长租公寓:年轻人遭遇的第一坑?

Tech星球(微信ID:tech618)

 文 | 季露 周逸斐

头图 | IC Photo

“还差1天,就满15个工作日,美丽屋向晋商消费金融公司提交解贷手续了吗?”

正在公司上班的肖明,一低头就看到手机屏新弹出来这条微信消息。此事涉及的美丽屋是长沙一家长租公寓平台,而晋商消费金融公司则是美丽屋合作的租金贷平台。

仿佛抓住救命稻草的他,赶快点开微信群。但维权群其他成员回复的动态消息,让他再次心灰意冷。美丽屋似乎给所有维权租户的答复都暗含一个字,“等”。

从4月份开始到现在,已经2个月了,群里20多租客都被“误上”征信黑名单,如今他们的维权进度仍滞留在起点。

没人知道,这场维权到底什么时候才会结束,事件的背后,一场长租公寓的全面困局正在上演。2月,有长租公寓平台要求业主降租金租客却不降租金;4月青客公寓官方承认其资金困难;6月蛋壳公寓CEO高靖被调查,公司股价一度触底......

过去,依靠资本、租金贷的助推,长租公寓糟糕的盈利状况被掩盖。如今,资本退潮、租金贷被整治,长租公寓一片狼藉。

当第一块多米诺骨牌倒下,一系列连锁反应就此发生,那些本不该为此买单的年轻人受到了波及。

毕业即入坑

“应届毕业生使用蛋壳的椋鸟计划靠谱吗?”有网友在微博提问。

“别租蛋壳,我就被骗了!蛋壳假借月租名义,利用你的个人信息贷款,会影响你的征信。”阿月斩钉截铁劝告其他应届生不要租蛋壳公寓,她自己就是稀里糊涂被拉“入坑”的。

阿月是一名应届毕业生。2020年年初,她初次来京实习。因为租房经验为零,为了避免踩房东直租的雷,她选择了熟人推荐的蛋壳公寓。这家可以月付的长租公寓平台,也在某种程度上缓解了阿月并不充裕的资金储备。

很快她发现,互联网平台模式的蛋壳公寓并不如想象的“美好”。

“刚住进后不久,我和隔壁租户小姐姐聊天,才得知蛋壳所谓的月付模式是租金贷模式”,阿月吐槽。

所谓租金贷,即长租公寓平台把房子租给租客,如果租客向租房平台的合作金融机构申请租赁贷款,金融机构会一次性把一年的租金支付给长租平台。租客准时按月偿还金融机构贷款即可”,阿月向Tech星球(微信ID:tech618)解释道。

“我虽然刚刚毕业,但不想用分期贷款。我平时都不敢用一些消费贷金融产品,因为消费记录要上报征信,可能会影响以后贷款买房买车。”后来才得知真相的阿月十分生气。

“从推荐房源到签署合同,蛋壳管家从未解释分期月付是何含义。全程极力推荐我首选分期月付,不仅价格低还能享受九六折房租,季付不能享受折扣。”为了省钱,阿月接受了蛋壳管家的推荐,就此陷入每月还贷2360元的循环 。

“避过了直租房的‘坑’,最后却入了长租平台的‘坑’。”阿月感叹到。

不止阿月,一位长租公寓平台员工告诉Tech星球,“付款方式选择月付的租户,大部分都是年轻人。”

“因长期逾期未还贷,已严重影响个人征信。”

收到这条消息时,刚刚毕业一年的肖明瞬间懵了,他并不清楚,自己怎么就稀里糊涂地因为房租逾期就上了征信。

“我当时合法合理租房,也准时缴纳房租,为什么退租后又被莫名其妙记上征信了呢?美丽屋房管回复是已经解除贷款合同了呀。”肖明质疑。

去年11月份,他因工作调动需要提前退租,“房管爽快放我离开,并丝毫未提违约金和贷款相关事宜”。肖明回忆。

退租后不久,肖明就收到晋商金融公司的第一条还款通知。但美丽屋房管给他的答复是“贷款早已还清,是晋商金融公司系统出现问题”。肖明有意识地打开了之前缴纳月租的“惠享go”公众号,后台显示贷款合同已终止。

可是金融公司的催款消息依然不期而至。从去年11月到今年5月,肖明每个月都会收到一条催款信息,而美丽屋拒不承认未解除贷款合同。被逼无奈下,他只能自行还款8100元。“我手头资金一共就1万多,本来想给父母买个按摩椅,这下全搭进去了。我计划贷款买车买房,这下上了征信黑名单就麻烦了”。

