今天下午，在香港上市的地产股集体暴跌！
先是这样的：
佳源国际控股午后突然开启断崖式暴跌，跌幅达到80.62%，市值由此前一天的约326亿港元缩减至63.28亿港元，市值瞬间蒸发263亿港元。
再是这样的：
阳光100中国截至收盘跌了64.6%，市值蒸发了60多亿，跌幅一度达到75%，股价不足1元，险些沦为仙股。
最后是这样的：
截至今天收盘：
力高集团跌了16.5%；
嘉年华国际跌了9.8%；
龙湖集团跌了9.1%；
龙光地产跌了4.5%；
融信中国跌了4.3%；
旭辉控股集团跌了3.6%；
碧桂园跌了3.5%……
到底什么原因导致地产股暴跌？
盘后，市场给出的三大原因是：
1、债务违约
有媒体报道称，佳源国际控股2017年11月发行的总值3.55亿美元的优先票据今天到期，并出现了债务违约。
不过，今晚佳源国际控股发布声明称，有关集团分别于2018年1月18日及4月26日发行，共值3.5亿美元票息8.125厘的优先票据，集团确认已偿还全数款项。
2、业绩大幅下滑
此前佳源国际控股发布公告称，2018年12月合约销售额人民币21.5亿元，同比降31%，业绩表现也出现大幅下降。
阳光100中国同样是因为业绩不佳，其去年全年实现未经审核合同销售额约人民币120.96亿元，仅完成全年销售目标175亿元的69.12%。
3、销售数据被质疑造假
1月初，在一家机构发布的2018中国百强房企销售增幅排行榜显示，佳源集团2017年的销售额为79.2亿，2018年销售额为875.5亿，并以1005.43%的销售增幅登上排行榜的霸主位置。
销售额以宇宙未闻的速度增长，本在行业内不知名的房企佳源陷入全国舆论的质疑。
有人公开撰文称：一家年销售900亿元的房企，在江浙地区之外却默默无闻，到底真实卖了多少？
虽然随后佳源集团声明称，机构混淆了佳源集团与佳源国际两个统计主体，误将佳源国际2017年的数据当做佳源集团的销售数据。实际情况是佳源集团2017年销售额为508.25亿，2018年销售额为875.5亿，实际增幅72.2%。
但“乌龙”事件的解释显然并不足以服众。
01关于数据水份的问题，标叔的朋友村长曾在去年5月份专门撰文说过。现在摘录部分内容再给大家看一下：
1、某排名前三的大型房企，其2017年共实现合同销售金额5508亿元。但机构的榜单显示，归属于它的权益金额仅有3961.1亿元。
2、闽系房企的黑马旭辉，其2017年合同销售金额为1040亿元，但年报公布的权益金额只有550亿元，权益比例仅为52.9%。
3、2017年卖了600多亿、排名34位的浙系房企传统“二哥”滨江集团，2017年合同销售金额为615亿元，但根据一家机构的榜单，其权益金额仅260亿元，权益占比仅47%。
4、绿城2017年合同销售金额1457.1亿元，但其权益销售金额540.2亿元，权益比例37%。也就是说，几乎三分之二的销售额并不归属于他们。
5、这还不算最过分的。朗诗2017年合同销售金额306.2亿元，权益销售金额101.1亿元，权益比例只有33%！
可能你要问，上面这些案例有几个意思呢，又是销售额、又是权益销售额的。
这么说吧，权益销售额是根据你投入多少分得的部分，比如一个100万销售额项目你占70%的股权，那你的权益销售额就是70万。
但开发商在计算销售额时，只要参与了，不管是占股70%，还是占股1%，它都会按照100%来计算。
02你可能要说，不就是几个开发商玩点数字游戏么，没啥的。
但你看完下面这几组数据，或许你会改变想法。
2017年，排行榜前200房企的流量销售金额之和为78881.6亿元，而权益销售金额为65948.4亿元，两者差值达到了1.29万亿元。
