6月17日，深圳再次吸引了世界的目光。
这一天，华为公司创始人、CEO任正非与美国学者乔治·吉尔德（George Gilder）、尼古拉斯·内格罗蓬特（Nicholas Negroponte）在深圳总部就“技术、市场和企业”主题进行对话。
这是一场任正非与数字时代的对话。
乔治·吉尔德，是美国著名经济学家、未来学家、“数字时代”三大思想家之一。而尼古拉斯·内格罗蓬特则称为“数字化预言家”。
这也是一场深圳与世界的对话。
作为华为总部所在地，也作为全新崛起的世界科技、新经济中心，深圳在某种程度上代表着世界经济、科技、金融前进的方向。
世界在看华为、看深圳，而深圳在看香蜜湖。
正在全新升级的香蜜湖，既代表了深圳过去的辉煌与荣光，也代表了这个城市的长远与未来。
1谁是中心？
前几天，朋友问了我一个比较有意思的问题：
2017年下半年以来，深圳房价涨幅最大的片区既不是大热的深圳湾、也不是前海，而是香蜜湖。
朋友疑惑，是前海神话破灭了吗？还是楼市规律发生了奇妙的转折？
其实，多数深圳购房者的焦虑只因不明白一个最基本的道理：
房子本身通常是不值钱的，真正值钱的是土地。
通常而言：
老房子=土地的钱
新房子=土地的钱+房子的钱
既然房子多是土地价值的体现，我们不妨把问题简化一下：是市中心的土地（房子）更值钱还是前海这样的新区？
对于这个问题，答案其实相对简单：
市中心不迁移的城市，越靠近中心越贵，不论是老房子新房子，只跟地段有关，也跟城市的发展有关，有实力的城市摊大饼，实力不足的城市搞新区。
比如北上广深，城市发展就像摊大饼，四面同时扩张，越摊越大，而中心却越来越贵。
北京是最典型的例子，北京的中心，是故宫，因为中心没有迁移过，所以故宫周围的房价，建国以来一直都是最贵的。
2深圳，中心还是那个中心
北京如此，上海如此，深圳亦如此。
20多年来，深圳的市中心一直在福田，从没变过。这就是为何，在房价普涨之后的深圳，能再次一骑绝尘的是市中心的香蜜湖，而非其他板块。
很多人说，感觉深圳中心一直在变啊。我只能说，深圳是一直在发展，但中心从未变。
深圳曾经制定过1986版、1996版和2010版三版总体规划，从每次的规划中可以看到，福田很“受宠”，必提福田是中心。
深圳第一版总规（1986-2000）中，明确提出了福田作为未来的新行政、金融、会展、文化中心。这也是深圳在城市规划中，首次明确提出城市中心的概念。也就是说，深圳真正意义上的第一个城市中心是福田。
到了1996年深圳第二版总规（1996-2010）发布，第一次明确提出了城市中心组团的提法，当时定位的中心组团就是福田区＋罗湖。其中市中心区位于福田，是为未来的行政、文化和商务中心，福田楼市也因此进入了黄金10年。
再到深圳第三版总规（2010-2020）时，城市性质由区域型转变为全国经济，首次提出了“城市中心体系”，确定２个城市主中心，即福田--罗湖中心和前海中心。
虽然新一版的总规还没出来，不过从最新透露的消息看，未来新一轮总规中，深圳的中心体系是“一个都市核心，2个市级中心，3个副中心”的格局，其中“一个都市核心”依旧是福田。
那福田和前海谁更重要？谁更中心？答案在政府的公告里。
在最新的《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》里，关于福田部分的政策是这么表述的：“沿深南大道香蜜湖片区规划建设国际一流金融街区”。
