菊大每次写的有理有据支持!!!//@人淡若菊:回复@朱酒:你如果真实有10年以上行业从业经验,应该很清楚综合体意味着什么。
2010前后也有过一波综合体热,后来都证明是失败的,现在有一个新的名字叫产业沟地。
实践证明,只有核心城市,核心区域的物业自持价值才比较高。
2006年前后,北京的房地产市场掀起了一波并购潮,最早合并的是北京城开集团和天弘宝变,也就是首开集团的前身,北京市国资委当时还有北京城建,北京城建和首开还主导了五棵松体育场和奥运村建设,为此成立房地产开发公司叫国奥投资,国奥投资后来也发展了不少项目。另外北京城建还参股了北京科技园建设集团,我们在北京看到很多领秀开头的盘,其实都是北京的国资系。当然除了首开,还有首创等。因此北京系的开发商开始的时候是非常强大的。
降到到这里,不得不提有一家企业管理者名气很大,公司却经营的一踏糊涂,这家公司就是华远,另一家是金融街,金融街早期是一家非常牛的公司,管理者叫王功伟,这个人名气比任志强小,但是对行业,形势看的非常清楚,因此我们看到的一些名气很大的人比如任志强在我眼里不是合格的地产管理者,最多算一个地产的死多头。
北京有一家很牛逼的商业地产管理商,不是亚运城商业的管理者,我说的是国贸,一共有三期,在北京的cbd,是北京的核心区域。为什么说国贸,是因为北京西城区建设金融街的时候,开始大部分都是委托金融街这家公司,后来金融街借壳重庆亚华,金融街开始的时候建设了很多写字楼,都出售了,后来管理者王功伟发现核心城市核心物业具有稀缺性,因此就改变了原来出售的策略,将金融街的a5写字楼 金树街,四合院,金融街购物中心,金融街丽思卡尔顿酒店改为自持。这时候有人问金融街是否转型为国贸这样的企业,王功伟回答到,不是,金融街不会转型成国贸这样的企业,金融街只持有核心城市核心物业,这是我第一次接触到这个观点。
事实确实是这样,金茂的凯晨开始也是出售 卖了一些发现部队,何操立即对余下没卖的凯晨进行自持,这才有了金茂现在最优质的商业物业凯晨世贸中心。
事实证明这些做法都是对的,王功伟后来在金融危机的时候果断接盘首开的天坛商业项目,也就是金融街月坛中心,接盘中信城商业项目就是金融街广安中心,同时在金融危机前后抄底西单老佛爷。这些项目有的业态是购物中心,租金并不太高,但是基本上保留的核心城市核心物业的框架。
但是,这些年,非核心城市,非核心地段的物业因为持有成本太高,让很多企业算不过帐来,其中中海旗下的宏洋之前有三大自持物业,一个位于北京金融街,另外一个位于上海,还有一处在吉林,吉林项目宏洋曾经果断选择出售。
大约还是那个年代,但是已经不是金融危机前后了,时间已经到2010之后了,有一家企业叫绿地,就是当年号称超万科的绿地,通过综合体沟地做到了行业的头部。
但是此后的一些年份,绿地经常传出资金紧张的消息,后来人们发现,综合体沟地确实土地价格便宜,而且和鸦片一样,不但可以修饰报表,而且可以迅速的出卖住宅,等住宅卖出后,利用住宅的现金流来建一个综合体,而且那个年代综合体沟地比现在还要便宜。
随着时间的推移,确实住宅赚了不少钱,但是综合体还需要继续投入,因此很多现金都沉淀到综合体上了,因此绿地的现金流一直不太好。当然这也是综合体的通病。
2010前后也曾经出现过商业热,大家都觉得住宅不能永续经营,比如泛海北京东风乡项目之前很多的住宅改规划变成了商业,现在想改回未必容易。绿城也是那个时代的受害者之一。那个年代万科甚至买了一个1北京的1旧楼进行改造,富力,龙湖大力布局上海大虹桥,也就是现在瑞安虹桥天地旁边。行业认为住宅不是永续经营,且综合体沟地便宜。
而事实证明,走这条路的企业都边缘化了,那时候soho的潘老板还是很有钱的,瑞安房地产的罗公子也为自己的新天地沾沾自喜,而实践证明,最终走出来的那批企业并非综合体沟地,商业比重较大的企业,而是那些纯住宅的企业。
最终,纯住宅的土地变现价值也远远的高于商业土地,如果一些企业小,当年囤的不是综合体地块,而是住宅地块,尽管这些住宅土地当年看比较贵,但是回过头来看,还是囤住宅的赚大了。
然后就是时间回到2016,2017,这两个年份对中国房地产的最大的意义在于打破一线套不住的神话。
在2016年,2017年之前,有一个一线城市的地王无论多贵都套不住。
这句话用绿城做反面教材最为合适不过,大约2010年前后,宋卫平在上海和中海抢长风地块,结果中海抢到手了,宋卫平扫兴而归立即在苏州抢了两块地,便是绿城苏州御园和绿城苏州桃花源,这两个项目后来卖给了融创。
不同的城市 拿地,命运不同,因为之前有一线不会被套的神华,中海的长风地王顺利解套,而绿城苏州地王深深被套,知道项目卖给融创时候也被套住了。
同时期 一线比较火爆的城市便是北京,那个时期央企财大气粗,兵器集团拿下了北京蓟门桥地王,保利先是拿下了大望京地王后来又拿下了石佛营地王,后来兵器集体把项目装让给保利,就是北京保利海德公园项目,石佛营项目就是保利东郡,当时面粉比面包贵,记得当时保利东郡旁边的招商1872的售价开始和保利楼面差不了多少,但是一线的地王命运较好,这些项目都没被套住,因此一线地王不被套住的神话由此诞生。
后来北京市场风起云涌,融创西山壹号 金茂广渠金茂府,望京金茂府开始兴起 金茂也开始异地扩张,金茂在上海大宁拿了一个地王,我记得楼面4万多,而当时旁边象屿的项目售价4万出头,记得大宁地王一直开不出 ,我记得好像至少一年半后,上海的行情开始火爆,这时候大宁金茂府的机会来了,从6,8,10直接跳涨,让金茂深信核心城市的土地很难套住。
这当中的一些豪宅,比如北京中赫万柳书院,融创农展馆北京壹号,使馆壹号等等等。
至此,一线没有被套的地王基本上已经是主流思想。
然而没有打不破的神话,这里就不具体讲了。
可能你这样投资金茂的投资者都不一定清楚金茂面临的大的形势和战略。
比如,金茂面临长三角杭州 南京,宁波等城市限价,金茂成本控制能力较差难以在这些城市布局,南京之前不限价去年布局了4个项目现在也非常不成功。大湾区现在以旧改为主,金茂难以深耕,因此只能走综合体路线。你看看杭州的那些限价地,以金茂的成本那块可以做的?
其他地方的形势我也就不讲了,只有看清形势,了解自己,才能百战百胜。
其实市场还有很多路的,不是比说的那种综合体沟地是能力强,综合体沟地也是没办法适应市场,谁混的好好的愿意去综合体沟地?你让万科去大规模沟地,你看他愿意不愿意?不要说万科,保利没能力,也不要说招牌挂没前途。是自己无法适应市场被边缘化而已吧?
最近四年,2018年下半年至今,大部分时间都是招牌挂的黄金时期。
$绿城中国(03900)$
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引用:
我准备重仓绿城中国,请问朱老师对绿城中国明年后年或者比较长期的看法,谢谢。

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管我鸟10-03 11:50

菊大每次写的都是有理有据,而其他大V都是臆测,总是想象未来,用未来作为论据