万科保利金地2021年一季度销售业绩简评

截止今天,小七重仓的三家地产股万科、保利、金地都已经发布了3月的销售月报,那今天我就来简单点评一下他们今年一季度的销售业绩。

下图就是我整理的这三家房企2021年一季度的全口径销售金额和销售单价,同时,我还将他们的销售金额与2020年和2019年的数据做了对比:

从上图可以看到,今年一季度整个房地产业的销售增速都非常高,Top100房企的全口径销售金额同比2020年增长84.1%,同比2019年也有45.7%的增速,为什么最近半年一二线城市出台了那么多宏观调控政策?原因只有一个,那就是房地产业太火热了,至于调控效果如何,我就不妄议了,反正我生活的城市最近几个月二手房价是迎来了一轮暴涨。

小七目前持有的三家地产股万科、保利、金地中,只有金地的销售增速超过了Top100房企的整体水平,达到143.4%,当然,万科保利由于体量已经很大,所以要达到84%的增速也不太现实。

但有一点我非常看重,那就是这三家房企的销售单价都出现了同比上涨,万科和金地同比增长4%左右,保利同比增速达到了19.6%,小七在《万科2020年年报点评》 一文中说过,目前各家房企面临的最大问题就是增收不增利,毛利率持续下滑,而销售单价这个指标就是结算毛利率的先行指标,一旦销售单价稳步上升,且上升幅度大于拿地单价的上升幅度,那毛利率和净利润率便能触底反弹,打破增收不增利的局面。

所以这三家房企今年一季度的销售端表现我还是很满意的,至于全国整体销售单价同比去年增速如何,我们需要等待四月中下旬国家统计局发布《2021年3月份全国房地产开发投资和销售情况》后,才能一看究竟。

最后再多说一句估值,截至今天,万科A、万科H、保利地产金地集团的静态PE分别是8.2、6.6、5.9和5.4, 目前万科A股相比保利依然有39%的估值溢价,而万科H股在经历最近一段时间的调整后相比保利仅有12%溢价了,所以如果要我现在给他们的加仓性价比排个序,我认为是万科H=保利地产>金地集团>万科A。

 @今日话题    $保利地产(SH600048)$   $万科A(SZ000002)$   $金地集团(SH600383)$  新城控股 华侨城A 绿地控股 融创中国 碧桂园 招商蛇口

雪球转发:14回复:62喜欢:25

精彩评论

wzqdaren04-09 04:57

这些看法是不全的,万科周转率900天,保利周转率2200天。
万科同样的资金,销售面积是保利的2.4倍。 就是如果手里有100块钱。万科能买100块钱的东西2.4次。保利能卖110块钱的东西1次。
如果万科利润率10%则万科100块赚24块。保利利润率15%保利100块赚15块。
这些不全面的分析是看不到本质的。
万科在今天,手里自有资金,保守财务水平,管理水平,都远远高于保利,不但每100块钱赚的比保利多,
而且手里的钱,比保利多2倍以上,和潜在负债水平,还能换成可用资金,都高于保利。总价值长期看,比保利高4倍以上。
跟保利比都是如此,何况其他房企。
大家对万科的经营能力给予了过低评价。

遥望深蓝04-09 02:05

金地被低估,一个金地物业如果在香港上市,市值都可以相当于一个金地集团,金地集团旗下还有一个稳盛房产基金!

wzqdaren04-10 04:57

房地产是转资金的,从买地,分期开发,预售,贷款买房,房产抵押,房地产行业有5层杠杆,
经营好的可以靠造房子赚钱,
经营不好的,管理效率低的就只能赚5层杠杆和售房价之间的利率差值。
(本质就是赚政策资金池的钱)
政策在去杠杆,5层杠杆一起去,实际上就是缩小政策资金池。
所以房地产从今年开始将变成管理钱有优势。
凡是靠赚资金池的,会逐步因管理效率地下利润率下降,差的企业到无法盈亏平衡到退出市场。
当然没那么块,毕竟5层杠杆一起砍了一层,又没砍光。
而且头部企业会因手里的资金,存货土地,在初期能坚持住。
这几年会看到各个房企各显神通,把自己的底牌出尽。
万科优势有,但还没到绝对赢的程度。我看好万科是因为他预期到了今天的局面,做好了准备,证明了他的眼光不差,但是15年就开始喊还是喊早了2年亏了2年地皮。
后续还得看具体操盘。
实际上高周转的这几家都可以,恒大也可能逆袭,融创操盘高超眼光独到,碧桂园布局三四线手里牌也不少。保利,中海防御最高,经营效率虽不如高周转,但并不能说很低,对去杠杆的刀疼痛不敏感。新城,龙湖,也各有王牌。其他地方龙头也有本地优势,现在是初期,死的肯定不是这些。三年后看这些谁舔包舔的多吧

南园桃李04-09 00:32

如果未来金地增长都快于万科、保利,那现在的估值就是个大BUG。我相信金地会更快,因为万科、保利受规模限制,难以较快增长了,继续观察。金地>保利>万科

浮沉64p04-09 05:31

不管你咋样算,结果都是一年销售的多少房,毛利率多少。周转1万倍,结果不行也白搭

全部评论

杨华的人生思考04-18 21:23

你是对的

平和宁境04-11 14:46

招保万金,以金地为基准,上面销售,保利2倍,万科三倍。
不管单价、增速,一直纳闷,继续纳闷,保万,大大不及金地,怎么看好保万胜过金地的,那么多呢?
只是资本市场对保万更加认可吗?比如债券成本,保万低于金地?金地ROE、发债利率,也是非常优异的。

冬雪神兵04-11 08:49

金地单价数据有误

没长肉的猪04-10 11:36

破净资产的地产公司95%以上,横向比较不大算优势。和其他行业标的比算

wzqdaren04-10 04:57

房地产是转资金的,从买地,分期开发,预售,贷款买房,房产抵押,房地产行业有5层杠杆,
经营好的可以靠造房子赚钱,
经营不好的,管理效率低的就只能赚5层杠杆和售房价之间的利率差值。
(本质就是赚政策资金池的钱)
政策在去杠杆,5层杠杆一起去,实际上就是缩小政策资金池。
所以房地产从今年开始将变成管理钱有优势。
凡是靠赚资金池的,会逐步因管理效率地下利润率下降,差的企业到无法盈亏平衡到退出市场。
当然没那么块,毕竟5层杠杆一起砍了一层,又没砍光。
而且头部企业会因手里的资金,存货土地,在初期能坚持住。
这几年会看到各个房企各显神通,把自己的底牌出尽。
万科优势有,但还没到绝对赢的程度。我看好万科是因为他预期到了今天的局面,做好了准备,证明了他的眼光不差,但是15年就开始喊还是喊早了2年亏了2年地皮。
后续还得看具体操盘。
实际上高周转的这几家都可以,恒大也可能逆袭,融创操盘高超眼光独到,碧桂园布局三四线手里牌也不少。保利,中海防御最高,经营效率虽不如高周转,但并不能说很低,对去杠杆的刀疼痛不敏感。新城,龙湖,也各有王牌。其他地方龙头也有本地优势,现在是初期,死的肯定不是这些。三年后看这些谁舔包舔的多吧