而前海的部分如下：“以前海深港现代服务业合作区、前海蛇口自贸片区等为载体，全面加强与香港在金融和专业服务、科技文化、医疗教育、环境保护、法制等领域的交流合作。”
香蜜湖金融街规划
网传金融街效果图
我们只需要清楚一点：香蜜湖的定位是国际一流，而前海只是深港层面的。
一个国际，一个深港，其中的意味，我想大多数人都懂。
网传香蜜湖歌剧院效果图
深圳金融街地标双子塔，也许是500米+
用一句俗一点的话说，在深圳这个以摊大饼模式发展的城市里，中心仍旧是福田香蜜湖一带，尽管前海在深圳这个饼里也异常重要，但它和香蜜湖相比，还是仍在成长中的一个区域。而香蜜湖既是公认的豪宅区，又拥有顶级规划。
3深圳的未来又在哪？
前面我们说了，在北上广深地区，中心是永不落幕的，就像没有地方能取代天安门，也没有地方能取代上海外滩，同样深圳也没有第二个地方能取代香蜜湖。
这种成长性，可以从房价窥探一二：
1、近两年多，香蜜湖涨幅深圳第一。
2017年初开始，香蜜湖的涨幅就已在市场掀起过一波热潮。据当时多家媒体报道，香蜜湖水榭花都3期，一套204平米的房子，以均价17万元/平米、总价3500万成交。而就在年初，该户型成交价仅仅2500万左右，大半年时间，房价涨了1000万，涨幅达40%。
是不是吓到你了？
当然，估计又有人要说我耸人听闻，这是给地产商打广告了。
或者说，香蜜湖这个案例只是特例？
我专门去安居客上查了一下，水榭花都目前均价已经达到163482元/平米，而三年前仅为135023元/平米，涨幅近20%。
而目前安居客上甚至有单价21万元/平米，定价8500万的二手房放出，直接证明了香蜜湖领涨的真实性。
这可2016年大涨之后的“成绩单”，你要知道，这几年深圳多数片区的房价基本没涨，甚至微跌。
2、从过去10年看，香蜜湖片区一直领涨深圳
在一份深圳过去十年房价的统计报告中，香蜜湖一直领涨深圳。
比如位于福田香蜜湖片区的东海花园，是2000年的老盘，但是2017年涨幅就达到了40%。再往前推进一点，东海花园从2015年年初的4.8万元/平米一路飙升到2019年的12.4万元/平米，涨幅接近158%。
2002年，水榭花都一期开盘，当时深圳均价才6000元/平米不到，项目开盘价格却达到了2.68万元/平米，就此奠定了香蜜湖豪宅片区的基础。17年过去了，目前安居客显示该小区整体二手均价在16万元/平米左右，最高有20万元/平米，10倍涨幅，而且是豪宅啊，一平米涨了14万。
3、未来10年，香蜜湖房价仍会是深圳最高，涨幅最快的区域。理由其实很简单：深圳这个世界级的城市在不断强化它的中心——大香蜜湖片区！
其一，不断强化的中心——世界级。
2019年，深圳市政府工作报告提出6大“城市新客厅”。其中，香蜜湖金融街赫然在列。目前，规划为香蜜湖金融街用地的清除工作正在快速推进中：
1月17日，深圳高尔夫俱乐部球场用地唯一的《房地产证》已被依法注销；
3月31日，香蜜湖德仕堡健康运动中心正式发布了《停业公告》；
4月24日，福田规土监察局发出《限期拆除通知书》和《敬告通知书》，要求香蜜湖公司自行拆除、商户配合清场；
5月2日，香蜜湖度假村世纪中心家居广场、壹号渔仓等收到清场通知书；
5月21日，对香蜜湖度假村开展新一轮清拆工作；
福田区“十三五”规划亦明确提出：福田将以现有CBD金融区及深南大道两侧金融资源为基础延伸至香蜜湖，启动推进“深圳金融街”规划建设，扩展高端金融空间。
香蜜湖金融街占地约140万平方米，如果算上2015年租约到期的深圳高尔夫球场130万平方米，即2.7平方公里，差不多是福田中心区的70%，几乎相当于再造一个深圳中心区。