这1.29万亿就是被重复计算的，可以说是注水。
1.29万亿元是什么概念呢？
在2017中国城市GDP排行榜上可以排第9名，仅次于上海、北京、深圳、广州、重庆、天津、苏州、成都、武汉这8个城市。
上面这个表，是一机构榜单统计的房企流量金额与权益金额的差值之和，曲线越陡峭说明这个区间的房企销售额注水越严重。
比如：
前10强房企共注水6129亿；
前20强房企共注水9121.7亿；
前30强房企共注水9938.6亿；
前40强房企共注水11106亿；
前50强房企共注水11494.4亿；
前60强房企共注水11773.3亿；
以此类推。
你可以看到，前30强房企的曲线尤为陡峭，30强以后的越来越平滑，分界线这里，正是那些年销售额刚突破500亿、计划要突破千亿的那些房企。
03那么问题来了，为什么房企要注水？
因为从中国房地产业诞生的那一天起，他们就天然会有注水的强烈冲动。
这么多年来，我们自始至终都强调规模才是王道，不管是去拿地也好、上市也好、忽悠政府还是忽悠投资者或者员工也好，规模永远都是最重要的指标，所以房企们才会拼命地冲规模。
为什么这两年来，一些房企纷纷喊出销售过千亿、甚至数千亿的战略目标？为什么一些前两年不知名的房企，这两年的销售业绩突飞猛进，各种榜单都排在前面？
我数了下，在2017年的榜单中，千亿房企数量达到了17家，2018年更是达到了30家。而最新的统计显示，2018年有50家房企都提出了千亿计划。
因为在“强者恒强、弱者渐弱”的丛林法则下，千亿是大企业的门槛，决定了未来的拿地机遇、融资成本、人力资源等。
特别是最近几年银行对房地产贷款收紧，目前很多银行都是看排名放贷，对房企来说，只有拼命做大规模，在行业排行榜上位居前列，才有可能获得比同行更低的贷款利率。
但问题又来了，难道金融机构不清楚其中的门道？如果他们清楚，他们为什么又睁一只眼闭一只眼？
对于这两个问题，我能给出的回答的是。
第一，金融机构绝对不傻，这些问题他们清楚。
第二，金融机构之所以选择装傻，是因为在这个世界里，所谓的是非曲直，所谓的黑白，都是由强者来书写的，由利益相关者来书写的。
因此，只要大家还在同一条船上，只要大家现在都有得赚，一切都好说。要是万一哪天，地产公司出事了，金融机构翻脸比翻书还快，不信你走着瞧。
今天，好像金融机构就翻脸了。
04有知名中介机构首席分析师评价说，在资金收紧下，未来多家“假百强企业”会有资金链断裂的风险，尤其是新加入榜单的企业。
唯一的悬念恐怕在于，泡沫什么时候会破，又会是由哪家房企来引爆？
值得注意的是，2015年前后房地产企业发行的大量债券正陆续进入兑付或回售期。
按照恒大研究院的计算：
1、除去民间融资和类金融机构贷款，中国房企截止2018年上半年的有息负债余额高达19.2万亿元；
2、每年的财务成本不会低于1.7万亿元；
3、2018下半年到2021年是房企债务集中兑付期，规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。
中泰证券固收研究团队指出，2019年进入回售期的地产债规模高达4211亿元，与2018年的3180亿元相比大幅上升。
中金公司固收研究团队也指出，全部存量房地产债中，41%将于2019年到期或面临回售，其中AA及以下房地产债比例是62%。
香港资本市场知名人士、协纵策略管理集团联合创始人黄立冲更是预测：今年将是地产企业债务违约的高发年和爆雷年。
就在去年12月24日，银亿股份公告称，因短期内资金周转困难，其发行的公司债“15银亿01”未能如期偿付应付回售款本金2.99亿元，成为继华业资本和中弘股份后，第三家出现债券违约的房企。