根据谷歌给出的定义，数据中心是一种科技地产，里面装着服务器和通信设备。这些设备有相同的安全需求和环境要求，需要被统一呵护。
IDC，全称Internet Data Center，它的价值是：提供服务器托管和租赁、网络宽带批发及EC、ASP服务。
IDC的本质，就是有资源壁垒的商业地产，遭遇黑天鹅的风险小，现金流稳定，未来10年的确定性很好。
小视频、手游、社交软件的背后，都离不开它的身影。
专业的人做专业的事，集中管理可以降低运营成本，提高效率，这是社会分工的必然趋势。
在流量爆发时代，数据生产加速，对机柜的需求也是稳定增长。
云计算改变了很多行业的商业模式，以前是一次性卖产品，现在向云端转型，变成定期收取服务费，有了云游戏、云办公、云医疗，打游戏不需要下载好多G的客户端了，吃鸡再也不卡了，IDC让这个世界更加精彩。
1/5以美为镜
从渗透率来看，国内云计算大约是美国5年前的水平。
在美股，IDC行业牛股辈出，EQIX和DLR是两颗最亮的星。
EQIX是美股零售型IDC龙头，上市后涨了上百倍，远远跑赢纳斯达克，目前市值高达600亿美元。
DLR是美股定制型IDC龙头，同样上涨超过10倍。
在IDC领域，中美存在很多共性，产业趋势、商业模式、客户结构、运营模式大同小异，在投资逻辑上，可以以美为镜。
云计算时代流量爆发，这是IDC的底层逻辑，5G的商用强化了这一逻辑，过去5年，全球数据流量复合增长率达到26%，IDC行业增速保持在20%左右，未来这个趋势很难放缓。
IDC的客户以互联网企业为主，互联网巨头基本都在中美，美国是英语世界的互联网中心，中国市场大人口多，有一定经济基础，互联网发展的土壤好。印度虽然人也多，但本土经济环境不好，互联网精英都去了硅谷，国内依然是烂摊子。
机柜租赁是IDC企业主要的收入来源，一般有两种商业模式：零售和批发，对应的国内龙头光环新网和宝信软件。
国内IDC行业要比美国慢半拍，成长性更好，潜力更大，千亿巨头肯定会出现，只是时间问题。目前大部分的市场份额仍在运营商手里，未来将会逐渐第三方化。
2/5 REITs的作用
美国IDC企业普遍进行REITs化运作，好处是可以加财务杠杆，降低融资成本，享受税收优惠。国内企业大概率会依葫芦画瓢，届时盈利能力明显提升，估值得以重塑。
REITs（不动产信托基金）在今年4月份被提上日程，国家将率先在基础设施领域进行试点，IDC新基建是重点之一。
还记得消息出来的时候，A股IDC龙头都是大幅高开，然后高开低走套了不少人，所以估值比消息靠谱得多。
REITs就是一种基金，把大家的钱凑到一起，交给基金经理，让他去投资不动产，赚了钱给大家分。
直接投资不动产，资金门槛高，流动性又差，REITs解决了这个问题。就和买卖股票一样去交易不动产的份额。
REITs玩法有个特点，90%的收入都要分红，不会出现铁公鸡。
从美国的REITs来看，这种玩法还是比较成功的，大部分年份能跑赢通胀，但肯定赚不了大钱。
这种玩法跟房地产息息相关，还要看宏观政策，要是早个十几年出现，会有不错的投资机会，但是现在要慎重，尤其是商业地产这块。
IDC行业普遍是重资产模式，扩张的时候资金需求很大，采用REITs模式可以提高资产流动性、降低融资成本、享受更多税收优惠，毛利率会有明显提升。
REITs对光环新网和奥飞数据这样的民营企业影响更大，国企本身融资成本就低，边际改善不太明显。
3/5投资逻辑
IDC的逻辑有两类：
第一类是，以前很多企业是自建机房，现在租用IDC公司的机房，光环新网适用于这类逻辑，也就是零售模式。
第二类是，很多IT企业正在往云端转型，他们自己不需要租用机柜，直接买互联网巨头的云服务就行，而那些巨头去租用机柜，宝信软件、数据港适用于这类逻辑，也就是批发模式。
怡情对第二条逻辑的影响远小于第一条，所以最近光环的表现不如宝信。
我国IDC的资源配置存在一定问题，一线城市供不应求，中西部地区资源过剩、空置率高，很多项目的是由政府和资本驱动，就是那种面子工程，并非完全市场化。
作为重资产行业，上架率很关键，因为每年计提大额的折旧，业绩和上架率是非线性的，当上架率提高10%，净利润可能会提高30%。
一些城市严格限制IDC建设数量，因此有了寻租空间，有好爸爸的，已经占了山头的有明显优势，有准入壁垒才会产生超额利润。比如杭州把全市大型数据中心数量控制在10个左右，这样提高了稀缺性。
对能耗和生产率的要求越来越高，不符合要求的小型数据中心要关门，行业集中度会提升。
企业跟政府的关系，还有互联网大厂的关系都很重要，一旦项目落地，收益会比较稳定，因为商业模式简单，带有消费属性，又是成长性赛道，容易出现长牛股。
IDC的生意本质还是资源至上，拿到能耗指标，维护客户关系很重要。比如宝信软件有个好爸爸，拿指标、拿地能力明显超过其他企业。批发型企业受怡情影响小，今年的业绩要好于零售型，所以宝信今年的市场表现一直好于光环。
IDC的上游机会也不少，重点包括光模块、服务器、交换机。光模块龙头有中际旭创、天孚通信、新易盛，产业景气度高，估值一直降不下去。交换机龙头是华为、新华三和星网锐捷。
4/5亲爹与干爹
资本是很现实的，有技术拼技术，没技术拼资源和管理能力。
IDC未来发展空间很大，但是技术壁垒不高，并且一线城市对土地和能耗限制大，这产生了寻租空间，得资源者得天下。
A股的IDC龙头都是有背景的，在这行，寒门出贵子是传说。宝信软件有亲爹宝钢，在上海的资源获取能力首屈一指，光环新网有干爹亚马逊，数据港有国资亲爹，还认了阿里当干爹，奥飞数据在跟华为合作，当然亲爹比干爹要靠谱些，市场也这么认为。
一线城市能耗指标的申请非常严格，需求越大的地区，隐性的准入壁垒反而更高。
5/5估值
在美股，IDC行业有两种估值方式：P/FFO和EV/EBITDA
P/FFO是REITs的常用估值方式，用股价除以每股净营运资金，IDC企业向REITs转型后适用。
EV/EBITDA（企业价值倍数）排除了财务杠杆、折旧和所得税的影响，一般适用于重资产行业。
几个ICD龙头的EV/EBITDA：
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