值得重点关注的是，根据市、区工作部署，香蜜湖北区拟规划为高质量高标准的“国际交流中心”，中区建设成为“国际金融中心”。
两个国际的定位，格局顿开。
依托福田CBD及深南大道两侧金融资源，同时在1、7、9、11号线交汇服务的支撑下，未来必将打造成为深圳核心功能区规划建设的新标杆。
其二，人群和配套——深圳最顶级。
其实，人们想住市中心的决心，从来没有减弱过。
对于现代城市居民而言，他们希望的是：我们不仅是活在城市，更是“生活”在城市。
香蜜湖的房价之所以涨，就是因为它们是生活在这个城市的最好体验。
这种生活就包括一系列的医疗、教育、文化、交通、环境等等。
假设孩子要上学了，荔园外国语小学、深外东海附属小学、深圳高级中学初中部……名校众多可以选择；再或者家里生病了，北大深圳医院、广州中医药大学、妇幼保健院……更别说作为老行政区的文体配套了：莲花山公园、市民中心等等。
这种配套，放眼深圳，独此一家。
据村长所知，深圳很多让人耳熟能详的人都住在这里，据说有人曾看见万科董事长郁亮在香蜜湖晨跑。
不过，香蜜湖近些年已经鲜有新房入市了……
4有人预测，未来香蜜湖房价稳站20万！
在寸土寸金的福田，香蜜湖的房产价值极高，已成为资产顶配的一种手段。
而中心区的土地向来是要靠抢的，所以香蜜湖的房子也实在不多。
目前二手方面，可以关注一下环湖的水榭花都、香蜜湖一号。
不过前面我们也提到，香蜜湖近两年房价涨的十分厉害。香蜜湖一号目前在安居客上的均价为17.4万元/平米，水榭花都最高单价已经站上了20万元/平米，这也就意味着进入门槛至少3000万起。
虽然门槛高，但是未来升值空间大。所以不少人还是咬咬牙入手了。
这就让人不禁发出感慨，香蜜湖要是有新房就好了！
毕竟新房限价，一二手价差之下套利空间大、入市门槛也不至于太高。
那么香蜜湖还会不会有新房入市？
未来香蜜湖规划没有住宅用地，那么现在香蜜湖区域内唯一的大型住宅项目——即将入市的天健天骄就值得购房者重点关注！
随着上半年深圳半岛四、华润瑞府等楼盘的热销，村长认为天健天骄正是又一抄底深圳的机会，也是深圳楼市下半场最值得期待的项目。
作为深圳早期大型企业，开发商天健集团被深圳市政府列为做强做大的综合性大型企业集团，在深圳先后开发了天健花园、天健天然居、天健阳光华苑等房地产项目。天健天骄，则是开发商用心打磨出的新一代产品。
天健天骄位于福田区莲花街道，莲花路与景田路交汇处西南侧，属于香蜜湖豪宅区，紧邻地铁景田站，区位优势明显。
南苑主力户型120-167平米3-4房，目前项目城市展厅已经在天健商务大厦一楼大厅开放接受咨询，项目正式展示中心预计在7月初开放。
项目整体以大户型为主力，采用平层和复式相结合的手法，对不同朝向则采用相应的户型设计策略，而超过420㎡的空中别墅更是提供中心区独一无二的视野。
同时，天健天骄也代表着香蜜湖的豪宅品质。
项目位于福田中心区核心区位，双向拥抱莲花山和香蜜湖两大绿地，同时远眺北方塘朗山郊野公园，俯瞰南侧深圳高尔夫。
值得关注的是，项目还规划有名校荔园外国语小学（天骄校区）30班，目前已经开始招生，计划于今年9月份开学。
再加上我们前面提到的，目前香蜜湖国际金融中心的地位加持，以及周围片区内旧改进程的持续跟进，未来区域的可持续发展动力极强。
打个比方：前海是科创板上的互联网新贵，香蜜湖就是龙头板块里的茅台。在可预见的未来，香蜜湖作为雷打不动的深圳中心，还将继续迎来新一轮的爆发。