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牛市初期
今年3月以来，全球疫情肆虐导致经济停摆，我记得当时好多人都在说：世界末日要来了，要不要跑路？下面这个是创业板近期的走势，可以看出3月之后跟跌了大约1个月，之后就处于缓慢爬升之中，今天终于大涨。
那么当前的股市到底处于什么阶段呢？我们来看看周K线。下面是2019年以来的创业板指数。
我想你不难看出它处于慢牛之中已经超过一年时间了。下面是中证1000指数。中证1000指数代表了小盘股指数。可以看出，小盘股指数在去年8月见底之后，在今年2月曾经有一波比较凌厉的上行，而之后在3月伴随整个世界市场而调整。当前仍处于小步慢牛阶段。
下面是中证500指数。中证500指数同样在8月见底，其走势与中证1000一致。
下面是沪深300指数。相比较上面的慢步上行，沪深300走势始终比较平稳。
而创业板指数则走出这么明显的上升趋势。下面是创业新兴指数。可以看出自2019年2月以来其凌厉的升势。这表明当前的牛市还主要集中在创业新兴行业领域，有待发散到其他领域。
在来看看各指数的估值。可以看到，全部A股当前的估值还处于较低水平，创业板的市盈率已经处于相对高位，但其市净率数据却并不高。这表明公司的盈利能力尚未恢复到先前水平。
通过上面的大盘走势，以及指数估值，我们可以得到下面几个小结论：
主要指数都在缓慢上行。主要指数的估值都处于相对低位。创业新兴股涨势较好。整个市场处于牛市初期。
牛市初期的特点是什么？
那么牛市初期的特点是什么？
首先是市场情绪尚不稳定，很容易受到外界信息的影响。这表现在今年3月以来A股受到境外股市大幅下跌的影响，尽管国内疫情已经得到控制并逐步好转。
其次是不断有大牛股创新高，而大部分股票都在横盘甚至阴跌之中，也因此虽然指数在缓慢上涨，但赚钱效应不明显。
第三是由于市场情绪尚不稳定，上涨个股仍以业绩确定的优质个股为主，属于典型的业绩推动。
第四是由于赚钱效应不明显，广大股民的参与度很低，很多人长期不看行情，属于装死状态。
第五是整个市场的估值仍处于相对低位，且估值提升不明显，指数上涨主要靠业绩增长驱动。
后面随着整个市场的逐步上行，市场情绪逐步稳定乃至升温，最终达到一定临界点之后，资金蜂拥入市，指数大幅上涨，进而进入牛市的中期。去年年初时，大量资金蜂拥入市使得指数被快速推高，之后再5月后指数再次回落，之后进入相对平稳发展期。个人认为A股的风格已经发生变化，短期内出现疯牛的概率较低，大概率会出现一轮持续时间较长的温和增长的牛市。而当前，正是一个很好的时点。
物业股终于热了
常看文章的小伙伴应该知道，我比较关注地产股，而物业股作为地产行业的延伸，一直在我的关注中。去年11月18日时我就写过一篇物业股的分析。而写完之后它的走势是这样的，也就是说，公司在12月时虽然有上涨，但随后随着疫情就开始下跌，最近则开始上涨。
又比如这个招商积余，这个走势可能会让你以为是贵州茅台或者海天味业，又或者是爱尔眼科这种大众情人。
而我关注的物业管理公司主要还是港股，涨势也不错，比如中海物业：
大的地产公司通常都会有物业管理相关的子公司。在地产主业估值屡创新低的情况下，物业管理公司却受到市场的热捧。不能不说，这就是时代的变化。
物业股好在哪里？
不能不说，相比于房地产开发来说，物业股的估值高是有原因的。我个人认为，物业公司从生意模式上至少有以下几个特点：
首先是现金流充沛。
下面是南都物业最近几年的经营现金流，最左侧为2019年。
下面是该公司最近几年的净利润。两相比较很容易发现，物业管理公司的经营现金流比较充沛。
其次是有息负债率低，很多物业管理公司都没有有息负债。
第三是经营周期性小。这是由物业管理的行业特点决定的。物业管理服务于业主，其收费标准是相对稳定的，而其费用支出也是相对确定的。这使得物业管理的经营稳定性非常之高。
