中山常住人口分布,不存在明显的马太效应,相对要均衡很多。

值得一提的是,人口格局与楼市格局又存在普遍的背离。

就拿四大热点市场来说,

市中心板块以15.6%的常住人口占比,贡献了23%的一手房成交量;

火炬板块以6.6%的常住人口占比,贡献了12.1%的一手房成交量;

南朗(马鞍岛)板块以2.3%的常住人口占比,贡献了10.7%的一手房成交量;

坦洲三乡板块以14%的常住人口占比,贡献了15.6%的一手房成交量;

可见,除了坦洲三乡,其他三个板块都出现了明显的背离。

那么,该如何看这种背离呢?

1、中山常住人口相对分散,说明工作机会相对分散,也说明了产业布局较为分散。

这也恰印证了,前面说的,中山建成区土地开发利率用高、造福能力强的论断。从另一个角度也说明,中山400多万常住人口中,大部分是产业工人,或者跟着产业机会走的个体户和小企业主。

2、中山大部分建成区,适合生产但不适合生活,住宅的居住体验不高、居住价值不大。所以,这也导致中山常住人口分散,但在买房时,会不约而同的往四大热源扎堆。

那么,中山楼市四大热点板块又该怎么选呢?

如果以刚需自住为主,甚至若干年内不考虑换房,那就优选市中心板块,好处在于生活配套成熟;其次坦洲三乡板块,作为一个内生性和地缘优势兼具的市场,表现也不会差。

如果以自住兼投资为主,那就选火炬板块。一是产业优势已树立;二是基础建设也已基本成型。

如果纯投资为主,且打算长线的那种,那就翠亨新区尤其是马鞍岛板块。

需要强调的是,马鞍岛的购买逻辑,不同于前三个板块,前三个尚是站在中山去看市场,而马鞍岛并不只是中山人的马鞍岛,它还是深圳人的、广州人的、东莞人的……大湾区人的,乃至全国人民的。

如乐有家数据显示,2021年中山楼市深圳客占比达13.2%,虽然绝对比值尚无法与惠州、东莞相比,但已直逼广州。


值得一提的是,在惠州、东莞、广州、中山4地的深圳客占比中,2021年中山是唯一一个占比上升的城市。

这些买入中山的外地客,最热衷的是哪些板块呢?

火炬、马鞍岛,其中又以马鞍岛为重。

乐有家2020的数据显示(2021年数据暂缺),在南朗(以马鞍岛为主)的新房客源,外地客占比64.2%,比火炬高出近10个百分点。其中,深圳客占比26.4%、广州客占比6.5%、珠海客占比3.9%,其他区域外地客占比27.3%。

那么,中山马鞍岛为何如此受深圳客等外地购房者青睐?其到底有何独特之处?有着怎样的价值?

关于马鞍岛更为详细的分析,且听下回分解。

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