杭州地王神话破灭!深圳、南京、厦门也跑不了

2019年6月24日,深圳暴雨,福田区红荔西路8007号的土地拍卖大厅座无虚席,来自全国各地的80多家房企展开了激烈的抢地厮杀。

他们的目标,是深圳近20年土地招拍挂市场最大数量的一次宅地供应,起拍总价154.35亿元。截至拍卖前三天,房企缴纳的保证金就高达1000亿元。

最终,历经32次举牌,越秀地产以59.08亿元+配建人才房19610平方米拿下宝安尖岗山A122-0360宗地,折算可售楼面价高达6.4万元/平方米,成为当天的第一家“地王”。

但对越秀地产来说,选择地王,就是选择了不确定性。一街之隔的泰禾地王,用高达57亿的惨痛教训提醒着越秀地产,这笔59亿的投入,风险着实不小。

虽然孙宏斌多次告诫同行:“不拿地等死,拿错地找死,拿高价地快死”,王石在万科时,也一直强调万科坚持的土地策略是“不囤地,不捂盘,不拿地王”,但一些房企就是不信这个邪。

这些房企认为,将地王打造成豪宅,既能博眼球又可能一战成名。尤其是在“不怕钱少,只怕胆子太小”的2016年,房企们拿起地来更加有恃无恐,造就了中国地产史的“地王之年”。

但拿地时候做的梦,总有醒的时候。房企们当年高价抢夺的那些地块,如今的典型状态有:限价亏死、晒太阳拖延开工、转让给接盘的、资金链崩死

亏损,似乎是地王逃不掉的宿命。

01

只见过打折促销的,没见过亏本卖楼的。但现在,这样的情景正在全国各地上演。

今年9月27日,位于杭州萧山区的国玺悦龙府终于领出第一批预售证,共计124套,均价3.85万/㎡。结果只有54人报名,直接流摇。

而在2017年3月,恒大以总价36.2亿、3.04万/㎡的楼板价拿下该项目地块,是萧山第一个地价冲破3万/㎡的楼盘。捂了两年半,这个地王不仅最终亏本销售,而且开盘即陷入了销售窘境。

根据业内人士测算,其保本房价达42500元/㎡,即使把地下车位的利润算进去,这个项目也铁定亏本。

别以为亏本卖楼的只有民营房企,央企房企为了把房子卖出去,打起折来也毫不含糊。

2017年9月29日,金茂首入厦门,以20.91亿总价、溢价率40.2%拿下“翔安地王”,成交楼面价超过2.9万/㎡。

但到2018年11月,金茂选择亏本入市,推出的特价房源均价在2.8万/㎡,且全部精装修。如果加上建安、精装、融资和管理等成本,这意味着金茂每卖1平米的房子,至少会亏损1万元

还有很多房企拿到地王之后,项目却迟迟无法入市。

2016年5月,葛洲坝以32.8亿总价、楼面价4.52万/㎡拍下南京河西一宗地块,成为南京有史以来楼面单价最高的地王项目。一时间,南京房价挺进7万+的传言甚嚣尘上。

然而,时隔三年,这个项目除了案名定为葛洲坝中国府外,迟迟未能入市。

因为限价,南京河西板块的预售证价格从来没有突破4.5万/㎡的界限。如果参照周边新房售价,肯定亏损;如果售价6万/㎡,刚刚够本;如果卖7万/㎡,将创下南京今年新房销售单价的最高纪录。

当年有多疯狂,如今就有多煎熬。在限价政策、市场降温的双重压力下,被千万双眼睛盯着的南京地王,处境只剩下尴尬。

过去两年一直发展不畅的泰禾,同样将自己位于深圳的地王荒废了许多年。

2015年12月25日,泰禾以57亿总价竞得尖岗山两宗地,楼面地价分别折合5.13万/㎡、7.99万/㎡,刷新全国单价地王记录。

按照当时的规划,泰禾原本想借此次拍地,把“院子系”产品引入深圳,原计划2016年底就有新品面世。

但“泰禾深圳院子”还未来得挖地基,就赶上深圳严厉的限价调控。如果真参照周边二手房定价,别说开盘,恐怕连成本都不够。

如今三年半过去,泰禾这一项目仍未入市。尤其去年以来,泰禾资金吃紧、负债高攀,重金买来的“深圳地王”被认为是罪魁祸首。

有地王崩盘的吗?当然也有。

2016年4月15日,经61轮竞拍,京奥港以4.76亿摘得南京G09宅地,楼面价高达2.24万/㎡,成为麒麟板块地王。而此前该板块最高地价只有8260元/㎡,彼时周边新房在售价也只有仅1.6-1.8万/㎡左右。