第四是行业属于朝阳行业，增长迅速。物业管理行业的发展取决于两个方面，一个是房地产每年的销售增量，二是来自存量小区增设物业管理，三是来自于物业管理的提价，四来自于物业服务内容的扩展。
以上这几个特点，使得物业管理企业具备高确定性的特点。也因此，物业管理公司的估值要高于地产公司。
物业行业是个大行业
我们谈到物业管理行业的空间时，需要知道其行业主要涵盖哪些内容。物业管理的提供的服务主要分为物业服务和增值服务。主要细节见下。
为了简便起见，我们只拿我们经常接触的业主所交的物业费来说吧。
物业费的规模有多大呢？物业费的规模取决于物业面积和物业收费标准。下图是中国国内的物业管理面积。这个数据有点老，但根据每年新竣工的房地产面积，这个数值是相对准确的。
下面看看收费标准。可以看到住宅物业的收费标准是比较低的，办公物业和商业物业的收费标准比较高。整体上的标准是每平米每月4.1元，折合每年为49.2元。
我们按照2019年220亿平米的物业面积，乘以49.2元的收费，得到总收入为10824亿元。
如果我们以未来10年中国城市化率达到70%，那么城市人口为10亿人。届时物业管理的面积还将有较大的增长。而我们也不好去判断其增长结构。如果按每年增长15亿平米（商业加住宅），那么10年累计新增150亿平米，总计达到370亿平米。物业费按照每年3%（与通胀持平）来计算，那么仅仅物业收费一项，市场容量就达到2.45万亿。
我们以届时增值服务占比30%来估算，整个物业管理市场的规模达到了3.5万亿。
这的确是一个巨大的行业。
大行业里的小企业
物业管理虽然是个大行业，但市场的集中度还非常之低。从下面可以看到，2014年时，物业百强的市场份额才仅仅20%，而到了2018年，这个数值就达到了39%。2019年最新数据，物业百强的市场份额又提升了5%，达到了44%。
但我们同时要看到，物业十强的市场份额2013年时仅仅4%，而2018年也仅仅10%。相比之下，看一下地产行业的市场集中度。
因此，整个市场的集中度还比较低，但提升非常之快。
物业股的投资机会
我之前在讨论分众传媒时提到过物业公司对于广告位的管理。其实不仅是广告位，包括万科，碧桂园，保利地产等大的地产公司，已经将物业管理延伸到了城市管理领域，通过参与城市服务的方式来经营当地的物业及相关服务，其中就包括了广告位。这一方面说明我们上面分析的物业管理的市场空间实际更加广阔，同时也说明其业务拓展的范围也非常宽阔。
物业管理具备一定的垄断经营的特点。众所周知，一家物业公司一旦管理了一个小区，想要更换是相对困难的。这种垄断经营的特点使得物业公司的生意具有天然垄断性。而具体的盈利空间则取决于其服务溢价及成本控制能力。
物业股的主要看点：
1. 行业巨大的发展空间。
2. 市场龙头的市场份额提升。
3. 业务拓展带来的盈利能力的提升。
4. 现金流充沛，有息负债低带来经营的低风险。
5. 物业管理的特点带来较强的天然垄断性。
几个物业公司的估值
声明一下，本人不荐股，也不做任何投资建议。
下面的图来自东方证券的研报，这几个物业公司里，碧桂园服务，保利物业，绿城服务，中海物业，雅生活，招商积余经常拿来看，新大正刚上市，而之前A股上市的只有一个南都物业，我之前在关注股组合里放入这一个，后来为了精简持仓股就删除了。
其实你如果结合公司的收入结构，负债率及成长性来综合比较，就会知道贵有贵的道理。
关于物业公司，需要细致分析的东西太多了，我们后面再细分析。今天先到这里。
哦，对了，这几天我血压一直低得厉害，朋友圈里发了一条之后好多人都给我留言，给了我好多建议。在此非常感谢大家。我的低血压其实是遗传的，在情绪不高或者休息不好时就会加剧。我按朋友的建议，买了一些西洋参。昨天睡觉睡的比较多，今天一天感觉尚可，就是胸口还有些闷，但偏头疼没有了。再次感谢大家的关心。
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