债务压顶融资受阻, 房企的生死之年到了?

智讯财经(ID:zhixuncaijing)原创

  作者 | 晨豫

融资成本的差异加速了行业的洗牌分化,弱肉强食,强者恒强,未来的房地产市场,谁将主场,又有多少房企成陪跑?

房地产行业洗牌仍在加速进行。

截止2020年6月初,不到两百天的时间里,已有208家房地产企业宣告破产,而预估这个数字接下来仍会继续攀升。

“现金为王”的当下,房企们普遍“钱紧”。度过融资收紧的2019年,2020年新冠肺炎疫情的影响,带来的是销售受阻,回款缓慢,对房企运营能力提出更大考验。

白银时代,土地、融资等成本不断加码,摊薄了房企利润。高负债、低毛利、融资难已普遍成为房企“痛点”,而这些痛点在中小房企身上,体现得尤为明显。

广阔的鱼塘中,鱼粮有限,小鱼如果不能快速成长,便注定成为大鱼的养料。

冰火两重天

房企融资成本两级分化

一边借钱,一边还债,是当下房企真实的一面。

有数据显示,今年房地产行业的到期债务约1.46万亿,其中7月份是到期高峰,达到1490万亿,债务压力沉重。

不过,从融资数据来看,房企们也在不断借新钱以还旧债。

据贝壳研究院发布的数据显示,今年前5个月,房企境内外债券融资累计约5627亿元,融资规模为2019年全年的48%,而2020年全年的房企融资规模有望超越2019年。

各上市房企纷纷抓住融资“窗口期”,通过发布美元债、公司债、中期票据、超短期融资券等方式实现融资,以此缓解资金压力。

值得注意的是,融资环境趋松或只是利好一些大型头部房企,对大部分房企而言,融资成本依旧高企。

譬如在发债成本方面,万科拟将30亿元的票面利率由4.5%调降至1.9%,发债成本创新低;而另一面,明发集团计划发行的美元债券利率却高达22%。

这意味着明发集团的发债融资成本相比于万科,高达整整10倍以上。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出,从融资渠道来说,规模头部房企融资渠道更为广阔,融资成本也相对低,中小企业融资环境较为恶劣。

相对而言,头部房企融资成本较低,国资性质的房企融资成本偏低。

通俗来说,不同的能力等级对应着的是不同的融资成本。

如果房企也分段位,那么中海、华润等这些头顶央企光环的头部房企,无疑是王者级别,享受着最优质的融资渠道和资源;

而无论是在王者之后的钻石铂金们,抑或是还没跨过上市门槛的青铜们,则要付出更多的精力和成本。

然而目前这群青铜铂金们,往往正处在高速扩张阶段,现金流紧缺,负债高企,融资困难,任意一击可能就会面临资金链断裂的风险。

强者恒强,融资成本的差异是整个行业加速分化的重要原因之一,近年来房企破产的声音不绝于耳,也不过是陪跑的中小房企跑不动了罢。

上亿债务压顶 资金缺口攀高

规模与负债的天平,往往最难平衡。

2020年是房企还债的高峰年,近年来,有不少房企因为大举扩张,导致债务缠身,资不抵债。

头顶国资光环,背倚光明食品集团的光明地产是一个很好的案例。

五年前重组上市的光明地产被各路资本所看好,而如今运营持续亏损,资金缺口高达30亿,沉重的债务压力令人堪忧。

自2018年以来,光明地产营收利润双双下降,而负债却在逐年攀升。至2020年一季度末,其负债率已高达233.57%。

此外,第一季度光明地产营收大降81.38%,在手现金仅为60.65亿元,短期借款高达92.14亿,尚有30亿资金缺口。

“借旧还新”,成为不少房企负债的“死循环”。

近两年大举扩张规模的闽系房企力高集团,所承债务更为沉重。

数据显示,2019年力高集团负债总额高达529.75亿元,但同期账面现金仅为150.60亿元,资金缺口更加庞大。

进入2020年,500亿债务压顶的力高仍在不断发债,企图借旧还新,但随着融资利率的上升,意味着其还债压力将更为巨大。

有业内人士指出,“借旧还新”虽可缓解房企短期压力,但从长期来看,优秀的运营能力和稳健的财务指标才是房企的重点。

陈霄认为,对于中小房企来说,首先是要保证现金流安全,做好开源节流,调整投资策略,做好成本评估,谨慎拿地。另外,可以采取抱团取暖的方式,通过合作方式实现共赢。

房企要坚持深耕主营业务板块,切忌机会型拿地,提高产品竞争力。

行业大洗牌

头部房企天下成定局

“今后十几年,中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。”

中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆于去年曾公开表示。他认为,随着房地产高质量转型要求和开发总量降低的趋势,房地产开发企业必然会有一个大幅度减量萎缩的过程。

冰冷的数字大胆证明着一切。

恒大研究院数据显示,相较于2019年第一季度,百强房企的市场占有率越来越高,至2020年第一季度,百强房企市占率已高达82%;

而top10、top50的房企市占率增速也在不断攀高。

头部房企的市占率愈高,意味着中小房企的生存空间越小。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出,未来房企融资环境将会呈现逐渐分化的态势,对于规模大、实力雄厚的头部房企来说,融资环境相对宽松,融资成本也较低,

而对于中小房企而言,融资难问题难以解决。

无论是优质土储,抑或是融资能力,头部房企无疑拥有中小房企无可比拟的优势。

与其他行业不同,土地要素作为房地产行业的基础,决定了房企的行业话语权。

目前国内核心城市土地市场占有已基本定局,而存量时代的来临,意味着后来者很难再有立足之地。

当然,头部房企也必定需要危机感,优胜劣汰,是永恒定律。

全文完。感谢您的耐心阅读,请顺手点个“在看”吧~

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