虽然此后一度曝出要卖4万/㎡,然而受到限价令的影响,2017年9月,该项目首次开盘推出154套房源,单价只有2.6万/㎡,仅比地价高出3000到4000元,几乎是卖一套亏一套

最终,该项目于2017年底因拖欠项目款停工,不得不割肉甩卖给蓝光。

02

有人说,中国的房地产市场,只要划根火柴,就能烧出一片火海,多高的房价都有人捧,多高的地价都有人拿。据不完全统计,2015、2016年,30多个城市共刷出340宗单价、总价地王

对房企来说,地王是一场豪赌,赌的是该地升值后的套利空间,赌的是调控政策的松口让地王一展雄风。

问题是,如果拿地拿在了高峰上,那房价是不是直接站在了巨人的肩膀上了呢?恐怕并不是。

因为地王要想获利,必须依赖该地房价短期内快速上涨。但各地出台的“限价令”“限涨令”政策步步紧逼,高价豪宅获批越来越难,让许多地王项目苦不堪言。

比如葛洲坝南京地王,区域房价限在3.5万/㎡,而地价已经攀上4.4万/㎡,面粉比面包还贵,葛洲坝倒是想入市,但怎么定价、怎么卖?

于是很多地王选择暗藏不出,直到拖无可拖的那一天。

比如,位于广州市海珠区的越秀·天悦江湾,在拿地6年之后才迎来首次开盘

2013年5月23日,越秀以24.61亿元总价竞得该地块,剔除配建面积楼面价达3.46万/㎡,成为当年的广州单价地王。

直到今年6月25日,这个项目获得首批85套住宅预售证,并低调开盘销售,均价高达8万/㎡,此时距离越秀拿下该地块已过去6年时间。

但是,并不是所有的地王都有越秀这样的背景和运气。工期能拖则拖,销售一拖再拖,可地价太高了,帐实在算不过来了。

以杭州恒大地王为例,36.2亿的土地款,即便按6%的年利率计算,两年半的财务成本就超过5亿元。

根据西政资本统计,目前百强房企的拿地配资成本,前50强一般年化在13%-15%不等,50-100强一般年化在16%-18%不等,百强开外或当地龙头房企一般年化在19%-21%不等。

有些地王,其操盘者本身就是赌徒一个,实力并不那么高。对于很多中小房企来说,拿错一块高价地,基本就是葬送了整个企业人生。

2009年,北京大龙公司以50.5亿竞得顺义区地块,创下当时北京总价和单价的双料地王。然而,大龙无力缴纳土地出让金,导致逾期未和政府签订土地出让相关合同。最后,土地被收回,交纳的2亿竞买保证金也不予退还。


03

我们周边,从来不缺少地王。在宽松的融资环境下,房企借着大把大把便宜的钱,不计后果地在全国“买买买”,直接催生出无数地王,间接使得房价火箭式升高,把全社会都绑架到它们利益的战车上。

在过去的20年中,一个个地王都安然无恙,所以新的地王更加肆无忌惮。但这一次,它们可能会失望。

一个明显的信号是,从今年5月份开始,全国多地修改了土拍规则

5月11日,苏州率先从源头控地价,直接调低了土地最高限价,指导楼面价降幅约10%,还强硬表示“政府没有义务保证开发商每块地都不赔钱”;5月21日,合肥发布新规,关联公司不得报名同一块地,最大限度地防止围标现场发生;6月6日,东莞首次引入“终次报价”规则,创造性地提出“最接近平均价”的竞拍者才能拿地;……

这一轮土地竞拍规则调整,降低了土地溢价,提高了对房企资金链要求,让他们在高价拍地时,无法进行高负债、高周转和高杠杆快速扩大规模的操作。而且,由于老地王都等着新地王来拯救,新地王如果出不来,对于此前斥巨资拿下地王的房企来说,也是一记噩耗。

一位在房企做投拓的朋友告诉我,以往,当土拍结束时,参与者都会对地王得主报以掌声,既表示对对方财力的敬佩,也有祝贺之义。

如今,地王诞生后的拍卖大厅,通常鸦雀无声,得主非常低调地签字离开。所有人都心知肚明,在这个年代,“地王”或许可以打造成扛鼎之作,但更可能是定时炸弹。

“每一个地王背后都有血泪史。”某千亿房企总裁的这句话,足以道出许多拿过地王房企的心声。历史一次又一次印证了,每一个表面光鲜的“地王”称号背后,不仅要付出真金白银的代价,还要经受时间的残酷折磨。

但无论何时,赌徒都是不值得同情的,凄凉的结局,早在贪婪之心生起之时写就。对于中国的地王而言,也是如此。

历史的车轮一直在向前滚,这批被套地王不是第一个,也不会是最后一个。但这个世界正在惩罚地王,一个也不会放过。

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