请详细介绍华发在珠海的土储和前景,然后你认为华发这个企业缺点和问题是什么?谢谢
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chancechance2019-12-26 17:15

派大盘华发的地是真的专业

奥斯陆录音室2019-12-26 10:59

果然是专业的,厉害,谢谢哦

派大星蓝2019-12-26 10:31

珠海货值,我给你分几部分说一下吧,先说下在建和竣工货值,因为珠海有大量的现房。下面这个表是2018年的在建和竣工货值。货值总共580多亿,里面有一些18年已经卖掉的,剩余大致500亿的样子,19年大概能卖了近250亿,所以,这些项目里面剩余可能还有250亿。黄色高亮区是预计19年结转之后剩余的货值了,两列加起来大概370多亿,这里面包含19年已售未结。


下表是货值储备,靠,只让发一张图片。储备有海润项目32.7万平,27.5%权益,水郡6.6万平别墅,又一城65万平,依山郡12.3万平,都是计容面积,货值大概240亿,权益货值160亿。
另外19年还在富山工业园拿了计容18.4万平,北围拿了5.9万平。
珠海的土地基本就这些了。
说起华发的缺点,这个还是比较多的,首先是负债率,公布的负载率83%,其实华发的负债率远高于这个,因为权益里面有60亿的永续债,这个其实本质是债,如果剔除这个,那么负债率是86%。当然负债率对于地产公司不是问题,华发的问题是负债中有息负债比例很高,这在房企中位列前列,有息负债已经超过了1000亿,达1050亿,这个比券商统计的高,因为券商没有统计其他流动负债,其他流动负债是高息的ABS,利息达8.7%。所以华发必须加快销售周转,才能解决高息负债问题。
同业竞争,华发的大股东到18年在保税区,横琴,十字门拿了431万平计容面积土地,大概1300亿货值,说华发是横琴大地主不准确,华发集团才是大地主。去年集团又增资入股获得了海润项目55%的股权,后来溢价卖给了股份公司27.5%股权。在十字门,卖的最差的是股份的国际海岸花园,马上开盘的华发四季风景,就在国际海岸旁边,是集团项目。未来集团会让股份托管这些项目,当然股份可以分到1%-1.5%的利润。当然也有可能资产注入,采用一个重估价钱,高价卖给股份公司,即使高价卖给股份公司,也是有肉吃的。
第三个问题,有利润输送的可能,现在华发和集团的借款利息在逐渐升高,ABS 8.7%,ABN 8.5%。 当然,这个利息,放在其他地方,也还算公允,只是因为和集团有关联交易,所以大家在吐槽。
第四个问题,紧迫感不强,销售慢慢悠悠,其实19年销售,在年初预测,为了解决金融负债问题,必须冲击千亿,后来看股份的目标,也是向着千亿努力了,但是,事与愿违,今年也就850亿多,快周转何其容易?这也是国企的问题,没有那么高的紧迫感。


第五个问题,未来毛利率问题,武汉18年阳逻拿的那批地,基本上是低利润运行,华东也有一批低利润的,未来毛利会不容易保证。由于华发金融负债高,未来金融负债占比减小的时候,利息收入减小,能释放出来一些利润,可能可以弥补这些低利润项目的不足。19年,20年毛利率将达到顶峰,毛利率应该在32%左右,这与券商预测的肯定不符,券商都预测毛利率在逐年下行,今年也就28%以下。21年开始,毛利率可能会下行。
第六个问题,未来货值不足,19年拿地大概近200亿的权益地,货值估计500亿左右,这个对于高增长的华发,显然是不够的,20年,可能需要大量补充土地了。
第七个问题,费用配比波动大,这让我们对业绩的预测变的困难,这也许是因为是国企,有时故意压低增速。
大股东持股比例只有28%,所以在利益上总会吸血一些,其实华发的很多问题是管理的问题。如果土地是牌的话,华发有一手好牌。
当然了,没有这么多各种各样的问题,华发也不会给我们低价买入的机会了。
简单的就先说这些吧。

随风的一切2019-12-25 04:26

问对人了

随风的一切2019-12-25 04:24

华发在城市运行方面潜力巨大