因为财力有限,肖明再也没有能力偿还剩下的款项,逾期就此发生,5月底,肖明发现,京东白条和借呗等借贷工具已经被封了一个月。

肖明和阿月不知道的是,其实从签租房合同开始,他们就已变成一只老实待宰的“羊羔”。

脆弱的现金流游戏

营收依赖金融的长租公寓先天畸形。

这是一门现金流极其脆弱的生意,利润微薄不足5%,而空置周期和出租率是企业回款效率的关键。

过去,靠着资本的助推,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源。

高收低租在某段时间成为行业的常态,原本脆弱的现金流更受影响。于是,长租公寓推出租金贷模式:即租客与长租公寓企业合作的金融机构签订贷款合约;金融机构替租客向长租公寓企业支付全年房租,租客再分期向金融机构偿还租房贷款。

这对于刚刚毕业却又囊肿羞涩的学生来说,简直是莫大的福利。因此,即便深知美丽屋的套路,刚刚毕业的肖明还是入坑了。

依靠租金贷,平台既可以拿下毕业生这一庞大的租房群体,又可以提前从金融机构获得长期租金,积蓄资金池,形成财务杠杆,用以规模扩张、吸纳新房源。

长租公寓平台盘算的是,等到有一天规模足够壮大,自己可以掌控价格,而价格才是长租公寓真正可以盈利的武器。

但疫情之下,空置率陡然提升,回款速度受到影响,长租公寓平台的现金流再一次遭受了打击。

为了尽可能保持现金流,长租公寓平台自如也开始与业主协商调整租金。

Tech星球(微信ID:tech618)从一个420多成员的自如业主维权群中了解到,从去年11月份开始,群内的自如业主陆续接到了自如平台要求在合同期内降租的电话请求。

北京海淀区清河街道的栗女士,属于较早收到协商降房租电话的一批业主。“去年11月份,我就收到自如管家的降租通知。”让她觉得不可理喻的事情是,自如管家要求二次降价。“我第一次同意降价800后不久,自如又要求降2500元。”

实际上,栗女士也在租房,但作为租户的栗女士,疫情期间却未收到降租通知,每月照旧支付1万+房租以及将近5000元的月供,部分自如用户也提到疫情中房租在涨价。

对此自如方面回复称:大面积收出倒挂,是租赁机构良性运营需要绝对杜绝的情况。近期出现与极个别业主协商调降的情况,以保持市场稳定、逐渐恢复供需两端需求的相对平衡。自如强调,目前涉及协商的业主占比不足个位数。

栗女士对以上说法持保留意见。从事教育工作的她,在2月份同意自如将原租赁价格8300元降到7500的要求。“我觉得租户们在疫情期间十分不易,800元的降幅我还是可以接受的。”

同意降租请求没几天,栗女士没有收到新合同,反而接到一通“自如管家要求将租赁费降低2500”的电话要求。“管家又提出降低30%租金,这个降幅已经影响我的个人生活质量了。而且来电者虽自称自如管家,却未出具自如官方降租公函。”

对于平台与业主沟通协商调降租金一事,自如相关负责人对Tech星球表示:“北京租房市场成交量在5月出现短暂回暖,环比有所上升。但因疫情反复、城市规划变更、商圈迁移、社区严格管控出入等不确定因素,并未出现租房旺季,市场整体租金价格稳中有降,极个别房源收房价格已高于出房价格。为了避免出现收出倒挂的情况,维持市场健康发展环境,我们与极个别业主展开友好协商工作。”

自如方面也承认,在此过程中,个别业主在房屋水平和价格走势方面与公司有不同看法,短期难以达成一致。但自如方面会坚持友好协商,遵守合约内容,保障业主权益,尽力妥善解决房屋面临的问题。

另一方面,为防止租金大跳水,自如选择归还部分与业主没有谈拢,但是还在租赁的房源,保留没有被出租的空置房源,避免出现大量闲置房源被业主低价出租,从而造成平台租户流失的局面。

贝壳董事长左晖此前曾表示自如不会动歪脑筋:“自如的确没有趁着疫情涨房租,一来做不出这种事,二来现在降租金都没人住,得脑子进多少水会涨房租”。

不仅自如,如今其他长租公寓品牌也陷入困境。青客早在4月官方就已承认资金困难,而在此之前,青客就被爆出大规模拖欠房租,严重逾期水电煤费,迟迟不解决租户租金贷的问题。

