买房还是买房产股,堪称理财、投资、股票领域,经久不衰的话题。
最近,看到一篇中庚基金丘栋荣的访谈《低估值价值策略能持续产生高阿尔法》,又一次提到了这个话题,颇有意思,所以借着顺便说说。
不买房的丘栋荣
谈及基金经理,尤其是明星基金经理,在许多人印象中,都是年入数百万,坐拥豪宅的范儿。
不过在这篇访谈中,丘栋荣被问及 「听说你至今没有买房,全部身价都跟投了自己管理的权益类产品,为什么?」 时并没否认,而是多处回答,看来 「没买房」 是事实。
对于 「不买房」,丘栋荣在这篇访谈中做了多次不同角度的回答。
先是从现金流角度对房产和权益类资产做了总体对比:
我一直认为,赚钱来自于资产本身的盈利和现金流,不能指望来自于交易。不能是你以一个价格买进去,别人以更高的价格买走,但资产的现金流没有变化。所以相对于房产,我更喜欢权益类资产。
而在之后谈他的低估值股票投资偏好时,又再一次提了这点:
2014 年,我们组合的市盈率是 6 倍,现在,很多核心资产的市盈率是 60-70 倍。我们很少去买市盈率 30 倍以上的公司,因为假如它未来的增长率变慢,回报就会很差。30 倍的市盈率意味着只有 3% 的回报率。我不喜欢买房,就是因为租金率太低,现金流太差。
其实丘栋荣这里说的,就是房产市场最常见的 「租售比」。
目前一线城市租售比动辄 50 倍以上,一套房子靠收租金,静态需要 50 年以上才能回本。
当然,因为觉得 「租售比」 高估,而错过过去数年乃是十数年房价大涨的人,不在少数——不过丘栋荣早就给自己的投资做了界定:赚钱不指望交易,而是指望现金流。
老实说,对于二级市场的投资人,会有类似想法的还真不少。
就像我也听到过有朋友在测算,觉得类似上海新天地一套一百多平方的房子差不多也要 2000 万,而类似地段的服务式公寓,月租 3.4-4 万元能拿下,这样算下来 2000 万元只要 2.5% 的年化回报就能覆盖房租——剩下来的资金若是投资能够复制过去 A 股基金 15% 的年化回报,那是极为划算。
当然,这样的测算,都是静态的,其实未来更多还取决于上海市中心的房子,是不是可以在全国人民的支撑下稳步并不低的回报继续上升,也取决于 A 股基金是不是还能维持过往那么高的普遍年化回报。
对这个话题有兴趣或者有研究的,不妨留言一同探讨。
当然,无论你是否会笑话丘栋荣错过了过去那么多年房产牛市 「太傻」,但是这种近乎 「偏执」,作为一名基金经理,尤其是价值风格的基金经理,倒是值得信赖。
不买房但买房产股
错过了房价上涨傻不傻?这是丘栋荣的私事。
对基民而言,其实更值得关注的是丘栋荣对房产股的偏爱。
「买房不如买房产股」,这是丘栋荣当年喊的一句口号,在这篇访谈中,他如此回忆:
2014 年,我们买过很多地产股。当时地产股只有 3-4 倍市盈率,只要房价不跌,年化回报率超过 30%;如果房价涨一倍,股价能涨五倍。事实证明,股价真的涨了五倍。所以我们提出买房不如买房地产股,如果房价涨,房地产股会涨得更多。
那波行情,以下表的申万房地产指数来看,指数涨幅就有 226%,更何况是精选个股。
从这点而言,如果不考虑个人买房的按揭杠杆,单看收益率,丘栋荣单单这波一年半五倍行情,也足够笑傲普通炒房客了。
当然,丘栋荣谈房地产,核心还是看这一波。
首先,丘栋荣以 「反脆弱性」 来概括当下房地产股的价值:
当前一些高估值股票非常依赖于流动性,而地产公司存在较强的反脆弱性、上涨空间也较大;不对称性是指一旦出现问题,亏损较大。不出问题,也赚不了多少钱。
然后,他也从 「低估值陷阱」 的角度,解释了前两年为什么不买地产以及银行。
2018 年、2019 年,我们组合里超配最多的是低估值的医药和科技,却没有估值最低的银行、地产。地产股在 2018 年初只有 10 倍市盈率,但在经济下行周期,我们认为它是一个泡沫,因为在周期顶点的 10 倍市盈率很高,预期收益率较低,对于这种表面的低估值,我们非常看空。
2020 年 6 月份之后,我们才开始买银行、地产,主要是因为这类公司基本面风险不断降低、估值依旧便宜,能够通过自身的研究获得阿尔法。
至于为什么开始买地产了,丘栋荣也有解释:
PB-ROE 是以 ROE 的不确定性为核心的基本面研究,本质是看公司的永续,是对公司完整生命周期的研究。为什么去年六七月份,我们开始看好银行、地产,因为银行的周期性风险降低了;疫情期间,市盈率更低,但我们为什么不敢买,因为当时是下行周期,风险算不出来,估值再便宜也不敢下手。我们要把 ROE 的风险算出来,ROE 的风险与企业处于什么生命周期有关系。
在这部分,丘栋荣对于 「低估值陷阱」 再一次做了解读:
10 倍的 PE 既可能是非常好的投资机会,也可能是一个价值陷阱,把 PE 分解成 PB-ROE 会更加立体。比如,两个公司同样 10 倍 PE,一家公司是 1 倍 PB、10% 的 ROE,另外一家公司是 5 倍 PB、50% 的 ROE,那么前者可能处于周期性底部、成长性非常高,而后者可能处于高点,比如 2018 年初的钢铁股。
看了下丘栋荣在中庚基金的旗舰型产品中庚价值领航,金融和地产的持仓比重,的确在去年下半年开始陡增。
如何指数化押注地产
丘栋荣对地产的看好,值得关注。
当然,他管理的基金,目前房地产的比重也就是 10% 不到。
笔者看了下,另一位以金融地产股投资闻名的鄢耀,旗舰的工银金融地产混合,地产的持仓比重 10.04%,也是相若。
主动型基金里面,大概就华泰柏瑞新金融地产这个基金是地产仓位比较重的,四季度占比 46.27%,此外建筑业还有 6.56%。
如果是希望主观提升房地产行业的暴露,最直观的还是指数基金。
A 股单独房地产领域的基金,其实并不多。具体选哪一个,我还是坚持 「打新 +」 策略。
从下表可以看到,鹏华中证 800 地产和招商沪深 300 地产等权重的规模都在 4 亿元上下,是最适合打新的,而且他们的 2020 年减基于增长率数据 (体现指数跟踪之外的超额收益) 也是比较好的,所以这两个首选考虑。