长租公寓还能扛多久

至此,在部分“用户挣脱租金贷困扰”与“业主反对降租金”双重问题下,长租公寓开始脱下了光鲜靓丽的外衣。

据不完全统计,2017年有4家长租公寓品牌倒闭,2018年又有13家因资金链断裂而退出。到了2019年,长租公寓更是上演了历史性的奇景。

整个2019年,共有53家出现问题的长租公寓平台,其中资金链断裂及跑路的共有45家,被收购的有4家,拖欠或拒付房租的有4家。在杭州,乐伽公寓、鼎家、国畅、喔客公寓、德寓科技、中择房产等,接连爆发资金链危机。

资本遇冷,行业下行,盈利无望,行业头部品牌便开始谋求去二级市场融资。2019年10月青客公寓、房多多、蛋壳公寓先后向纳斯达克提交招股书。

上市荣光的背后是一份颇值得深思的数据:2017至2019年,蛋壳公寓净利润分别为-2.72亿元、-13.7亿元、-34.37亿元。2017至2019年,青客公寓连续三个财年亏损,分别为2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。

这是偏离商业本质疯狂扩张的代价。如今,这个代价已经传导到租户和业主身上。

为了维持现金流,美丽屋拒不承认租金贷的套路。

为了拿回损失,肖明开始向长沙住建委、信访局等多个政府部门投诉举报。最终6月份住建委开始介入后,美丽屋才向肖明坦诚未解除贷款合同。但他必须交付200%的违约金后,才能返还剩余贷款。“为了拿回8100元,我两周前也把违约金交了。现在依旧继续等美丽屋的回复。”

这让美丽屋前员工梁丽看不下去了。她一直潜伏在20多人的长沙维权群里,尽自己最大努力帮其他维权者策划维权方案。在任职期间,梁丽因多次协助美丽屋租户拒签贷款合同,直接影响上级领导业绩,被强制开除。

事实上,早在2019年12月,住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门还联合印发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,意见明确提出:不得以租金分期、租金优惠等名义,诱导承租人使用住房租金消费贷款等,并明确“租金贷”收入占比不能超过租赁企业租金收入的三成等。

据中国证券报报道,针对租金贷事件,深圳市住建局已经约谈深圳蛋壳公寓相关负责人,要求其高度重视此事,及时组织法律专业人士参与研究制定解决方案,积极与业主进行沟通协商,按照法律规定和合同约定妥善处理相关问题。深圳市住建局将密切跟踪关注事件进展情况。

随后,一份深圳市委政法委员会向金融监管机构以及深圳银保监局发出《关于开展相关排查工作的通知》流出。

通知指出,蛋壳公寓存在“租金贷”的情况,与多家金融机构合作,引导租客办理贷款提前向蛋壳公寓支付一年租金,再由租客每月偿还金融机构的贷款。这种模式存在较大的涉稳风险,要求尽快开展排查工作。

如今,微薄利润再也撑不起玩家们的市值梦,等待他们的将是一场极为艰难生存保卫战。

对于行业的困境,行业分析人士认为,长租公寓们或许应该学学千团大战的美团,当玩家都在烧钱抢市场时,王兴却在研究每个客户的哪些渠道,消费次数怎么样,渠道引流性价比怎么样,始终把提升服务优化产品放在第一位。

眼下,降低房源的获取成本,为租客提供更加多元化,具有创新性的生活保障服务,摒弃过去粗放的经营方式,转向精细化运营才是生存之道。

因为,最终的竞争发生在每一间房,每一个业主和每一个客户。如何让每一间房的运营效率最大化,利润最大化才是问题的核心。而只有如何只有每一间房盈利,整体才能盈利。

当然,无可否认解决民生租房难题的长租公寓,依旧是一门具有想象力的生意。

在我国13.9亿的人口中,租房人群接近2亿。而国内租房市场是一个万亿的大市场,有统计表明,2020年租赁市场将达到1.6万亿,2025达到2.2万亿。

每年7月毕业季,都是长租公寓生意最好的时节。这个时候,一大批新鲜血液蜂拥而入各大城市。但他们并不知道, 步入社会即将面临的人生第一大关,不是沉重的工作压力,而是高额的生活成本重压,将会是他们面临的人生第一大考验。逼仄的居住空间以及高昂的租房成本,以及随时都可能被套路的“租金贷”。

长租公寓平台想要分得万亿市场的一块蛋糕,首先需要安抚的就是这群年轻人。而接下来,将是长租公寓们的渡劫日。

(备注:文中阿月、肖明、梁丽均为化名。)

全文完。感谢您的耐心阅读,请顺手点个“在看”吧~

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